Disdetta anticipata in Svizzera senza pagare due pigioni

In breve

Può lasciare un appartamento in Svizzera prima della scadenza se propone un inquilino subentrante solvibile, che il locatore non possa ragionevolmente rifiutare e che riprenda il Suo contratto alle stesse condizioni. La Sua pigione si ferma il giorno in cui questa persona subentra. Senza subentrante, paga fino alla prossima data in cui il contratto avrebbe potuto finire.

È in quest'ultima frase che si gioca il denaro. Prendiamo Sam, che affitta un 3,5 locali in città a Zurigo per 2400 franchi al mese, spese accessorie comprese. A metà ottobre Sam accetta un lavoro a Losanna che inizia il 1° dicembre e vuole riconsegnare le chiavi il 30 novembre. Il contratto non fissa scadenze proprie, quindi valgono quelle d'uso locale, che in città a Zurigo sono il 31 marzo e il 30 settembre. Con una disdetta ordinaria (il normale preavviso di tre mesi), Sam pagherebbe quattro mesi di pigione per un appartamento vuoto, 9600 franchi, oltre al nuovo affitto a Losanna. Con un subentrante dal 1° dicembre, Sam non paga nulla in più. Seguiamo il caso di Sam passo dopo passo.

Quale preavviso deve rispettare?

Tre mesi, per una scadenza fissa. Il Codice delle obbligazioni lo stabilisce come minimo per le abitazioni: tre mesi di preavviso, per la scadenza fissata dall'uso locale o, in mancanza, per la fine di un trimestre di locazione. Il contratto può chiedere di più, un preavviso più lungo o altre scadenze, ma mai di meno. Una disdetta che manca il termine non è nulla. Vale per la prossima scadenza possibile, anche mesi dopo.

Per prima cosa, quindi, legga il contratto. Le scadenze che vi sono scritte prevalgono sull'uso locale, e l'associazione degli inquilini della Svizzera tedesca (in tedesco) osserva che sempre più moduli di contratto permettono la disdetta per la fine di qualsiasi mese. Solo se il contratto tace, o rinvia all'uso locale, valgono le scadenze locali. Ecco quelle che abbiamo trovato in fonti ufficiali o associative:

Dove	Scadenze usuali	Fonte
Zugo	31 marzo, 30 giugno, 30 settembre	Cantone di Zugo
Argovia	31 marzo, 30 giugno, 30 settembre	Cantone di Argovia
Vaud	1° aprile, 1° luglio, 1° ottobre, a mezzogiorno	Regole e usi locativi vodesi, art. 35
Città di Zurigo, distretti di Dietikon e Bülach	31 marzo, 30 settembre	Associazione dei proprietari di Zurigo
Resto del Canton Zurigo	31 marzo, 30 giugno, 30 settembre	Associazione dei proprietari di Zurigo
Basilea Città, Basilea Campagna, Sciaffusa, Svitto	Fine di ogni mese tranne dicembre	Associazione degli inquilini della Svizzera tedesca

Per Ginevra, Berna, Lucerna, il Ticino e San Gallo non abbiamo trovato alcun elenco pubblicato; il Cantone di Berna, per esempio, si limita a rinviare alle scadenze locali. L'autorità di conciliazione in materia di locazione del Suo distretto può dirLe quali scadenze valgono dove abita, ed è lì che rinvia anche l'associazione degli inquilini.

Per Sam tutto questo si riduce a una scadenza tassativa. Il contratto può finire il 31 marzo 2027 solo se la disdetta arriva al locatore prima che inizino i tre mesi, quindi al più tardi il 31 dicembre 2026. Una lettera che arriva il 2 gennaio vale per il 30 settembre, sei mesi dopo.

La lettera conta quando arriva

Conta il giorno in cui il locatore riceve la disdetta, non il timbro postale. Se il postino non può consegnare una raccomandata e lascia un avviso di ritiro, il Tribunale federale (in francese) la considera ricevuta il primo giorno in cui il locatore può ritirarla, di regola il giorno dopo l'avviso. Il Cantone di Berna fa un esempio nella pagina citata sopra: una disdetta spedita il 31 marzo e ricevuta il 1° aprile pone fine al contratto a fine luglio, non a fine giugno. L'associazione degli inquilini consiglia di spedire almeno tre giorni lavorativi prima della scadenza, nel suo promemoria sulla disdetta (in tedesco).

La lettera stessa ha alcune regole, e trascurarne una può farLe perdere una scadenza:

• È su carta e firmata a mano. Un'e-mail o un SMS non bastano.
• Tutte le persone che hanno firmato il contratto firmano anche la disdetta, come ricorda ch.ch.
• Se l'appartamento è l'abitazione di una coppia sposata o in unione domestica registrata, l'altro coniuge o partner deve dare il proprio consenso esplicito, anche se non figura nel contratto. La via più sicura è che firmi anche la lettera.
• Non serve un modulo ufficiale: solo il locatore deve usarne uno. Nemmeno la raccomandata è prescritta dalla legge, ma è la Sua prova della data.

La lettera di Sam parte il 15 ottobre, per raccomandata, e fa più che disdire il contratto. È qui che entra in gioco il subentrante.

Andarsene prima con un inquilino subentrante

La via d'uscita anticipata è l'articolo 264 del Codice delle obbligazioni. Se restituisce l'appartamento senza rispettare i termini di preavviso o le scadenze, è liberato dai Suoi obblighi solo se propone un nuovo conduttore solvibile, che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Soddisfatte queste tre condizioni, i Suoi obblighi finiscono il giorno in cui il subentrante riprende il contratto.

La parola chiave è «ragionevolmente». Il locatore non può scartare il Suo candidato con un semplice rifiuto di principio: il criterio è oggettivo, ed è quello che applicano i tribunali.

Il locatore non può essere costretto a firmare con il Suo candidato. Ma un rifiuto ha un prezzo: se scarta una persona che soddisfa le condizioni, Lei non deve più la pigione dal giorno in cui quella persona avrebbe ripreso il contratto, come spiegano i tribunali zurighesi (in tedesco) nelle loro pagine sulla locazione. Il rischio di un appartamento vuoto passa allora al locatore.

Il Canton Vaud aggiunge una condizione. Le sue regole e usi locativi, vincolanti (articolo 34 del documento citato sopra), chiedono di annunciare una partenza anticipata con almeno un mese di anticipo, per il 15 o la fine di un mese, e le regole ginevrine per gli alloggi sussidiati (in francese) contengono la stessa frase. Altrove non abbiamo trovato un minimo simile. In ogni caso, prima scrive, più tempo hanno i Suoi candidati, e questo porta alla domanda su chi possa esserlo.

Quando un inquilino subentrante è idoneo?

I tribunali si chiedono due cose: la persona può pagare, e userà l'appartamento come previsto dal contratto? La sentenza di riferimento del Tribunale federale (in francese) è del 1993, e i tribunali zurighesi la citano ancora. Per la solvibilità questi tribunali usano una regola empirica: una pigione non superiore a un terzo del reddito netto. È un riferimento, non un tetto. In quella sentenza del 1993 il Tribunale federale mette in guardia da un rapporto rigido tra pigione e reddito, osservando che molte persone spendono un terzo del reddito o più per la pigione senza che nessuno dubiti della loro solvibilità.

I locatori chiedono di solito un estratto del registro delle esecuzioni (il documento ufficiale che mostra se una persona è stata escussa per debiti non pagati), e non possono giudicare il Suo candidato più severamente di quanto giudicherebbero Lei, secondo la guida dell'associazione degli inquilini (in tedesco) sulla partenza anticipata. Anche una persona che riceve l'aiuto sociale può essere idonea, con una conferma dei servizi sociali che la pigione è coperta.

I motivi validi per rifiutare sono pochi. La sentenza del 1993 cita l'inimicizia tra locatore e candidato, la concorrenza commerciale, un rischio reale di disturbo per i vicini e dubbi fondati sulla solvibilità. Vaghi timori, antipatia o un atteggiamento di principio verso un'intera categoria di persone non bastano. Un locatore che rifiuta per principio gli stranieri non ha alcun motivo valido, sottolinea l'associazione nelle sue risposte sui subentranti.

«Alle stesse condizioni» significa lo stesso appartamento, la stessa pigione e lo stesso contratto. Un candidato disposto a pagare solo una pigione nettamente più bassa può essere rifiutato, anche se Lei si offre di coprire la differenza, ha stabilito il Tribunale federale (in tedesco) nel 1991. Il subentrante però non si impegna oltre il Suo contratto: lo riprende così com'è, termini di disdetta compresi.

Basta un solo candidato idoneo, come ricordano i tribunali zurighesi, qualunque cosa si senta dire sui tre candidati obbligatori. Ma il rischio è Suo se quella persona cambia idea: un candidato che si ritira di sua iniziativa La lascia con la pigione da pagare. Sam quindi non si ferma a uno, e prima della prima visita si assicura che il locatore sappia già che cosa sta per succedere.

Una lettera, due effetti

La lettera di Sam del 15 ottobre annuncia la partenza anticipata e il subentrante, e fa anche da rete di sicurezza. L'articolo 264 limita ciò che deve alla prossima data in cui il contratto avrebbe potuto essere disdetto. L'associazione degli inquilini la calcola dalla Sua prima lettera, anche se annuncia soltanto una partenza anticipata; non abbiamo trovato sentenze su questo punto, perciò la lettera di Sam lo dice chiaramente, e questo fissa lo scenario peggiore al 31 marzo 2027. Al contrario non funziona: una disdetta ordinaria che non dice nulla di una partenza anticipata non può essere trasformata in seguito in un'uscita anticipata, anche se, aggiunge l'associazione, spesso i locatori accettano comunque un subentrante.

Basta una lettera breve. Quella di Sam è così:

Raccomandata

Contratto di locazione dell'appartamento di 3,5 locali, [indirizzo], [piano]

Gentili signore e signori,

vi comunico che lascerò l'appartamento in anticipo e lo restituirò il 30 novembre 2026. Proporrò uno o più inquilini subentranti solvibili, disposti a riprendere il mio contratto alle stesse condizioni dal 1° dicembre 2026, e chiedo la liberazione dal contratto a partire da quella data. Se non si trovasse alcun subentrante idoneo, vogliate considerare la presente come disdetta per la prossima scadenza possibile.

Vi prego di indicarmi come desiderate organizzare le visite.

[Luogo, data, firme di tutte le persone che figurano nel contratto, più il coniuge o il partner registrato se si tratta dell'abitazione familiare]

La frase sulla prossima scadenza possibile fa della lettera una disdetta a tutti gli effetti, qualunque cosa pensi il locatore della lettura dell'associazione. Spedita la lettera, Sam ha sei settimane per trovare qualcuno.

Trovare un subentrante in sei settimane

Sam pubblica l'annuncio il giorno stesso. Su apartmentsswitzerland.ch è gratuito e senza account: basta pubblicare un annuncio con le foto, la pigione con le spese accessorie e la data di subentro, e scrivere chiaramente che si cerca un inquilino subentrante. Le visite seguono nella seconda metà di ottobre.

È durante la visita che si fa gran parte del lavoro. Chieda a ogni candidato serio di firmare sul posto una breve dichiarazione in cui conferma di aver visto l'appartamento e di riprendere il contratto alle condizioni attuali dal 1° dicembre; l'associazione degli inquilini pubblica un modulo apposito (in tedesco), ed è la firma a trasformare un interesse in un'offerta.

Poi raccolga quello che il locatore vorrà vedere. L'ASLOCA (in francese), l'associazione degli inquilini della Svizzera romanda, elenca le buste paga degli ultimi tre mesi, un estratto del registro delle esecuzioni, una copia del documento d'identità e il modulo d'iscrizione dell'amministrazione. L'estratto costa 17 franchi più le spese di spedizione e richiede una copia di un documento d'identità. Copre solo il circondario in cui lo si richiede, sugli ultimi cinque anni: chi ha traslocato di recente può doverne chiedere uno per ogni luogo.

Sam spedisce i dossier per raccomandata il 28 ottobre, con una lettera che nomina ogni candidato, chiede la liberazione dal contratto al 30 novembre e domanda i motivi per iscritto se il locatore rifiuta qualcuno. Se passano dieci giorni senza risposta, Sam chiede per iscritto la conferma della liberazione. Da qui in poi sono le date dalla parte del locatore a decidere quanto paga Sam.

Il giorno in cui la pigione si ferma

La Sua pigione si ferma il giorno in cui inizia il contratto del subentrante, non il giorno in cui spedisce il dossier. Nel frattempo il locatore ha il tempo di esaminare il candidato, e Lei continua a pagare. I tribunali zurighesi parlano di un periodo da 10 a 30 giorni per un'abitazione, a seconda della qualità dei documenti forniti. L'associazione degli inquilini ritiene che alle amministrazioni professionali dovrebbero bastare da 10 a 20 giorni, mentre un locatore privato può prenderne fino a 30.

Se il locatore accetta, il subentrante riprende il contratto così com'è e i Suoi obblighi finiscono quel giorno. Se rifiuta un candidato che soddisfa le condizioni, finiscono il giorno in cui quella persona sarebbe entrata. I tribunali zurighesi equiparano a un rifiuto questi casi:

• Il locatore non risponde e rifiuta di riprendere le chiavi. Le rispedisca per raccomandata.
• Il locatore chiede al Suo candidato una pigione più alta.
• Il locatore offre al Suo candidato solo una parte dell'appartamento.
• Il locatore annuncia che, scaduto il Suo termine di disdetta, entrerà un inquilino di sua scelta.

I due scenari negativi sono quelli che non può scaricare sul locatore. Se il Suo candidato si ritira di sua iniziativa, Lei continua a pagare, a meno che il locatore l'abbia fatto aspettare troppo o l'abbia scoraggiato. E se non si presenta nessuno di idoneo, deve la pigione fino alla data a cui la Sua prima lettera ha posto fine al contratto. Anche allora la legge obbliga il locatore a dedurre ciò che risparmia dopo la Sua partenza, come spese di riscaldamento più basse, e ciò che guadagna usando l'appartamento nel frattempo.

Per Sam la differenza tra questi scenari è questa:

L'ultima barra è quanto costa una lettera di gennaio se nessuno di idoneo riprende il contratto. È il motivo per cui la lettera di Sam è partita in ottobre: il giorno in cui arriva è l'unica cosa di questo grafico che dipende solo da Lei.

Spese e clausole che può ignorare

Alcuni contratti o amministrazioni fatturano spese per la partenza anticipata, spesso un forfait: da 200 a 300 franchi o l'1% della pigione annua (in francese), secondo l'ASLOCA. Se propone un subentrante idoneo, non le deve. Il Tribunale federale ha dichiarato nulla una clausola che prevede un'indennità forfettaria per la restituzione anticipata (sentenza 4A_75/2015, in francese), e l'associazione della Svizzera tedesca risponde a un inquilino a cui erano stati chiesti 200 franchi per il lavoro supplementare del locatore che non è dovuto nulla. Se il locatore pubblica a sua volta un annuncio oltre alla Sua ricerca, le spese d'inserzione sono a suo carico.

Un contratto a tempo determinato, o che non può essere disdetto prima di una certa data, non La blocca nemmeno. Una clausola simile vale contro la disdetta ordinaria: non può disdire per una data anteriore. Ma la via del subentrante resta aperta: la sentenza del 1993 riguardava un contratto di cinque anni da cui l'inquilino voleva uscire dopo meno di due.

Si può uscire dal contratto senza subentrante?

Sì, in tre modi, tutti meno affidabili:

• Un accordo. Il locatore può accettare di porre fine al contratto in una data concordata. Lo faccia mettere per iscritto, firmato da entrambe le parti, con la data in cui la pigione si ferma.
• La sublocazione. Con il consenso del locatore può sublocare l'appartamento, e il locatore può rifiutare solo se Lei non gli comunica le condizioni, se queste sono abusive rispetto al Suo contratto o se la sublocazione gli causa svantaggi considerevoli. Lei resta il conduttore, e resta responsabile.
• Motivi gravi. Per motivi gravi, imprevedibili e di cui non è responsabile, che rendono incomportabile la continuazione del contratto, può disdire con il preavviso legale di tre mesi per qualsiasi data. Il giudice decide poi quanto deve al locatore. Un nuovo lavoro non basta: l'associazione degli inquilini cita una sentenza del Tribunale federale del 1994 secondo cui un cambio d'impiego non è un motivo grave.

Per chi, come Sam, trasloca per lavoro, il subentrante è la via d'uscita che regge davvero.

Se lascia l'appartamento quest'inverno

Controlli le Sue scadenze oggi. Se la prossima è il 31 marzo, la disdetta deve arrivare entro il 31 dicembre, e i tre giorni lavorativi consigliati dall'associazione degli inquilini sono un minimo. Con Natale di mezzo, punti a metà dicembre al più tardi. Scriva la lettera ora, menzionando la partenza anticipata, la faccia firmare a tutte le persone che figurano nel contratto e conservi la ricevuta postale. Pubblichi l'annuncio nella stessa settimana, faccia firmare i candidati alla visita e conservi una copia di tutto ciò che il locatore Le rimanda.

La ricerca di Sam va nella direzione opposta, verso Losanna, dove le regole vodesi citate sopra varranno per il prossimo contratto: