Coinquilini in Svizzera: contratto, subaffitto e cauzione

Due modi di condividere

In Svizzera un appartamento condiviso si organizza in due modi. O un inquilino principale firma il contratto e subaffitta le camere agli altri, oppure tutti firmano un unico contratto comune. Da subinquilino può andarsene da solo, ma l’inquilino principale deve al locatore l’intera pigione. Con un contratto comune ognuno risponde dell’intera pigione, e nessuno se ne va da solo.

Capire in quale dei due casi si trova è la parte facile. Le questioni che costano care arrivano dopo: quanto può chiedere un inquilino principale per una camera, chi riavrà la cauzione, cosa succede quando un coinquilino smette di pagare e come togliere il proprio nome da un contratto che gli altri vogliono tenere. Il diritto svizzero risponde a quasi tutte, e alcune sentenze del Tribunale federale mostrano dove passano i limiti. Vediamo i due modelli uno alla volta, poi la cauzione, l’uscita e le fatture intestate all’economia domestica.

In che tipo di appartamento condiviso abita?

Guardi i nomi sul contratto di locazione. Se c’è il Suo, accanto a quelli dei coinquilini, Lei è cotitolare del contratto. Se ha firmato una sola persona e Lei paga la pigione a quella persona, ne è il subinquilino, che sia stato messo per iscritto o no: l’associazione inquilini della Svizzera tedesca, il Mieterinnen- und Mieterverband (MV, in tedesco), ricorda che chi paga una pigione senza aver firmato il contratto diventa automaticamente subinquilino di chi l’ha firmato.

Da questa differenza dipende quasi tutto il resto. Un subinquilino ha un contratto con l’inquilino principale e nessuno con il locatore. I cotitolari hanno tutti lo stesso contratto con il locatore e gli stessi diritti che ne derivano.

Spesso i locatori chiedono a tutti i coinquilini di firmare per motivi finanziari, osserva l’associazione, ed è così che nasce il modello B. Il modello A è quello che si crea quando una persona prende in affitto l’appartamento e poi riempie le camere libere. È questa persona a correre i rischi maggiori, quindi cominciamo da qui.

Da inquilino principale, diventa anche locatore

Per subaffittare una camera serve il consenso del locatore, ma il locatore non può negarlo a piacimento. L’articolo 262 del Codice delle obbligazioni ammette un rifiuto per tre soli motivi: Lei si rifiuta di comunicare le condizioni della sublocazione, queste condizioni sono abusive rispetto al Suo contratto, oppure la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. Una clausola del contratto che vieta del tutto il subaffitto non è valida, secondo l’MV. Una modifica che avrebbe inasprito queste regole è stata respinta dal popolo il 24 novembre 2024, quindi l’articolo 262 è rimasto com’era.

Chieda comunque per iscritto, indicando il nome del subinquilino, la pigione e la durata. Il consenso può essere dato a voce o perfino con il silenzio, ma conviene poterlo provare, e il contratto quadro usato nella Svizzera romanda chiede un consenso scritto, ricorda l’ASLOCA (in francese), l’associazione inquilini della Svizzera romanda. Il silenzio può però valere come consenso, come ha scoperto un’inquilina di Ginevra.

Dal 2000 affittava un 4,5 locali a Ginevra. Nel 2009 ha accettato un lavoro a Zurigo, ha subaffittato una camera ammobiliata per CHF 900 al mese più il 75% delle spese accessorie, con uso di cucina, bagno e soggiorno, e lo ha comunicato per iscritto al locatore. Lui non ha mai risposto. Due anni dopo si è opposto e ha disdetto il contratto. I tribunali ginevrini hanno annullato la disdetta, e nel 2015 il Tribunale federale (in francese) ha confermato: il silenzio del locatore valeva come consenso, l’inquilina usava ancora l’appartamento una o due volte al mese, e un locatore che vuole revocare un consenso già dato deve farlo nelle forme previste, con il modulo ufficiale per le modifiche del contratto. Una disdetta data per aggirare questa regola era contraria alla buona fede.

Il rovescio della medaglia è il rischio che si assume. Lei deve al locatore l’intera pigione anche quando un subinquilino non La paga, e risponde dell’uso che i subinquilini fanno dell’appartamento; il locatore può anche richiamarli direttamente all’ordine. Subaffittare senza chiedere nulla è rischioso: se il locatore poteva rifiutare il consenso, Lei rischia di perdere la casa, eventualmente con una disdetta straordinaria anticipata, come osservano i tribunali zurighesi (in tedesco).

Si assume anche gli obblighi di un locatore. Una sublocazione segue le regole ordinarie del diritto di locazione, spiegano i tribunali zurighesi nella loro pagina sul contratto di sublocazione (in tedesco). Nel Canton Zurigo questo significa usare il modulo ufficiale per la pigione iniziale quando affitta una camera, e ovunque il modulo ufficiale cantonale se vuole disdire una sublocazione. Una disdetta senza modulo è nulla (in tedesco). Il subinquilino può inoltre contestare la Sua disdetta e chiedere una protrazione, ma mai oltre la fine del Suo contratto.

Restano le condizioni vere e proprie, e sulla pigione la legge lascia poco margine.

Quanto si può chiedere per una camera?

Nel complesso, i subinquilini non possono pagare più della loro giusta quota di quanto l’appartamento costa a Lei. I tribunali zurighesi riassumono la regola in una riga: dalla sublocazione non si può trarre un guadagno che non sia giustificato dalle prestazioni di chi subaffitta. Il portale federale ch.ch la traduce in cifre: per un appartamento non ammobiliato può chiedere al massimo quanto paga Lei, spese accessorie comprese, e per uno ammobiliato può aggiungere fino al 20% per l’usura dei mobili.

Un caso reale mostra come si fanno i conti. Nel 1993 il Tribunale federale (in francese) ha esaminato il caso di un inquilino che pagava CHF 1575 al mese più CHF 204 di spese accessorie per un 4,5 locali e voleva subaffittare due camere ammobiliate a CHF 535 e CHF 570, spese comprese. Il tribunale ginevrino aveva calcolato una giusta quota per ogni camera e aggiunto il 20% per i mobili e il rischio. Il Tribunale federale ha poi tolto il 20%, perché i subinquilini potevano usare la cucina solo per farsi un caffè e non avevano la lavatrice. Le pigioni chieste, più i supplementi che l’inquilino addebitava per telefono, elettricità e pulizie, superavano quella cifra dal 30 al 40%, una differenza che il Tribunale ha definito manifestamente abusiva. Il locatore aveva il diritto di negare il consenso.

Come si calcola allora la giusta quota di una camera? L’MV dà una risposta semplice: in un 3 locali con camere di grandezza simile, una camera subaffittata vale circa un terzo della pigione totale (in tedesco). Se le camere sono molto diverse, propone di ripartire in base alla superficie. Resta una scelta che la legge non fa al posto Suo: la cucina e il soggiorno in comune contano?

Ripartire solo in base alla grandezza delle camere penalizza molto la più grande, perché cucina e soggiorno li usano tutti allo stesso modo. Contare la camera di ciascuno più una parte uguale degli spazi comuni è la via di mezzo, e si spiega facilmente a chi viene a vedere la camera. Qualunque metodo scelga, la regola non cambia: sommate, le quote danno quanto costa l’appartamento, e anche la camera che tiene per sé deve coprire la sua quota. Con un contratto comune il calcolo è lo stesso, ma il denaro segue un’altra strada.

Contratto comune: stessi diritti, tutta la pigione

Quando firmano tutti, tutti devono l’intera pigione. ch.ch lo dice chiaramente: nelle comunità di inquilini tutte le persone indicate nel contratto rispondono in solido della pigione. In termini giuridici i firmatari sono debitori solidali, il che secondo l’articolo 144 significa che il locatore può esigere da ciascuno una parte del debito, oppure tutto da chi gli è più facile far pagare.

Lo si scopre il mese in cui un coinquilino smette di pagare. Al locatore non interessa di chi sia la quota mancante. Se la pigione resta scoperta, può fissare un termine di pagamento di almeno 30 giorni e poi disdire il contratto per tutti, con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese. Il consiglio dell’MV è anticipare insieme la quota mancante e farsela restituire dopo. La legge va nella stessa direzione: salvo accordi diversi, tra loro i debitori solidali sopportano parti uguali, e chi paga più della sua parte ha diritto di regresso verso gli altri per la differenza.

Anche i diritti sono comuni. Si decide insieme e si dà la disdetta insieme. Per un’urgenza, come un tubo che scoppia, uno dei cotitolari può agire da solo, anche se poi potrebbe dover presentare una procura degli altri, osserva l’associazione. C’è un’eccezione che protegge ciascuno individualmente: se il locatore dà la disdetta, ognuno dei cotitolari può contestarla davanti all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento. Il Tribunale federale ha stabilito nel 2014 (in francese) che un cotitolare può farlo senza gli altri, a condizione di citare in giudizio, accanto al locatore, anche i coinquilini che non vogliono contestare.

Qualsiasi ripartizione concordata tra coinquilini, per esempio in base alla grandezza delle camere, vincola solo loro. Il locatore può sempre chiedere tutto a chiunque. La metta comunque per iscritto, insieme al secondo motivo di lite tra coinquilini: la cauzione.

Una cauzione, più coinquilini

In un appartamento condiviso la cauzione, o deposito di garanzia, segue le stesse regole di qualsiasi altra locazione. L’articolo 257e la limita a tre mesi di pigione e prevede che sia depositata in banca su un conto intestato all’inquilino, mai sul conto personale del locatore. La banca la restituisce solo con il consenso di entrambe le parti oppure in base a un precetto esecutivo o a una sentenza passati in giudicato; un anno dopo la fine della locazione può chiederla alla banca senza la firma del locatore, se questi non ha avviato azioni legali. La nostra guida al contratto di locazione spiega il resto.

Quello che la legge non regola è come più coinquilini condividano un solo conto. Con un contratto comune la cauzione garantisce il contratto nel suo insieme, e secondo l’MV torna a chi l’ha versata. Funziona il giorno in cui se ne vanno tutti insieme. Non aiuta invece il coinquilino che parte al terzo anno, perché finché il contratto è in corso la banca non versa nulla senza l’accordo del locatore. La soluzione pratica è un accordo tra coinquilini: chi arriva paga direttamente a chi parte la sua quota, e il conto resta com’è. Lo metta per iscritto. Bastano poche righe:

Accordo tra coinquilini, [indirizzo]

La pigione di CHF [totale] è ripartita così: [nome] CHF [x], [nome] CHF [y], [nome] CHF [z]. Ognuno paga la propria quota entro il [giorno] di ogni mese.

La cauzione di CHF [importo] è stata versata da [nomi e importi]. Chi lascia l’appartamento riceve la sua quota dalla persona che prende il suo posto, dedotti gli eventuali danni che ha causato. Il conto resta invariato fino alla fine del contratto.

Chi vuole andarsene lo comunica agli altri con [tre] mesi di anticipo e aiuta a trovare chi lo sostituisca.

[Luogo, data, firme di tutti i coinquilini]

Da subinquilino, verifichi dove è finita la Sua cauzione. Poiché la sublocazione segue il diritto di locazione ordinario, lo stesso limite e lo stesso conto bancario a Suo nome valgono per quanto versa all’inquilino principale. I tribunali zurighesi raccomandano di verificare che la cauzione sia stata depositata correttamente (in tedesco): il denaro rimasto sul conto privato di qualcuno può finire ai suoi creditori in caso di fallimento. Di solito la cauzione la riavrà il giorno in cui lascia l’appartamento, ed è lì che i due modelli si differenziano di più.

Come si lascia un appartamento condiviso?

Da subinquilino, disdice la Sua sublocazione. Con un contratto comune può andarsene solo se tutti firmano una modifica del contratto. Sono i dettagli a decidere per quanto tempo continuerà a pagare.

Andarsene da subinquilino

Dia la disdetta secondo il contratto di sublocazione, con i suoi termini di preavviso e le sue scadenze. Se il contratto non dice nulla, per un appartamento il minimo legale è di tre mesi per una scadenza d’uso locale; la nostra guida alle scadenze di disdetta le elenca per cantone. Una camera ammobiliata si può disdire con due settimane di preavviso per la fine di un mese di locazione, ma le fonti che abbiamo consultato non dicono se una camera in un appartamento condiviso rientri in questa categoria. La via sicura è scrivere il termine di disdetta nel contratto di sublocazione già al momento del trasloco.

Per andarsene prima, proponga un subentrante solvibile, disposto a riprendere la Sua sublocazione alle stesse condizioni: è la stessa strada di qualsiasi uscita anticipata, spiegata nella nostra guida alla disdetta anticipata. In un appartamento condiviso l’asticella è più alta, dice l’MV, perché chi arriva deve anche andare d’accordo con chi resta. Ma vale in entrambi i sensi. Se i coinquilini rifiutano cinque o dieci candidati ragionevoli, l’associazione lo legge come un segno che in realtà non vogliono riaffittare la camera, e allora Lei non deve più la pigione.

Lasciare un contratto comune

Non può disdire il contratto per conto proprio. Un contratto firmato da più persone può essere disdetto solo da tutte, e finché non viene modificato Lei continua a rispondere della pigione, anche dopo il trasloco. Il consiglio dell’associazione è di non disdire affatto il contratto ma di farlo riscrivere: il nome di chi parte viene tolto, quello di chi arriva viene aggiunto, e firmano tutti, locatore compreso.

Due cose possono andare storte. Il locatore può rifiutare di modificare il contratto, oppure accettare e approfittare del nuovo contratto per aumentare la pigione; l’MV suggerisce di far verificare una nuova pigione iniziale prima che qualcuno firmi. E i coinquilini possono opporsi alla Sua uscita. Non possono però farlo in eterno: secondo l’associazione, i coinquilini sono in linea di principio tenuti a collaborare per sciogliere il contratto in corso per la prima scadenza di disdetta possibile. Far valere questo diritto in tribunale costa però denaro, quindi un sostituto che piaccia a tutti è di solito l’uscita più economica.

Se due dei cotitolari sono sposati o in unione domestica registrata e l’appartamento è la loro abitazione familiare, la disdetta di uno dei due richiede anche il consenso espresso dell’altro. Conta quando una coppia sposata condivide un contratto comune con degli amici.

Quando se ne va l’inquilino principale

Ogni sublocazione dipende dal contratto principale. Quando finisce la locazione dell’inquilino principale, i subinquilini devono restituire l’appartamento al locatore se questi lo chiede, e una protrazione della sublocazione non può mai andare oltre la durata della locazione principale.

Se è Lei l’inquilino principale e se ne va, disdica le sublocazioni per tempo e con il modulo ufficiale. L’MV avverte che un inquilino principale che non lo fa può dover risarcire i subinquilini. Se i subinquilini vogliono restare, chieda presto al locatore se uno di loro può subentrare nel Suo contratto: così la Sua partenza diventa un passaggio di consegne. In ogni caso, è alla riconsegna dell’appartamento che si contano i danni.

Danni, assicurazione e fatture dell’economia domestica

I danni seguono i contratti. Un inquilino principale risponde verso il locatore di tutto ciò che i subinquilini fanno nell’appartamento, e poi si rivale su di loro. I cotitolari condividono il rischio, e la cauzione, depositata per tutti, è la prima cosa a cui il locatore attinge alla riconsegna.

Per questo in un appartamento condiviso l’assicurazione di responsabilità civile conta ancora di più. La polizza di un coinquilino non copre necessariamente gli altri: prima di fare affidamento sulla copertura di qualcun altro, chieda al Suo assicuratore chi fa parte della Sua economia domestica. La nostra guida all’assicurazione per inquilini spiega cosa coprono le due polizze.

Il canone radiotelevisivo funziona al contrario: una fattura per economia domestica, non per persona. Serafe fattura CHF 335 all’anno per economia domestica privata, importo che scende a CHF 312 dal 1° gennaio 2027, e le sue domande e risposte precisano che tutte le persone maggiorenni indicate in fattura rispondono in solido dell’importo. Serafe fattura l’economia domestica sulla base dei dati che gli uffici controllo abitanti le trasmettono ogni mese: si annunci al Comune quando arriva e notifichi la partenza quando se ne va; la nostra guida al trasloco in Svizzera spiega come.

Prima di trasferirsi

Chieda di vedere la prima pagina del contratto e scopra in quale dei due modelli sta entrando. Se sarà subinquilino, pretenda un contratto di sublocazione scritto che indichi la pigione, il termine di disdetta e il conto della cauzione, e chieda se il locatore è al corrente del Suo arrivo. ch.ch raccomanda un contratto scritto, e l’MV ne pubblica un modello in tedesco. Se entra in un contratto comune, si assicuri che il locatore aggiunga il Suo nome, e concordi per iscritto con i coinquilini la ripartizione e la cauzione prima della prima pigione.

Se è l’inquilino principale e ha una camera da affittare, tenga a portata di mano il calcolo qui sopra e informi il locatore prima della visita, non dopo. Può pubblicare gratis l’annuncio di una camera, e tra le nostre camere in affitto a Berna e in altre città vede quanto chiedono camere simili. Se invece cerca una camera, ecco quelle offerte a Losanna: