Disdetta dell'affitto in Svizzera: le scadenze per cantone

Quando finisce la locazione

Un contratto di locazione per un appartamento in Svizzera si disdice con almeno tre mesi di preavviso, e solo per una scadenza di disdetta. Il contratto indica queste scadenze. Se non lo fa, valgono quelle dell'uso locale: 31 marzo, 30 giugno e 30 settembre a Zugo e in Argovia, solo marzo e settembre nella città di Zurigo, e la fine di ogni mese tranne dicembre a Basilea.

Altre due regole decidono se la disdetta funziona. Conta il giorno in cui arriva all'altra parte, non quello in cui la si spedisce, e il locatore deve usare un modulo ufficiale approvato dal Cantone. Chi non rispetta una scadenza non perde la disdetta: il contratto prosegue semplicemente fino a quella successiva. Senza il modulo, invece, il locatore non ha disdetto affatto. Ecco come funziona ogni elemento, con le scadenze che abbiamo potuto verificare su fonti ufficiali e delle associazioni.

Tre parole che decidono la data

Il diritto svizzero della locazione distingue tre concetti, e la maggior parte degli errori nasce dal confonderli. I tribunali zurighesi li definiscono nella loro pagina sulla disdetta ordinaria (in tedesco):

• Scadenza di disdetta (Kündigungstermin): il giorno in cui la locazione finisce.
• Termine di preavviso (Kündigungsfrist): il tempo minimo tra la disdetta e quel giorno. Per un appartamento, almeno tre mesi.
• Ultimo giorno utile (Kündigungstag): l'ultimo giorno in cui la disdetta può arrivare e valere ancora per quella scadenza.

La regola per le abitazioni è l'articolo 266c del Codice delle obbligazioni (CO): tre mesi di preavviso, per la scadenza determinata dall'uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. È un minimo. Il contratto può prevedere un preavviso più lungo o altre scadenze, e allora valgono quelle, ma non può scendere sotto i tre mesi. Sempre più moduli di contratto ammettono la disdetta per la fine di ogni mese, osserva l'associazione inquilini (Mieterverband), sempre con tre mesi di preavviso. La legge, invece, non è cambiata.

Lasciar passare l'ultimo giorno utile non rende inutile la disdetta. Una disdetta che arriva troppo tardi, o che indica una data non ammessa dal contratto, produce effetto per la scadenza successiva. Il promemoria dell'associazione sulla disdetta da parte del locatore fa un esempio: il locatore disdice per il 30 maggio, ma il contratto ammette solo la fine di giugno, quindi la locazione termina il 30 giugno. Una lettera in ritardo costa tempo. A Zugo la scadenza successiva al 31 marzo arriva tre mesi dopo. Nella città di Zurigo, sei.

Quindi si parte dal contratto. Cerchi la clausola sulla disdetta e guardi se indica delle date o se rinvia all'uso locale (ortsübliche Termine in un contratto in tedesco). Se indica delle date, valgono quelle. Se rinvia all'uso locale o non dice nulla, si applicano le scadenze del Cantone.

Le scadenze di disdetta cantone per cantone

Queste sono le scadenze locali che abbiamo potuto verificare. Valgono solo se il Suo contratto non ne indica di proprie.

Dove	La locazione può finire il	La disdetta deve arrivare entro	Fonte
Zugo, Argovia	31 marzo, 30 giugno, 30 settembre	31 dic., 31 mar., 30 giu.	Zugo, Argovia
Canton Zurigo, gran parte dei distretti	31 marzo, 30 giugno, 30 settembre	31 dic., 31 mar., 30 giu.	HEV Zürich
Città di Zurigo, distretti di Dietikon e Bülach	31 marzo, 30 settembre	31 dic., 30 giu.	HEV Zürich
Vaud	1° aprile, 1° luglio, 1° ottobre, a mezzogiorno	31 dic., 31 mar., 30 giu.	RULV vodese, art. 35
Basilea Città, Basilea Campagna, Sciaffusa, Svitto	Fine di ogni mese tranne dicembre	Fine del mese, tre mesi prima	Associazione inquilini

Le scadenze zurighesi vengono dall'associazione dei proprietari HEV Zürich e la riga di Basilea dall'associazione inquilini: descrivono quindi la prassi, non una legge. La riga di Basilea coincide con ciò che fa il Cantone stesso come locatore: Immobilien Basel-Stadt permette ai propri inquilini di disdire per la fine di ogni mese tranne il 31 dicembre. Vaud fa eccezione. Le sue regole e i suoi usi locativi (Règles et usages locatifs, RULV, nella versione del 14 novembre 2025) fissano il 1° aprile, il 1° luglio e il 1° ottobre a mezzogiorno, e quel giorno anche l'appartamento si riconsegna a mezzogiorno. La pagina per gli inquilini della Città di Losanna (in francese) spiega il termine che ne deriva: con tre mesi di preavviso per il 1° aprile, la lettera deve arrivare al locatore entro il 31 dicembre.

Per Berna, Ginevra, Lucerna, San Gallo, il Ticino e gli altri Cantoni non abbiamo trovato un elenco ufficiale. La pagina per gli inquilini del Canton Berna dice soltanto che, se il contratto tace, valgono le scadenze locali. In questi Cantoni si rivolga all'autorità di conciliazione in materia di locazione del Suo distretto (Schlichtungsbehörde, autorité de conciliation), che secondo l'associazione inquilini è il luogo dove le scadenze locali sono registrate. Se in un luogo non esiste alcun uso, vale la regola sussidiaria della legge: la fine di ogni trimestre di locazione, contato dal giorno in cui è iniziato il contratto. Nell'esempio dell'associazione, una locazione iniziata il 1° febbraio può finire il 30 aprile, il 31 luglio, il 31 ottobre o il 31 gennaio.

Qualunque sia la Sua riga, l'ultimo giorno utile riguarda l'arrivo della lettera, ed è proprio lì che nasce la maggior parte delle disdette tardive.

Quando una disdetta si considera ricevuta?

Il giorno in cui arriva all'altra parte, o in cui questa avrebbe potuto riceverla. Il Tribunale federale applica a ogni disdetta la versione rigorosa della regola sulla ricezione: una disdetta si considera ricevuta appena arriva dove il destinatario può prenderne conoscenza, che la legga o no (DTF 137 III 208, in francese). Per una raccomandata che il postino non riesce a consegnare, è il primo giorno in cui la lettera può essere ritirata all'ufficio postale, di regola il giorno dopo l'avviso di ritiro.

Per la Sua lettera, l'associazione inquilini spiega le conseguenze nel suo promemoria sulla disdetta da parte dell'inquilino. La lettera deve arrivare entro l'ultimo giorno prima che inizi il termine di preavviso, durante l'orario d'ufficio. Se quel giorno è un sabato o un giorno festivo, deve arrivare il giorno prima. E per sicurezza conviene spedirla per raccomandata almeno tre giorni lavorativi prima.

Ecco come funziona a cavallo tra il 2026 e il 2027. Supponiamo che Lei abiti in affitto a Basilea e voglia lasciare l'appartamento il 31 gennaio 2027. Tre mesi prima è sabato 31 ottobre 2026, quindi la lettera deve essere dal locatore venerdì 30 ottobre, e Lei dovrebbe spedirla al più tardi martedì 27 ottobre. Se punta al 31 marzo 2027 a Zugo o a Zurigo, l'ultimo giorno utile è giovedì 31 dicembre, in piene feste: meglio spedire la lettera ben prima di Natale.

Un'e-mail non basta. La legge chiede la disdetta per scritto, e nel diritto svizzero questo significa firmata a mano. L'unica alternativa equivalente è una firma elettronica qualificata, che pochi possiedono. Firmano tutti gli intestatari del contratto, e se l'appartamento è l'abitazione familiare di una coppia sposata o in unione domestica registrata, l'altro partner deve dare il proprio consenso espresso, anche se non ha mai firmato il contratto.

La stessa regola sulla ricezione vale per il locatore, che deve però rispettare anche un obbligo che a Lei non tocca mai: il modulo.

Il modulo ufficiale del locatore

Il locatore deve dare la disdetta su un modulo approvato dal Cantone, secondo l'articolo 266l CO. Una lettera, per quanto formale, non basta. Il modulo serve a spiegarLe come difendersi. L'ordinanza federale sulla locazione (OLAL) stabilisce che deve indicare l'appartamento, la data in cui la locazione finisce, l'avvertenza che il locatore deve motivare la disdetta se Lei lo chiede, le condizioni per contestarla o per chiedere una protrazione, e l'elenco delle autorità di conciliazione.

Ogni Cantone emette il proprio. Nel Canton Zurigo il modulo è rilasciato dalla Direzione della giustizia e degli interni (Direktion der Justiz und des Innern), indicano i tribunali zurighesi. L'ufficio di conciliazione di Basilea Città pubblica il suo modulo in PDF, e anche Zugo ne prescrive uno proprio. Un locatore o un'agenzia può usare una propria versione grafica, una volta che il Cantone l'ha approvata. A Berna se ne occupa la segreteria generale del tribunale cantonale superiore (Obergericht), secondo la pagina per i locatori del Cantone.

Accanto al modulo valgono due regole. Se l'appartamento è l'abitazione familiare di una coppia sposata o in unione domestica registrata, il locatore deve inviare la disdetta a ciascuno dei due in una busta separata, anche se solo uno ha firmato il contratto. E la disdetta deve essere indirizzata a tutti gli inquilini che figurano nel contratto.

Se manca uno di questi requisiti, la disdetta è nulla. Giuridicamente non è successo niente, e la locazione continua. È diverso da una disdetta soltanto tardiva, che vale comunque per la scadenza successiva. I tribunali zurighesi elencano altri casi di nullità, come la disdetta di una sola parte di ciò che Lei affitta, per esempio la cantina, o una disdetta legata a una condizione che l'altra parte non può controllare. Consigliano comunque di protestare per scritto e di rivolgersi all'autorità di conciliazione entro 30 giorni, così che nessuno possa sostenere in seguito che Lei l'abbia accettata.

Una modifica recente lascia intatto tutto questo. Dal 1° ottobre 2025 il locatore può firmare il modulo di aumento della pigione con una firma riprodotta meccanicamente, secondo l'articolo 269d CO. La legge non prevede la stessa eccezione per la disdetta, che resta quindi soggetta alla regola generale: per scritto significa firmata a mano.

Se riceve la disdetta, il termine scatta all'ufficio postale

Ha 30 giorni dalla ricezione per contestare la disdetta davanti all'autorità di conciliazione o per chiedere la protrazione della locazione (articolo 273 CO). La ricezione funziona come sopra, e qui può costare cara. In una sentenza del 2016 (in francese), il Tribunale federale ha stabilito che i 30 giorni decorrono dal primo giorno in cui la lettera poteva essere ritirata, di regola il giorno dopo l'avviso di ritiro, e non dal settimo giorno di giacenza, e che il rischio di un'assenza è a carico dell'inquilino. Gli inquilini di quel caso si erano rivolti all'autorità troppo tardi, e la loro contestazione è fallita.

Gli aumenti di pigione e le diffide di pagamento fanno eccezione. Contano solo quando vengono ritirati, o il settimo giorno se nessuno li ritira, perché il tribunale vuole che Lei abbia tutto il tempo per riflettere o per pagare. Una disdetta non gode di questo margine: se starà via per settimane, chieda a qualcuno di controllare la Sua bucalettere.

Entro quei 30 giorni può chiedere i motivi, che il locatore deve indicare su richiesta. Può contestare una disdetta contraria alla buona fede, per esempio una disdetta data perché Lei ha fatto valere i Suoi diritti derivanti dal contratto. Oppure può chiedere più tempo: per un'abitazione, la protrazione può arrivare a quattro anni in tutto. Una volta ottenuta, di solito può andarsene prima, con un mese di preavviso per la fine di un mese se la protrazione non supera un anno (articolo 272d CO). La procedura di conciliazione in sé non costa nulla: il Codice di procedura civile non prevede spese processuali in questa fase per le controversie sulla locazione di abitazioni, e la commissione di conciliazione di Ginevra (in francese) dice lo stesso della propria.

Un tipo di disdetta ignora del tutto le scadenze locali. Se Lei è in ritardo con la pigione, il locatore può fissarLe un termine di almeno 30 giorni per pagare e, se non paga, disdire la locazione con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese qualsiasi (articolo 257d CO). La pagina del Canton Berna sulla contestazione della disdetta aggiunge che in questo caso non è possibile alcuna protrazione.

Quando nessuna scadenza va bene

Le restano due vie d'uscita, e nessuna delle due richiede una scadenza di disdetta. Può proporre un inquilino subentrante in grado di pagare la pigione e disposto a riprendere il contratto alle stesse condizioni: Lei smette di pagare la pigione quando questi subentra. La nostra guida alla disdetta anticipata del contratto d'affitto spiega come fare. Oppure concorda con il locatore una data di fine, per scritto e firmata da entrambi. Senza l'una o l'altra, chi trasloca prima paga la pigione fino alla successiva scadenza possibile del contratto.

Prima di spedire la lettera

Cerchi la Sua data in quest'ordine: il contratto, poi l'uso locale, poi la regola sussidiaria dei trimestri contati dall'inizio della locazione. Conti tre mesi a ritroso fino all'ultimo giorno utile, e lo anticipi al giorno lavorativo precedente se cade in un fine settimana o in un giorno festivo. Spedisca la lettera per raccomandata qualche giorno lavorativo prima, firmata da tutti gli intestatari del contratto, e conservi la ricevuta della posta e una stampa del tracciamento dell'invio.

Se trasloca nella stessa città, faccia combaciare i due contratti. Nella città di Zurigo, dove una locazione che non indica date può finire solo il 31 marzo o il 30 settembre, un nuovo contratto che inizia il 1° aprile o il 1° ottobre Le evita di pagare due affitti contemporaneamente.