Contratto di locazione in Svizzera: clausole da verificare

Prima di firmare

Prima di firmare un contratto di locazione in Svizzera, verifichi sette punti: la durata, le scadenze di disdetta, le spese accessorie elencate, il deposito di garanzia, la clausola sulle piccole riparazioni, il regolamento della casa e le eventuali regole sugli animali. Molti moduli standard vanno oltre ciò che la legge consente, e quelle clausole sono nulle anche dopo la firma. Il resto del contratto rimane valido.

Quest’ultimo punto cambia il modo di leggere un contratto. Su un mercato teso Lei non può negoziare molto, e non ne ha bisogno: una clausola che viola una norma imperativa semplicemente non si applica. Le basta sapere quali sono, per non pagare ciò che non deve e prendere sul serio ciò che invece La vincola. Seguiamo il contratto nell’ordine di un modulo svizzero tipico, con la regola che sta dietro ogni clausola.

Ciò che un contratto non può cambiare

Il diritto di locazione si trova nel Codice delle obbligazioni, agli articoli da 253 a 273c, e in gran parte è imperativo. Una clausola che si scosta da una norma imperativa a Suo svantaggio è nulla. L’associazione inquilini della Svizzera tedesca, il Mieterinnen- und Mieterverband (pagine in tedesco), lo dice chiaramente: queste clausole non si applicano nemmeno se le ha firmate. La legge lo precisa in più punti. Una clausola che sposta su di Lei l’obbligo del locatore di mantenere l’appartamento in buono stato è nulla in ogni contratto per un’abitazione. Lo stesso vale per una clausola che Le fa pagare una somma fissa quando se ne va, per un acquisto imposto come condizione della locazione e per la rinuncia al diritto di compensare ciò che il locatore Le deve con la pigione. Non può nemmeno rinunciare alla protezione dalla disdetta: ogni convenzione contraria in quel capo della legge è nulla.

Due cose sfuggono facilmente prima della firma. Primo, le condizioni generali che molte amministrazioni immobiliari allegano al contratto valgono solo se il contratto stesso le menziona, secondo la stessa pagina dell’associazione. Le chieda insieme al regolamento della casa: fanno parte di ciò che firma. Secondo, l’autorità cantonale di conciliazione, il primo passo nelle controversie sulla locazione, deve consigliare inquilini e locatori anche al di fuori di una procedura, e l’ordinanza sulla locazione (OLAL) indica un momento in particolare: prima della conclusione del contratto. Se una clausola La preoccupa, è lì che può chiedere.

Con questo in mente, parta dall’inizio del modulo, dove il contratto dice chi firma e che cosa prende in locazione.

Chi firma e che cosa prende in locazione

Le prime righe indicano le parti e l’oggetto locato, e contano entrambe più di quanto sembri. Chi firma è inquilino, e ch.ch, il portale informativo della Confederazione, precisa che nelle comunità di inquilini e nei concubinati tutte le persone indicate nel contratto rispondono in solido della pigione. Per le coppie sposate, il portale consiglia di menzionare nel contratto anche il coniuge.

Verifichi poi la descrizione di ciò che prende in locazione. Il portale cita il solaio, la cantina e la lavanderia tra gli spazi da definire. Un posteggio è spesso oggetto di un contratto separato, e questo ne cambia la disdetta: un posteggio locato separatamente può essere disdetto da ciascuna parte con due settimane di preavviso per la fine di un mese di locazione, mentre per l’appartamento restano i tre mesi.

Sotto le parti, il modulo passa alla durata della locazione.

A tempo determinato o indeterminato?

La maggior parte dei contratti svizzeri è a tempo indeterminato, indica ch.ch, e finisce solo con una disdetta. Un contratto a tempo determinato cessa l’ultimo giorno senza disdetta; se la locazione prosegue dopo quella data senza un nuovo accordo, diventa a tempo indeterminato. Molti contratti a tempo indeterminato aggiungono una durata minima, per esempio «prima scadenza di disdetta possibile: 31 marzo 2028». Questo limite vale per la disdetta ordinaria, ma non La intrappola: resta aperta la via dell’inquilino subentrante, come spieghiamo nella nostra guida per disdire un contratto prima della scadenza.

Segue la clausola di disdetta. Il minimo legale per un appartamento è di tre mesi, per una scadenza fissata dagli usi locali o, in mancanza, per la fine di un trimestre di locazione. La legge permette alle parti di pattuire un preavviso più lungo o altre scadenze, non un preavviso più breve. Un modulo che prevede «per la fine di ogni mese, tranne dicembre» è quindi valido, e in pratica Le conviene. Quali scadenze valgono dove abita è il tema del nostro articolo sulle scadenze di disdetta per Cantone. Per il contratto verifichi una cosa sola: se indica scadenze proprie o rimanda agli usi locali, perché le scadenze scritte nel contratto prevalgono.

Poi viene il denaro.

La pigione e il modulo ufficiale

Un contratto svizzero indica di solito la pigione netta e le spese accessorie su righe separate, che sommate danno la pigione lorda da pagare ogni mese. Per legge la pigione va pagata alla fine di ogni mese, salvo patto contrario, e la maggior parte dei moduli pattuisce appunto altro: pigione pagabile in anticipo il primo del mese. Questa clausola è valida.

Due tipi di clausole sulla pigione sono soggetti a condizioni. Una pigione indicizzata è valida solo se il contratto dura almeno cinque anni e l’indice è quello nazionale dei prezzi al consumo. Una pigione scalare, che sale a gradini fissati in anticipo, è valida solo se il contratto dura almeno tre anni, la pigione aumenta al massimo una volta all’anno e ogni aumento è fissato in franchi. Dal 1° ottobre 2025 il locatore notifica per iscritto ogni aumento pattuito, al più presto quattro mesi prima che entri in vigore, secondo l’OLAL. Una clausola scalare in un contratto di due anni, o con aumenti in percentuale, non rispetta queste condizioni.

La pigione in sé è corretta? Ovunque ha il diritto di sapere quanto pagava l’inquilino precedente: lo chieda. In alcuni Cantoni non serve nemmeno chiederlo. In caso di penuria di abitazioni, un Cantone può obbligare i locatori a consegnare a ogni nuovo inquilino un modulo ufficiale con la pigione precedente, insieme al tasso ipotecario di riferimento e all’indice dei prezzi al consumo su cui si basava. L’Ufficio federale delle abitazioni tiene l’elenco.

Con o senza modulo, può contestare una pigione iniziale abusiva davanti all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna dell’appartamento, per uno di due motivi: ha dovuto concludere il contratto per necessità personale o familiare o per la situazione del mercato locale, oppure la pigione è molto più alta di quella dell’inquilino precedente. L’associazione inquilini della Svizzera tedesca aggiunge che cosa succede dove il modulo è obbligatorio ma manca o è incompleto: la pigione pattuita non è valida, il termine di 30 giorni non si applica e Lei può chiedere che la pigione venga fissata più tardi. La sua pagina sulla pigione iniziale ritiene che una contestazione possa avere senso se la pigione è salita di oltre il 10% senza una ristrutturazione, e raccomanda di farsi consigliare prima di agire. Il confronto con le altre pigioni è un’altra questione; i nostri affitti medi per città danno un riferimento. Subito sotto la pigione, il modulo elenca ciò che paga in più.

Spese accessorie: solo quelle che il contratto elenca

Le spese accessorie sono a Suo carico solo se pattuite specialmente, e il Tribunale federale lo interpreta in modo rigoroso: paga solo le spese che il contratto indica in modo chiaro e preciso (sentenza in tedesco). Un semplice rinvio a condizioni generali non basta, ha stabilito il tribunale nel 2009, a meno che quelle condizioni si limitino a dettagliare spese che il contratto stesso già Le attribuisce. Ciò che il contratto non elenca è compreso nella pigione, come ricorda anche ch.ch.

Legga quindi l’elenco. Riscaldamento, acqua calda, custode, rifiuti e acqua sono voci tipiche. La formula generica «altre spese d’esercizio» non aggiunge nulla che debba pagare, secondo l’associazione inquilini, che elenca anche ciò che non può mai esserLe addebitato, qualunque cosa dica il contratto: imposte, premi dell’assicurazione dello stabile, interessi ipotecari, riparazioni e investimenti. Per il riscaldamento, l’ordinanza stessa esclude la riparazione e il rinnovo degli impianti.

Il contratto dice anche come paga. Con gli acconti, versa un anticipo ogni mese e il locatore deve allestire il conteggio dei costi effettivi almeno una volta all’anno. Con un forfait non c’è conteggio annuale, e il locatore deve calcolarlo sulla media di tre anni:

Prima di firmare, chieda a quanto sono ammontate le spese negli ultimi anni. Un acconto basso fa sembrare la pigione più conveniente, e se non copre i costi reali, paga la differenza con il conteggio, come spiega l’associazione. Una volta nell’appartamento, può consultare i giustificativi del conteggio. La clausola successiva è spesso quella che costa di più il primo giorno.

Quanto può chiedere il locatore come deposito di garanzia?

Al massimo tre mesi di pigione, e solo se il contratto prevede una garanzia. Il tetto è fissato dall’articolo 257e, che dice anche dove vanno i soldi: su un conto di risparmio o di deposito presso una banca, intestato a Lei. La banca li libera solo con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa per via giudiziaria, può chiedere direttamente alla banca la restituzione.

In pratica non consegna mai contanti al locatore e non paga mai sul suo conto. L’associazione inquilini indica che può rifiutarsi di pagare finché non esiste un conto bloccato a Suo nome. Sconsiglia anche l’assicurazione sostitutiva del deposito, venduta come alternativa al deposito in contanti: paga ogni anno un premio che non recupera mai, e se il locatore chiede un risarcimento per danni, l’assicurazione paga e poi Le chiede di rimborsarla. La clausola d’esempio nello schema più in alto chiede il deposito «da versare sul conto del locatore»: i tre mesi sono ammessi, il conto no.

Più in basso nel modulo c’è la clausola sulle riparazioni, quella che va letta con più attenzione.

Piccole riparazioni e clausola dell’1%

Lei paga le piccole riparazioni, e solo quelle. La legge Le impone di eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili con piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione. L’associazione inquilini li descrive come lavori facili da fare a mano, senza competenze particolari: oliare le cerniere, stringere la vite allentata di una presa, pulire il sifone del lavandino. Sostituisce anche piccole parti usurate in vendita nei negozi, come il tubo della doccia, la placca del forno o il filtro della cappa, ed è diffuso un limite di CHF 150 per il materiale.

Alcuni moduli vanno molto oltre. La clausola che l’associazione mette in evidenza fa pagare all’inquilino ogni riparazione fino all’1% della pigione netta annua; con una pigione di CHF 24 000 all’anno, sarebbero CHF 240 per riparazione. L’associazione la considera non valida, perché l’obbligo di manutenzione del locatore non può essere trasferito su di Lei in un contratto per un’abitazione. Lo stesso vale per le clausole che Le fanno pagare le riparazioni di apparecchi come i fornelli o i sanitari, e per quelle che La obbligano a stipulare un contratto di assistenza per la lavastoviglie, secondo le risposte dell’associazione sulle clausole del contratto. La sua pagina sulle piccole riparazioni fa un esempio: il regolatore dei fornelli sostituito per CHF 100 non è a Suo carico, perché è servito un tecnico.

Se arriva comunque una fattura, l’associazione consiglia di contestarla con lettera raccomandata. Bastano poche righe:

Gentili signore e signori,

ho ricevuto la fattura del [data] di CHF [importo] per la riparazione di [apparecchio]. La riparazione ha richiesto un tecnico: non si tratta quindi di un piccolo lavoro di manutenzione a mio carico secondo l’articolo 259 del Codice delle obbligazioni. La clausola del mio contratto che mi addebita le riparazioni fino all’1% della pigione annua è nulla secondo l’articolo 256. Non pagherò quindi questa fattura.

Distinti saluti

[Luogo, data, firma]

Segnali un difetto per iscritto invece di chiamare direttamente un artigiano; così la fattura va a chi spetta. Alla clausola sulle riparazioni seguono spesso le regole per la vita quotidiana nello stabile.

Animali, fumo e regolamento della casa

Sugli animali, il contratto può dire più di quanto molti si aspettino. Se tace, tenere animali è in genere permesso, secondo l’associazione inquilini, a meno che se ne tengano molti o che l’animale sia insolito e rumoroso o pericoloso, come un pappagallo o un serpente velenoso. Ma la maggior parte dei contratti svizzeri richiede il consenso del locatore, che può rifiutarlo senza motivarlo: l’associazione cita in questo senso una sentenza del Tribunale federale del febbraio 1994 e una del Tribunale superiore del Cantone di Zurigo del giugno 2015. I piccoli animali fanno eccezione. Criceti, porcellini d’India, cocorite e pesci d’acquario sono ammessi qualunque cosa dica il contratto, purché non se ne tenga un gran numero e nessuno si lamenti. Se ha un cane o un gatto, ottenga il consenso scritto prima di firmare, non dopo il trasloco.

Il divieto di fumare nell’appartamento è un altro caso. L’associazione lo ritiene non valido perché invade la Sua sfera privata, ma osserva che alcune autorità di conciliazione hanno deciso diversamente: la questione resta aperta. In ogni caso, le macchie di nicotina su pareti e soffitti vanno oltre la normale usura, e le paga quando lascia l’appartamento.

Il regolamento della casa La vincola se il contratto lo menzionava al momento della firma, e deve essere ragionevole e proporzionato. Di solito fissa gli orari di silenzio, i turni della lavanderia e le regole per gli spazi comuni. In molti luoghi vige la quiete notturna dalle 22.00 alle 6.00, ricorda ch.ch, e spesso anche nella pausa di mezzogiorno e la domenica. Le regole che entrano troppo nella vita privata non reggono: l’associazione cita l’esempio di una breve doccia dopo le 22.00, che può fare anche se il regolamento la vieta, mentre un bagno completo di notte è un’altra cosa.

Resta la sublocazione. Un contratto può subordinarla al consenso del locatore, ma questi può negarlo solo per tre motivi: Lei rifiuta di comunicargli le condizioni, le condizioni sono abusive rispetto al Suo contratto, oppure la sublocazione gli causa un pregiudizio essenziale. Un divieto generale va oltre. Le clausole che Le vendono qualcosa in più meritano un esame ancora più attento.

Assicurazioni, mobili e altri extra

Un negozio abbinato alla locazione è nullo se il locatore ne fa una condizione del contratto e La obbliga a qualcosa che non ha un legame diretto con l’uso dell’appartamento. L’ordinanza, riprodotta più in alto, cita i casi tipici: acquistare l’appartamento, mobili o azioni, oppure concludere un contratto d’assicurazione. Se Le dicono che avrà il contratto solo se compra i mobili dell’inquilino precedente o se si assicura presso una determinata compagnia, quella condizione non La vincola.

L’assicurazione di responsabilità civile è una zona grigia. Un contratto può chiederLe di avere una responsabilità civile privata, perché copre i danni all’appartamento, e l’associazione inquilini considera quindi valida questa clausola. Il contratto però non può scegliere l’assicuratore al posto Suo. La nostra guida sull’assicurazione economia domestica e responsabilità civile spiega che cosa deve coprire la polizza.

Attenzione anche alle spese amministrative. L’ASLOCA, l’associazione degli inquilini della Svizzera romanda, scriveva nel 2020 (articolo in francese) che le amministrazioni immobiliari fatturano spesso agli inquilini da CHF 150 a 200 per la stesura del contratto, benché questo costo spetti al locatore, come prevedono anche le regole locative del Canton Vaud. L’ultimo gruppo di clausole guarda più lontano, al giorno in cui lascerà l’appartamento.

Le clausole sulla riconsegna

Deve restituire l’appartamento nello stato che risulta da un uso conforme al contratto, pulito, pagando i danni che vanno oltre la normale usura. Tutto ciò che è pattuito in anticipo in più è nullo: una clausola che Le fa pagare un’indennità alla fine della locazione è nulla, salvo che copra soltanto un danno effettivo. Un forfait fissato alla firma per la pulizia finale, la tinteggiatura o le «spese di riconsegna» non ha nulla a che fare con un danno; stando al testo dell’articolo, ricade quindi in questa regola. La normale usura è a carico del locatore, indica l’associazione inquilini nei suoi consigli per la riconsegna, e per un danno vero si paga solo il valore residuo dell’oggetto, non il prezzo del nuovo.

Altre due clausole vanno lette qui. Non può rinunciare in anticipo al diritto di compensare ciò che il locatore Le deve con ciò che Lei deve a lui. E se vuole modificare l’appartamento, da un pavimento nuovo a un armadio a muro, Le serve il consenso scritto del locatore; questi può esigere il ripristino dello stato originale alla Sua partenza solo se anche questo è stato pattuito per scritto. Se prevede modifiche, ottenga entrambe le cose nella stessa lettera.

Prima dell’appuntamento per la firma

Chieda il contratto completo prima dell’appuntamento, con le condizioni generali e il regolamento della casa, e lo legga a casa con le regole qui sopra a portata di mano. Segni ciò che è nullo invece di discuterne al tavolo: non La vincolerà comunque. Concentri gli sforzi su ciò che La vincola: ottenga il consenso scritto per un animale o per le modifiche che intende fare, e chieda a quanto sono ammontate le spese accessorie negli ultimi anni. Se qualcosa Le sembra ancora sbagliato, l’autorità di conciliazione La consiglierà prima della firma.

Nei Cantoni della mappa, il modulo con la pigione precedente deve accompagnare il contratto. Lo conservi: è la base di una contestazione della pigione, e i Suoi 30 giorni decorrono dalla consegna dell’appartamento. A Ginevra, dove il 1° giugno 2026 lo 0,31% delle abitazioni era vuoto, quel modulo accompagna ogni nuovo contratto: