Affitto medio in Svizzera 2026: per città e numero di locali

Prima i numeri

Nel 2024 l'affitto netto medio in Svizzera era di CHF 1485 al mese, secondo l'Ufficio federale di statistica: CHF 1446 per un appartamento di 3 locali e CHF 1708 per uno di 4. Nelle dieci città più grandi, un 3 locali costava in media da CHF 1095 a Bienne a CHF 1761 a Zurigo nel periodo dal 2022 al 2024. Se sta per firmare un nuovo contratto, metta in conto di pagare di più.

Il motivo è che una media comprende tutti: la coppia che ha firmato il contratto un anno fa, il pensionato con un contratto del 1998 e il socio di una cooperativa che paga una pigione basata sui costi. In tutta la Svizzera, nel 2024 le economie domestiche entrate in un 3 locali da meno di due anni pagavano in media CHF 1567. A Zurigo, CHF 2125. Qui sotto trova i numeri ufficiali per città e dimensione, poi quelli che corrispondono alla Sua situazione: un nuovo contratto, un locatore privato, affitto netto o lordo. Vengono da chi li raccoglie: l'Ufficio federale di statistica (UST) e gli uffici di statistica della città di Zurigo, del Cantone di Ginevra e della città di Berna. Ogni dato porta la sua data.

Qual è l'affitto medio in Svizzera?

CHF 1485 al mese, netti, nel 2024. Erano CHF 1451 nel 2023 e CHF 1412 nel 2022, secondo la tabella dell'UST sull'affitto medio per Cantone e numero di locali. Il dato viene dalla rilevazione strutturale, che ogni anno chiede a un campione di economie domestiche com'è la loro abitazione e quanto la pagano. Netto significa il solo affitto, senza spese accessorie e riscaldamento, e il conteggio comprende le abitazioni in affitto e quelle in cooperativa.

La cifra dipende molto dalla dimensione, quindi eccola per numero di locali. Le due colonne di destra dividono gli inquilini secondo da quanto tempo abitano nell'appartamento, dalla tabella dell'UST sull'affitto secondo la durata della locazione:

Dimensione	Tutti gli inquilini, 2024	Entrati da meno di 2 anni	Nell'appartamento da 21 anni o più
1 locale	CHF 902	CHF 948	CHF 743
2 locali	CHF 1217	CHF 1305	CHF 970
3 locali	CHF 1446	CHF 1567	CHF 1159
4 locali	CHF 1708	CHF 1871	CHF 1355
5 locali	CHF 2068	CHF 2248	CHF 1677
6 locali o più	CHF 2578	CHF 2702	CHF 2208

Fra i Cantoni, il più caro è Zugo, con CHF 2024 per un appartamento medio, seguito da Zurigo (1768) e Svitto (1719). Il più economico è il Giura con CHF 999, poi Neuchâtel (1091) e Uri (1219). Un Cantone però mette insieme la sua città e i suoi villaggi, e chi cerca «affitto medio» ha quasi sempre in mente una città.

Affitto medio per città e numero di locali

Per le città, l'UST cumula tre anni di rilevazione, così che ogni casella poggi su un numero sufficiente di risposte. La sua tabella più recente sull'affitto nelle dieci città più grandi copre il periodo dal 2022 al 2024 e mette le grandi città una accanto all'altra:

Zurigo è la città più cara per ogni dimensione fino a 5 locali: CHF 1537 per 2 locali, CHF 2085 per 4. Più in basso l'ordine cambia. Ginevra è seconda per 1 e 3 locali, ma per 4 e 5 locali la supera Basilea, con CHF 1845 e CHF 2362. Winterthur, a pochi minuti di treno da Zurigo, costa più di Berna, Basilea o Losanna per un 2 o un 3 locali. In fondo alla classifica ci sono San Gallo e Bienne, dove un 3 locali costava in media CHF 1240 e CHF 1095.

Restano però medie su tutti gli inquilini, ed è qui il limite. Il grafico seguente mostra quanto se ne discosta chi è arrivato da poco.

Perché i nuovi inquilini pagano più della media

Un'economia domestica che si è appena trasferita paga nettamente di più di una che abita lì da anni. L'UST lo dice chiaramente nella sua pagina sulle abitazioni in affitto: più a lungo le economie domestiche affittano la loro abitazione, più bassi sono gli affitti, e le abitazioni nuove sono le più care. Il suo esempio è un 4 locali nuovo a CHF 2304 al mese, contro CHF 1838 per un 4 locali più vecchio affittato negli ultimi due anni.

Il divario cambia da città a città. È più ampio a Zurigo, dove al 1° giugno 2026 era vuoto solo lo 0,5% delle abitazioni dell'agglomerato, e più stretto a Basilea, che fra queste cinque aveva più appartamenti vuoti (0,8%), secondo la tabella dell'UST sulle abitazioni vuote nei maggiori agglomerati (in francese):

A Zurigo, nel 2024 le economie domestiche entrate in un 3 locali da meno di due anni pagavano in media CHF 2125: CHF 779 in più di chi ci abitava da 21 anni o più, e CHF 293 sopra la media complessiva della città. A Losanna la differenza tra i contratti più recenti e quelli più vecchi era di CHF 583, a Basilea di CHF 394. Quando prepara il budget per un trasloco, quindi, la colonna che conta è quella dei nuovi arrivati, e nei due mercati più tesi anche quella va guardata più da vicino.

Zurigo: appartamenti privati, cooperative e nuovi contratti

Nell'aprile 2026, un 3 locali affittato da privati nella città di Zurigo aveva un affitto netto mediano di CHF 1950, e uno affittato negli ultimi due anni di CHF 2250. Sono i dati più recenti della rilevazione degli affitti della città (in tedesco), condotta ogni due anni da Statistik Stadt Zürich. Sono mediane: metà degli appartamenti costa di più, metà di meno.

Il pregio della rilevazione zurighese è che separa le abitazioni di utilità pubblica da tutte le altre. Le abitazioni di utilità pubblica appartengono alla città, a cooperative o a fondazioni e sono affittate a prezzo di costo, quindi includerle abbassa ogni media. Ecco le mediane nette di aprile 2026, dalla tabella della rilevazione (in tedesco):

Dimensione	Privati, tutti i contratti	Privati, affittati negli ultimi 2 anni	Utilità pubblica
2 locali	CHF 1670	CHF 1834	CHF 964
3 locali	CHF 1950	CHF 2250	CHF 1066
4 locali	CHF 2434	CHF 2690	CHF 1449

Le nuove costruzioni stanno un gradino più su. Un 3 locali affittato da privati in un edificio costruito da meno di due anni aveva una mediana di CHF 3183, un 4 locali di CHF 4032. Conta anche la dispersione: la metà centrale di tutti i 3 locali affittati da privati costava tra CHF 1550 e CHF 2525. Per quartiere, la mediana per lo stesso tipo di appartamento andava da CHF 1576 nel Kreis 12, a nord-est della città, a CHF 2855 nel Kreis 1, il centro storico.

Se cerca sul mercato libero, le colonne dei privati sono quelle con cui fare il confronto. Se un annuncio per un 3 locali in città chiede CHF 2300 netti, è vicino alla mediana dei nuovi contratti privati, non un'eccezione. I dati di Ginevra richiedono un'attenzione di altro tipo.

Ginevra: anche la cucina conta come locale

A Ginevra, la dimensione indicata nel contratto comprende la cucina. L'ufficio cantonale di statistica, l'OCSTAT, lo scrive nelle sue note metodologiche (in francese): il numero di locali usato è quello del contratto ginevrino, «la cuisine est donc comprise», e i mezzi locali non si contano. Il registro federale degli edifici funziona al contrario. Il suo catalogo delle caratteristiche conta solo soggiorno e camere da letto, ed esclude espressamente cucine, bagni, corridoi e mezzi locali.

Quando confronta Ginevra con il resto del Paese, quindi, metta un 4 pièces ginevrino accanto a un 3 locali altrove. Con questo in mente, ecco le tabelle degli affitti dell'OCSTAT (in francese) per maggio 2025, le più recenti con i livelli degli affitti, netti e senza garage. Per gli appartamenti a libero mercato nella città di Ginevra, la media era di CHF 1420 per 3 pièces, CHF 1744 per 4 e CHF 2143 per 5. Nell'intero Cantone, gli appartamenti a libero mercato che avevano cambiato inquilino nei dodici mesi precedenti costavano in media CHF 1626 per 3 pièces, CHF 2006 per 4 e CHF 2496 per 5. È questa seconda serie quella con cui confrontare un annuncio, con una correzione: la rilevazione dell'OCSTAT di maggio 2026 ha trovato affitti degli appartamenti a libero mercato in aumento dell'1,3% in un anno, e del 7,9% dove l'inquilino era cambiato.

Ginevra ha anche un ampio settore regolamentato. Nell'intero Cantone, gli appartamenti a pigione controllata o sovvenzionati costavano in media CHF 1325 per 4 pièces, ma sono abitazioni regolamentate, non il mercato libero. E la scelta è scarsa: al 1° giugno 2026 era vuoto solo lo 0,31% delle abitazioni del Cantone, la seconda quota più bassa del Paese dopo Zugo, secondo il censimento delle abitazioni vuote dell'UST.

Berna, Basilea, Losanna, Lugano e le altre città

Nella città di Berna, l'affitto netto medio di un 3 locali era di CHF 1338 nel novembre 2025, secondo l'ufficio di statistica della città (in tedesco). La sua rilevazione indica CHF 809 per 1 locale, CHF 1125 per 2, CHF 1666 per 4 e CHF 2090 per 5, e l'ufficio sottolinea che si tratta di affitti di contratti in corso, alcuni stipulati anni fa, non dei prezzi degli appartamenti sul mercato. La rilevazione federale mostra il prezzo per chi arriva: nel 2024, le economie domestiche entrate da poco in un 3 locali a Berna pagavano in media CHF 1659, e per 4 locali CHF 2043.

Basilea è economica per gli appartamenti piccoli e cara per quelli grandi. Un 3 locali affittato negli ultimi due anni costava in media CHF 1564 nel 2024, vicino al dato nazionale, ma un 4 locali CHF 2208, più o meno come a Ginevra nei dati federali (CHF 2218). A Losanna i nuovi inquilini pagavano CHF 1683 per 3 locali e CHF 2141 per 4, mentre chi ci abitava da 21 anni o più pagava CHF 1100 e CHF 1421.

A sud delle Alpi gli affitti sono più bassi e gli appartamenti più facili da trovare. A Lugano un 3 locali costava in media CHF 1307 nel periodo dal 2022 al 2024, e nel Canton Ticino la media per un appartamento di qualsiasi dimensione era di CHF 1245 nel 2024. Al 1° giugno 2026 in Ticino era vuoto l'1,78% delle abitazioni, quasi il doppio del tasso nazionale e il valore più alto fra le sette grandi regioni del Paese. Per le altre città della griglia qui sopra (Winterthur, Lucerna, San Gallo e Bienne), i dati federali cumulati sono i dati ufficiali per città più recenti che abbiamo trovato. C'è però una cosa che tutti questi dati lasciano fuori: la seconda voce della spesa mensile.

Affitto netto, affitto lordo e quanto si paga davvero

Tutti i dati visti finora sono affitti netti. In più si pagano le spese accessorie per riscaldamento, acqua calda, pulizia delle scale e simili, e gli annunci svizzeri le presentano in modi diversi. In italiano si parla di affitto netto (o pigione netta), spese accessorie e affitto lordo. Un annuncio in tedesco può indicare l'affitto netto (Nettomiete) e le spese (Nebenkosten) separatamente, oppure solo un importo lordo (Bruttomiete). In francese troverà loyer net e charges.

Fra le fonti citate qui, solo la rilevazione di Zurigo dà entrambi i valori. Per un 3 locali affittato da privati nell'aprile 2026, l'affitto lordo mediano era di CHF 2170, CHF 220 sopra la mediana netta. Per un nuovo contratto privato della stessa dimensione era di CHF 2450 lordi contro CHF 2250 netti. Prima di confrontare un annuncio con una delle tabelle di questa pagina, quindi, tolga le spese accessorie, oppure aggiunga al dato della tabella un importo simile a quella differenza. Solo così il confronto è corretto, e in un mercato teso conta ancora di più.

Come evolvono gli affitti

Gli appartamenti liberi sono sempre meno. Al 1° giugno 2026 era vuoto lo 0,93% di tutte le abitazioni in Svizzera, sotto l'1% e in calo per il sesto anno consecutivo, ha comunicato l'UST. Delle sette grandi regioni, solo quella di Zurigo ha registrato un leggero aumento, allo 0,52%, e a Zugo la quota era dello 0,20%. Meno appartamenti vuoti significano di solito prezzi più alti per i nuovi contratti, cioè il divario visto sopra.

Per i contratti in corso, il numero da tenere d'occhio è il tasso ipotecario di riferimento, che l'Ufficio federale delle abitazioni pubblica quattro volte all'anno. È fermo all'1,25% dal 2 settembre 2025, è stato confermato il 1° settembre 2026 e il prossimo annuncio è previsto per il 1° dicembre 2026. Gli affitti dei contratti in corso sono comunque saliti: l'indice degli affitti della città di Berna è aumentato dell'1,4% nei dodici mesi fino a novembre 2025. Quando a cambiare è il Suo contratto, il tema è un altro. Qui la domanda è come valutare il prezzo che Le viene proposto.

Come usare questi dati prima di firmare

Scelga il dato che corrisponde alla Sua situazione, non quello del titolo. Se firma un nuovo contratto con un locatore privato, la media nazionale di CHF 1485 dice poco. Usi il dato dei nuovi arrivati per la Sua città e il numero di locali che cerca, e a Zurigo la mediana dei nuovi contratti privati. A Ginevra verifichi se l'annuncio conta la cucina, e tolga le spese accessorie prima di fare il confronto.

Prendiamo un 3 locali nella città di Zurigo proposto a CHF 2600 netti. Rispetto alla media complessiva della città secondo la rilevazione federale, CHF 1832, sembra caro. Rispetto alla mediana di aprile 2026 per un nuovo contratto privato, CHF 2250, è CHF 350 sopra il valore centrale, ma ancora dentro la metà centrale dei nuovi contratti privati, che andava da CHF 1808 a CHF 2791. Se si trova in un edificio terminato negli ultimi due anni, è sotto la mediana di quel segmento, CHF 3183. È un prezzo da valutare in base all'appartamento, non da scartare a prima vista.

Se lascia un appartamento per trasferirsi, il termine per cui può disdire il contratto attuale conta quanto il nuovo affitto; la nostra guida alle scadenze di disdetta per Cantone le elenca. E una volta scelti città e numero di locali, confronti ogni annuncio con il dato corrispondente di questa pagina prima di fissare una visita.