Mietvertrag Schweiz: Klauseln vor der Unterschrift prüfen

Vor der Unterschrift

Prüfe in einem Schweizer Mietvertrag vor der Unterschrift sieben Dinge: die Laufzeit, die Kündigungstermine, welche Nebenkosten er aufführt, die Kaution, die Klausel zum kleinen Unterhalt, die Hausordnung und allfällige Regeln zu Haustieren. Viele Standardformulare gehen weiter, als das Gesetz erlaubt, und solche Klauseln sind nichtig, auch wenn du unterschrieben hast. Der Rest des Vertrags gilt trotzdem.

Das verändert, wie du einen Mietvertrag liest. Auf einem knappen Wohnungsmarkt kannst du wenig verhandeln, und das musst du auch nicht: Eine Klausel, die gegen eine zwingende Regel verstösst, gilt für dich schlicht nicht. Du musst nur wissen, welche Klauseln das sind, damit du nicht bezahlst, was du nicht schuldest, und ernst nimmst, was dich bindet. Wir gehen den Vertrag in der Reihenfolge durch, in der ein übliches Schweizer Formular aufgebaut ist, jeweils mit der Regel, die dahintersteht.

Was ein Mietvertrag nicht ändern kann

Das Schweizer Mietrecht steht im Obligationenrecht, Artikel 253 bis 273c, und vieles davon ist zwingend. Weicht eine Klausel zu deinem Nachteil von einer zwingenden Regel ab, ist sie nichtig. Der Mieterinnen- und Mieterverband sagt es deutlich: Solche Klauseln gelten nicht, auch wenn du sie unterschrieben hast. Das Gesetz hält das an mehreren Stellen fest. Eine Klausel, die die Pflicht des Vermieters, die Wohnung in gutem Zustand zu erhalten, auf dich abwälzt, ist in jedem Mietvertrag über Wohnräume nichtig. Ebenso eine Klausel, nach der du beim Auszug eine feste Summe zahlst, ein Geschäft, das den Mietvertrag an einen Kauf koppelt, und ein Verzicht auf dein Recht, Forderungen gegen den Vermieter mit dem Mietzins zu verrechnen. Auch auf den Kündigungsschutz kannst du nicht verzichten: Jede abweichende Vereinbarung in diesem Teil des Gesetzes ist nichtig.

Zwei Dinge übersieht man vor der Unterschrift leicht. Erstens gelten die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB), die viele Verwaltungen beilegen, laut derselben Seite des Mieterverbands nur, wenn der Mietvertrag selbst auf sie verweist. Verlange sie zusammen mit der Hausordnung; sie gehören zu dem, was du unterschreibst. Zweitens muss die kantonale Schlichtungsbehörde, die erste Anlaufstelle bei Mietstreitigkeiten, Mieter und Vermieter auch ausserhalb eines Verfahrens beraten, und die Mietverordnung nennt einen Zeitpunkt ausdrücklich: vor dem Abschluss eines Mietvertrags. Wenn dir eine Klausel Sorgen macht, frag dort nach.

Mit diesem Wissen beginnst du oben auf dem Formular, wo steht, wer unterschreibt und was du bekommst.

Wer unterschreibt und was du mietest

Die ersten Zeilen nennen die Vertragsparteien und das Mietobjekt, und beides ist wichtiger, als es aussieht. Wer unterschreibt, ist Mieter, und ch.ch, das Informationsportal der Schweizer Behörden, hält fest: In einer Wohngemeinschaft oder im Konkubinat haften alle aufgeführten Personen solidarisch für den ganzen Mietzins. Bist du verheiratet, rät das Portal, auch deine Ehepartnerin oder deinen Ehepartner im Vertrag aufzuführen.

Prüfe danach die Beschreibung dessen, was du mietest. Das Portal nennt Estrich, Keller und Waschküche als Teile, die festgehalten sein sollten. Ein Parkplatz läuft oft über einen separaten Vertrag, und das ändert die Kündigung: Einen gesondert vermieteten Einstellplatz können beide Seiten mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer kündigen, während für die Wohnung weiterhin drei Monate gelten.

Nach den Parteien regelt das Formular, wie lange der Vertrag läuft.

Befristet oder unbefristet?

Die meisten Schweizer Mietverträge sind unbefristet, schreibt ch.ch, und enden erst, wenn eine Seite kündigt. Ein befristeter Mietvertrag endet am letzten Tag ohne Kündigung; setzt ihr das Mietverhältnis danach ohne neue Vereinbarung fort, wird er unbefristet. Viele unbefristete Formulare legen zusätzlich eine Mindestdauer fest, etwa «erstmals kündbar auf den 31. März 2028». Das gilt gegenüber einer ordentlichen Kündigung, sperrt dich aber nicht ein: Der Weg über einen Nachmieter bleibt offen, wie wir in unserem Ratgeber zur vorzeitigen Kündigung erklären.

Danach folgt die Kündigungsklausel. Für eine Wohnung beträgt die gesetzliche Mindestfrist drei Monate, auf einen ortsüblichen Termin oder, wo es keinen gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Das Gesetz erlaubt den Parteien, eine längere Frist oder andere Termine zu vereinbaren, aber keine kürzere Frist. Ein Formular mit «auf jedes Monatsende ausser Dezember» ist also in Ordnung und hilft dir in der Praxis sogar. Welche Termine bei dir gelten, steht in unserem Beitrag zu den Kündigungsterminen nach Kanton. Im Vertrag prüfst du nur eines: ob er eigene Termine nennt oder auf den Ortsgebrauch verweist, denn die im Vertrag festgehaltenen Termine gehen vor.

Dann geht es ums Geld.

Der Mietzins und das amtliche Formular

Ein Schweizer Mietvertrag weist meist den Nettomietzins und die Nebenkosten auf getrennten Zeilen aus; zusammen ergeben sie den Bruttomietzins, den du jeden Monat bezahlst. Laut Gesetz ist der Mietzins Ende Monat fällig, sofern nichts anderes vereinbart ist, und die meisten Formulare vereinbaren etwas anderes: Zahlung im Voraus auf den Monatsersten. Diese Klausel ist gültig.

Zwei Arten von Mietzinsklauseln sind an Bedingungen geknüpft. Ein indexierter Mietzins ist nur gültig, wenn der Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen ist und der Landesindex der Konsumentenpreise als Index dient. Ein gestaffelter Mietzins, der in festen Stufen steigt, ist nur gültig, wenn der Vertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen ist, der Mietzins höchstens einmal pro Jahr steigt und jede Stufe in Franken festgelegt ist. Seit dem 1. Oktober 2025 kündigt der Vermieter jede vereinbarte Stufe schriftlich an, laut Mietverordnung frühestens vier Monate, bevor sie wirksam wird. Eine Staffelklausel in einem Zweijahresvertrag oder eine mit Stufen in Prozent erfüllt diese Bedingungen nicht.

Ist der Mietzins selbst fair? Du hast überall das Recht zu erfahren, was die Vormieter bezahlt haben, also frag danach. In manchen Kantonen musst du nicht einmal fragen: Bei Wohnungsmangel kann ein Kanton die Vermieter verpflichten, jedem neuen Mieter ein amtliches Formular mit dem bisherigen Mietzins auszuhändigen, zusammen mit dem Referenzzinssatz und dem Landesindex der Konsumentenpreise, auf denen er beruhte. Das Bundesamt für Wohnungswesen führt die Liste.

Mit oder ohne Formular kannst du den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach der Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten, und zwar aus einem von zwei Gründen: Du hast die Wohnung wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt genommen, oder der Mietzins liegt deutlich über dem, was die Vormieter bezahlt haben. Der Mieterverband ergänzt, was gilt, wenn das Formular vorgeschrieben ist, aber fehlt oder unvollständig ist: Der vereinbarte Mietzins ist dann nicht gültig, und die 30 Tage gelten nicht, sodass du den Mietzins auch später noch festsetzen lassen kannst. Seine Seite zum Anfangsmietzins hält eine Anfechtung für sinnvoll, wenn der Mietzins ohne Renovation um mehr als 10 Prozent gestiegen ist, und empfiehlt eine Beratung, bevor du sie einreichst. Wie dein Mietzins im Vergleich dasteht, ist eine andere Frage; unsere Durchschnittsmieten nach Stadt geben einen Richtwert. Direkt unter dem Mietzins listet das Formular auf, was du zusätzlich bezahlst.

Nebenkosten: nur, was im Vertrag steht

Nebenkosten schuldest du nur, wenn du ihre Bezahlung besonders vereinbart hast, und das Bundesgericht legt das streng aus: Du bezahlst nur die Kosten, die der Mietvertrag klar und genau bezeichnet. Ein blosser Verweis auf allgemeine Bedingungen reicht nicht, entschied das Gericht 2009, ausser diese Bedingungen führen nur Kosten aus, die dir schon der Vertrag selbst auferlegt. Was der Vertrag nicht nennt, ist im Mietzins inbegriffen, wie auch ch.ch festhält.

Lies also die Liste. Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Kehricht und Wasser sind typische Posten. Der Sammelposten «übrige Betriebskosten» verpflichtet dich laut Mieterverband zu nichts. Der Verband zählt auch auf, was nie überwälzt werden darf, egal was im Vertrag steht: Steuern, Prämien der Gebäudeversicherung, Hypothekarzinsen sowie Reparaturen oder Investitionen. Bei der Heizung schliesst die Verordnung selbst die Reparatur und Erneuerung der Anlagen aus.

Im Vertrag steht auch, wie du bezahlst. Bei Akontozahlungen leistest du jeden Monat eine Vorauszahlung, und der Vermieter muss die tatsächlichen Kosten mindestens einmal pro Jahr abrechnen. Bei einer Pauschale gibt es keine Jahresabrechnung, und der Vermieter muss sie auf Durchschnittswerte von drei Jahren stützen:

Frag vor der Unterschrift, wie hoch die Kosten in den letzten Jahren waren. Eine tiefe Akontozahlung lässt den Mietzins günstiger aussehen, und reicht sie für die tatsächlichen Kosten nicht aus, zahlst du die Differenz mit der Abrechnung nach, wie der Mieterverband erklärt. Sobald du dort wohnst, kannst du die Belege einsehen, auf denen die Abrechnung beruht. Die nächste Klausel kostet am ersten Tag meist am meisten.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Höchstens drei Monatsmieten, und nur, wenn der Vertrag überhaupt eine Kaution verlangt. Diese Obergrenze steht in Artikel 257e, der auch festlegt, wohin das Geld gehört: auf ein Sparkonto oder Depot bei einer Bank, das auf deinen Namen lautet. Die Bank zahlt es nur aus, wenn beide unterschreiben oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil vorliegt. Ist ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses vergangen und hat der Vermieter keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kannst du die Rückzahlung allein bei der Bank verlangen.

In der Praxis heisst das: Du gibst dem Vermieter nie Bargeld und zahlst nie auf sein eigenes Konto ein. Laut Mieterverband darfst du die Zahlung verweigern, bis ein Sperrkonto auf deinen Namen besteht. Er rät auch von Mietkautionsversicherungen ab, die als Alternative zur Barkaution verkauft werden: Du bezahlst jedes Jahr eine Prämie, die du nie zurückbekommst, und macht der Vermieter einen Schaden geltend, zahlt die Versicherung und fordert das Geld danach von dir zurück. Die Beispielklausel in der Grafik oben verlangt die Kaution «zahlbar auf das Konto des Vermieters»: Drei Monate sind in Ordnung, das Konto nicht.

Weiter unten im Formular steht die Reparaturklausel. Lies sie besonders genau.

Kleiner Unterhalt und die 1-Prozent-Klausel

Du bezahlst kleine Reparaturen, und nur kleine. Das Gesetz verpflichtet dich, Mängel, die sich durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen im Rahmen des gewöhnlichen Unterhalts beheben lassen, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten zu beseitigen. Der Mieterverband beschreibt das als Arbeiten, die sich mühelos von Hand und ohne besonderes Fachwissen erledigen lassen: Scharniere ölen, eine lockere Schraube an einer Steckdose anziehen, den Siphon am Lavabo entstopfen. Du ersetzt auch kleine Verschleissteile aus dem Fachhandel, etwa einen Duschschlauch, ein Backblech oder den Filter des Dampfabzugs, und verbreitet ist eine Materialgrenze von 150 Franken.

Manche Formulare gehen viel weiter. Die Klausel, die der Mieterverband hervorhebt, lässt den Mieter jede Reparatur bis 1 Prozent des jährlichen Nettomietzinses bezahlen; bei einem Mietzins von 24’000 Franken im Jahr wären das 240 Franken pro Reparatur. Der Verband hält solche Klauseln für ungültig, weil die Unterhaltspflicht des Vermieters in einem Mietvertrag über Wohnräume nicht auf dich abgewälzt werden kann. Dasselbe gilt laut seinen Tipps zum Mietvertrag für Klauseln, nach denen du Reparaturen an Geräten wie dem Kochherd oder an den Badezimmerarmaturen bezahlst, und für Klauseln, die dich zu einem Servicevertrag für den Geschirrspüler verpflichten. Seine Seite zum kleinen Unterhalt nennt ein Beispiel: Ein Herdregler, der für 100 Franken ersetzt wird, geht nicht zu deinen Lasten, weil dafür eine Fachperson nötig war.

Kommt trotzdem eine Rechnung, rät der Verband, sie mit eingeschriebenem Brief zurückzuweisen. Ein kurzer Brief genügt:

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich habe die Rechnung vom [Datum] über CHF [Betrag] für die Reparatur am [Gerät] erhalten. Für die Reparatur war eine Fachperson nötig; es handelt sich also nicht um kleinen Unterhalt, den ich nach Artikel 259 OR schulde. Die Klausel in meinem Mietvertrag, nach der ich Reparaturen bis 1 Prozent des Jahresmietzinses bezahle, ist nach Artikel 256 OR nichtig. Ich bezahle diese Rechnung deshalb nicht.

Freundliche Grüsse

[Ort, Datum, Unterschrift]

Melde einen Mangel schriftlich, statt selbst einen Handwerker zu rufen; dann geht die Rechnung dorthin, wo sie hingehört. Auf die Reparaturklausel folgen oft die Regeln für den Alltag im Haus.

Haustiere, Rauchen und Hausordnung

Bei Haustieren darf der Vertrag mehr regeln, als viele erwarten. Sagt er nichts, ist Tierhaltung laut Mieterverband grundsätzlich erlaubt, ausser du hältst viele Tiere oder ein aussergewöhnliches, lautes oder gefährliches Tier wie einen Papagei oder eine Giftschlange. Die meisten Schweizer Mietverträge verlangen aber die Zustimmung des Vermieters, und der Vermieter darf sie ohne Begründung verweigern: Der Verband verweist dazu auf einen Bundesgerichtsentscheid vom Februar 1994 und einen Entscheid des Zürcher Obergerichts vom Juni 2015. Kleintiere sind die Ausnahme. Hamster, Meerschweinchen, Wellensittiche und Zierfische sind erlaubt, egal was im Vertrag steht, solange du sie nicht in grosser Zahl hältst und niemand sich beschwert. Hast du einen Hund oder eine Katze, hol die schriftliche Zustimmung vor der Unterschrift ein, nicht erst nach dem Einzug.

Ein Rauchverbot in der Wohnung ist ein anderer Fall. Der Verband hält es als Eingriff in dein Privatleben für ungültig, weist aber darauf hin, dass einzelne Schlichtungsbehörden anders entschieden haben; die Frage ist also offen. So oder so gelten Nikotinflecken an Wänden und Decken als mehr als normale Abnützung, und du bezahlst sie beim Auszug.

Die Hausordnung bindet dich, wenn der Vertrag bei der Unterschrift auf sie verwiesen hat, und sie muss vernünftig und verhältnismässig sein. Meist regelt sie Ruhezeiten, die Benützung der Waschküche und die gemeinsamen Räume. Vielerorts gilt zwischen 22 und 6 Uhr Nachtruhe, hält ch.ch fest, oft auch über Mittag und an Sonntagen. Regeln, die zu weit in dein Privatleben eingreifen, halten nicht: Der Verband nennt als Beispiel eine kurze Dusche nach 22 Uhr, die du nehmen darfst, auch wenn die Hausordnung sie verbietet; ein Vollbad mitten in der Nacht ist etwas anderes.

Bleibt die Untermiete. Ein Vertrag kann die Zustimmung des Vermieters verlangen, aber der Vermieter darf sie nur aus drei Gründen verweigern: Du legst die Bedingungen nicht offen, die Bedingungen sind im Vergleich zu deinem eigenen Vertrag missbräuchlich, oder dem Vermieter entstehen aus der Untermiete wesentliche Nachteile. Ein pauschales Verbot geht darüber hinaus. Klauseln, die dir nebenbei etwas verkaufen, verdienen einen noch genaueren Blick.

Versicherung, Möbel und andere Extras

Ein an den Mietvertrag gekoppeltes Geschäft ist nichtig, wenn der Vermieter den Vertrag davon abhängig macht und es dich zu etwas verpflichtet, das nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängt. Die oben gezeigte Verordnung nennt typische Fälle: den Kauf der Wohnung, von Möbeln oder Aktien oder den Abschluss eines Versicherungsvertrags. Heisst es, du bekommst die Wohnung nur, wenn du den Vormietern die Möbel abkaufst oder bei einer bestimmten Versicherung abschliesst, bindet dich diese Bedingung nicht.

Die Haftpflichtversicherung ist eine Grauzone. Ein Vertrag darf eine Privathaftpflichtversicherung verlangen, weil sie auch Schäden an der Wohnung deckt; der Mieterverband hält diese Klausel deshalb für gültig. Was der Vertrag nicht darf: dir die Versicherungsgesellschaft vorschreiben. Unser Ratgeber zur Hausrat- und Haftpflichtversicherung zeigt, was diese Police abdecken sollte.

Achte auch auf Gebühren. Die ASLOCA, der Mieterverband der Westschweiz, schrieb 2020 auf Französisch, dass Verwaltungen Mietern oft 150 bis 200 Franken für das Aufsetzen des Mietvertrags verrechnen, obwohl diese Kosten Sache des Vermieters sind, wie es auch die Waadtländer Mietregeln vorsehen. Die letzte Gruppe von Klauseln blickt am weitesten voraus, auf den Tag deines Auszugs.

Klauseln zum Auszug

Du gibst die Wohnung gereinigt und in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt, und bezahlst Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen. Mehr lässt sich im Voraus nicht vereinbaren: Eine Klausel, die dich zu einer Entschädigung bei Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, ist nichtig, ausser die Zahlung deckt einen tatsächlichen Schaden. Eine bei der Unterschrift vereinbarte Pauschale für Endreinigung, Neuanstrich oder «Übergabekosten» hat mit Schaden nichts zu tun und fällt nach dem Wortlaut des Artikels unter diese Regel. Normale Abnützung trägt der Vermieter, sagt der Mieterverband in seinen Tipps zur Wohnungsabgabe, und für echte Schäden bezahlst du nur den Zeitwert des Gegenstands, nicht den Preis eines neuen.

Zwei weitere Klauseln gehören hierher. Du kannst nicht im Voraus auf das Recht verzichten, das, was dir der Vermieter schuldet, mit dem zu verrechnen, was du ihm schuldest. Und willst du die Wohnung verändern, vom neuen Boden bis zum Einbauschrank, brauchst du die schriftliche Zustimmung des Vermieters; den ursprünglichen Zustand kann er beim Auszug nur verlangen, wenn auch das schriftlich vereinbart wurde. Planst du Änderungen, hol beides im selben Schreiben ein.

Bevor du unterschreibst

Verlange den ganzen Vertrag vor dem Termin, mit den Allgemeinen Vertragsbedingungen und der Hausordnung, und lies ihn zu Hause mit den Regeln von oben daneben. Markiere, was nichtig ist, statt am Tisch darüber zu streiten; es bindet dich so oder so nicht. Steck deine Energie in das, was dich bindet: Hol die schriftliche Zustimmung für ein Haustier oder für geplante Änderungen ein, und frag, wie hoch die Nebenkosten in den letzten Jahren waren. Sieht danach noch etwas falsch aus, berät dich die Schlichtungsbehörde vor der Unterschrift.

In den Kantonen auf der Karte sollte das Formular mit dem Vormietzins dem Vertrag beiliegen. Bewahre es auf: Darauf stützt sich eine Anfechtung des Mietzinses, und deine 30 Tage beginnen mit dem Einzug. In Genf, wo am 1. Juni 2026 0,31 Prozent der Wohnungen leer standen, gehört dieses Formular zu jedem neuen Mietvertrag: