Contrat de bail suisse : clauses à vérifier avant de signer

Avant de signer

Avant de signer un bail en Suisse, vérifiez sept points : la durée, les termes de résiliation, la liste des frais accessoires, la garantie, la clause sur les menus travaux, le règlement de maison et les éventuelles règles sur les animaux. Beaucoup de formules standard vont plus loin que la loi, et ces clauses sont nulles même une fois signées. Le reste du bail reste valable.

Ce dernier point change la manière de lire un bail. Sur un marché tendu, vous ne pouvez pas négocier grand-chose, et vous n’en avez pas besoin : une clause contraire à une règle impérative ne s’applique tout simplement pas à vous. Il suffit de savoir lesquelles, pour ne pas payer ce que vous ne devez pas et prendre au sérieux ce qui vous engage. Nous suivons le bail dans l’ordre d’une formule suisse courante, avec la règle derrière chaque clause.

Ce qu’un bail ne peut pas changer

Le droit du bail figure dans le Code des obligations, aux articles 253 à 273c, et une grande partie en est impérative. Une clause qui s’écarte d’une règle impérative à votre détriment est nulle. L’association des locataires de Suisse alémanique, le Mieterinnen- und Mieterverband (pages en allemand), le dit clairement : ces clauses ne s’appliquent pas, même si vous les avez signées. La loi le précise à plusieurs endroits. Une clause qui reporte sur vous l’obligation du bailleur d’entretenir le logement est nulle dans tout bail d’habitation. Il en va de même d’une clause qui vous fait payer une somme fixe à votre départ, d’une transaction qui lie le bail à un achat et d’une renonciation à votre droit de compenser ce que le bailleur vous doit avec le loyer. Vous ne pouvez pas non plus renoncer à la protection contre les congés : toute convention contraire dans ce chapitre de la loi est nulle.

Deux points passent facilement inaperçus avant la signature. D’abord, les conditions générales que beaucoup de régies joignent au bail ne s’appliquent que si le bail lui-même les mentionne, selon la même page de l’association. Demandez-les avec le règlement de maison : elles font partie de ce que vous signez. Ensuite, l’autorité cantonale de conciliation, premier interlocuteur en cas de litige sur le bail, doit conseiller locataires et bailleurs même en dehors de toute procédure, et l’ordonnance sur le bail à loyer (OBLF) cite un moment en particulier : avant la conclusion du bail. Si une clause vous inquiète, c’est là qu’il faut poser la question.

Avec cela en tête, commencez par le haut de la formule, là où le bail dit qui signe et ce que vous louez.

Qui signe et ce que vous louez

Les premières lignes désignent les parties et l’objet loué, et les deux comptent plus qu’il n’y paraît. Toute personne qui signe est locataire, et ch.ch, le portail d’information de la Confédération, précise qu’en colocation ou en concubinage, toutes les personnes nommées dans le bail répondent solidairement du loyer. Pour un couple marié, le portail conseille de faire figurer aussi le conjoint ou la conjointe dans le bail.

Vérifiez ensuite la description de l’objet loué. Le portail cite le grenier, la cave et la buanderie parmi les locaux annexes à préciser. Une place de parc fait souvent l’objet d’un contrat séparé, et cela change son délai de congé : une place louée séparément peut être résiliée par chaque partie avec un préavis de deux semaines pour la fin d’un mois de bail, alors que le logement garde ses trois mois.

Sous les parties, la formule passe à la durée du bail.

Durée déterminée ou indéterminée ?

La plupart des baux suisses sont conclus pour une durée indéterminée, indique ch.ch, et ne prennent fin que par une résiliation. Un bail de durée déterminée s’arrête à son dernier jour, sans congé ; si vous continuez tous deux après cette date sans nouvel accord, il devient un bail de durée indéterminée. Beaucoup de baux de durée indéterminée ajoutent une durée minimale, par exemple « premier terme de résiliation possible : 31 mars 2028 ». Elle exclut une résiliation ordinaire avant cette date, mais ne vous enferme pas : la voie du locataire de remplacement reste ouverte, comme nous l’expliquons dans notre guide pour résilier un bail avant l’échéance.

La clause de résiliation suit. Le minimum légal pour un logement est de trois mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail. La loi permet aux parties de convenir d’un délai plus long ou d’autres termes, pas d’un délai plus court. Une formule qui prévoit « pour la fin de chaque mois, sauf décembre » est donc valable, et en pratique elle vous arrange. Les termes qui s’appliquent chez vous font l’objet de notre article sur les termes de résiliation par canton. Pour le contrat, vérifiez une seule chose : si le bail fixe ses propres termes ou renvoie à l’usage local, car les termes inscrits dans le bail l’emportent.

Vient ensuite l’argent.

Le loyer et la formule officielle

Un bail suisse indique en général le loyer net et les frais accessoires sur des lignes séparées, qui donnent ensemble le loyer brut payé chaque mois. La loi rend le loyer exigible à la fin de chaque mois, sauf convention contraire, et la plupart des formules prévoient justement autre chose : un loyer payable d’avance le premier du mois. Cette clause est valable.

Deux types de clauses de loyer sont soumis à conditions. Un loyer indexé n’est valable que si le bail est conclu pour cinq ans au moins et que l’indice de référence est l’indice suisse des prix à la consommation. Un loyer échelonné, qui augmente par paliers fixés d’avance, n’est valable que si le bail est conclu pour trois ans au moins, que le loyer n’augmente pas plus d’une fois par an et que chaque palier est fixé en francs. Depuis le 1er octobre 2025, le bailleur communique chaque palier convenu par écrit, au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur, selon l’OBLF. Une clause d’échelonnement dans un bail de deux ans, ou avec des paliers en pour cent, ne remplit pas ces conditions.

Le loyer lui-même est-il correct ? Partout, vous avez le droit de connaître le loyer du locataire précédent : demandez-le. Dans certains cantons, vous n’avez même pas à le demander. En cas de pénurie de logements, un canton peut obliger les bailleurs à remettre à chaque nouveau locataire une formule officielle qui indique l’ancien loyer, ainsi que le taux d’intérêt de référence et l’indice des prix à la consommation sur lesquels il reposait. L’Office fédéral du logement tient la liste.

Avec ou sans formule, vous pouvez contester un loyer initial abusif devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent votre entrée dans le logement, pour l’un de deux motifs : vous avez dû conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou à cause de la situation du marché local, ou le loyer est sensiblement plus élevé que celui du locataire précédent. L’association alémanique des locataires précise ce qui se passe quand la formule est obligatoire mais manque ou est incomplète : le loyer convenu n’est pas valable, le délai de 30 jours ne s’applique pas, et vous pouvez faire fixer le loyer plus tard. Sa page sur le loyer initial estime qu’une contestation peut valoir la peine si le loyer a augmenté de plus de 10 % sans rénovation, et recommande de vous faire conseiller avant d’agir. La comparaison avec les autres loyers est une autre question ; nos loyers moyens par ville donnent un repère. Juste sous le loyer, la formule énumère ce que vous payez en plus.

Frais accessoires : seulement ceux que le bail cite

Les frais accessoires (les « charges ») ne vous incombent que si cela a été convenu spécialement, et le Tribunal fédéral l’entend de façon stricte : vous ne payez que les frais que le bail désigne de manière claire et précise (arrêt en allemand). Un simple renvoi à des conditions générales ne suffit pas, a jugé le tribunal en 2009, sauf si ces conditions ne font que détailler des frais que le bail met déjà à votre charge. Ce que le bail ne cite pas est compris dans le loyer, comme le rappelle aussi ch.ch.

Lisez donc la liste. Chauffage, eau chaude, conciergerie, déchets et eau sont des postes courants. La formule fourre-tout « autres frais d’exploitation » n’ajoute rien que vous deviez payer, selon l’association alémanique des locataires, qui énumère aussi ce qui ne peut jamais vous être répercuté, quoi que dise le bail : les impôts, les primes d’assurance du bâtiment, les intérêts hypothécaires, ainsi que les réparations et les investissements. Pour le chauffage, l’ordonnance exclut elle-même la réparation et la réfection des installations.

Le bail dit aussi comment vous payez. Avec des acomptes, vous versez une avance chaque mois et le bailleur doit établir le décompte des frais effectifs au moins une fois par an. Avec un forfait, il n’y a pas de décompte annuel, et le bailleur doit calculer le forfait sur la moyenne de trois ans :

Avant de signer, demandez à combien se sont montés les frais ces dernières années. Un acompte bas fait paraître le loyer moins cher, et s’il ne couvre pas les frais réels, vous payez la différence au décompte, comme l’explique l’association. Une fois dans les lieux, vous pouvez consulter les justificatifs du décompte. La clause suivante est souvent celle qui coûte le plus dès le premier jour.

Quel montant de garantie le bailleur peut-il exiger ?

Trois mois de loyer au maximum, et seulement si le bail prévoit une garantie. Ce plafond figure à l’article 257e, qui dit aussi où va l’argent : sur un compte d’épargne ou de dépôt auprès d’une banque, à votre nom. La banque ne le libère qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention en justice ou par une poursuite, vous pouvez demander seul la restitution à la banque.

En pratique, vous ne remettez donc jamais d’argent liquide au bailleur et ne payez jamais sur son propre compte. L’association alémanique des locataires indique que vous pouvez refuser de payer tant qu’un compte bloqué à votre nom n’existe pas. Elle déconseille aussi l’assurance de garantie de loyer, vendue comme alternative au dépôt : vous payez chaque année une prime que vous ne récupérez jamais, et si le bailleur réclame des dégâts, l’assureur paie puis vous demande de le rembourser. La clause d’exemple du schéma plus haut exige la garantie « à verser sur le compte du bailleur » : les trois mois sont admis, le compte ne l’est pas.

Plus bas dans la formule vient la clause sur les réparations, celle qui mérite la lecture la plus lente.

Menus travaux et clause du 1 %

Vous payez les petites réparations, et seulement celles-là. La loi vous oblige à remédier à vos frais, selon l’usage local, aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal. L’association alémanique des locataires y range les travaux faciles à faire à la main, sans compétences particulières : huiler des charnières, resserrer la vis d’une prise, déboucher un siphon. Vous remplacez aussi de petites pièces usées vendues dans le commerce, comme un flexible de douche, une plaque de four ou le filtre de la hotte, et une limite de CHF 150 pour le matériel est répandue.

Certaines formules vont beaucoup plus loin. La clause que l’association met en avant fait payer au locataire toute réparation jusqu’à 1 % du loyer net annuel ; pour un loyer de CHF 24 000 par an, cela ferait CHF 240 par réparation. L’association la juge non valable, car l’obligation d’entretien du bailleur ne peut pas vous être reportée dans un bail d’habitation. Il en va de même des clauses qui vous font payer les réparations d’appareils comme la cuisinière ou les installations sanitaires, et de celles qui vous obligent à conclure un contrat d’entretien pour le lave-vaisselle, selon les réponses de l’association sur les clauses du bail. Sa page sur les menus travaux donne un exemple : un régulateur de cuisinière remplacé pour CHF 100 n’est pas à votre charge, parce qu’il a fallu un technicien.

Si une facture arrive quand même, l’association conseille de la contester par lettre recommandée. Quelques lignes suffisent :

Madame, Monsieur,

J’ai bien reçu votre facture du [date] de CHF [montant] pour la réparation de [l’appareil]. Cette réparation a nécessité un technicien : il ne s’agit donc pas d’un menu travail d’entretien à ma charge selon l’article 259 du Code des obligations. La clause de mon bail qui met à ma charge les réparations jusqu’à 1 % du loyer annuel est nulle selon l’article 256. Je ne paierai donc pas cette facture.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Lieu, date, signature]

Signalez un défaut par écrit plutôt que d’appeler vous-même un artisan ; la facture ira alors à qui de droit. La clause sur les réparations est souvent suivie des règles de la vie dans l’immeuble.

Animaux, tabac et règlement de maison

Sur les animaux, le bail peut en dire plus qu’on ne le croit. S’il ne dit rien, garder un animal est en principe permis, selon l’association alémanique des locataires, sauf si vous en avez beaucoup ou si l’animal est inhabituel et bruyant ou dangereux, comme un perroquet ou un serpent venimeux. Mais la plupart des baux suisses exigent l’accord du bailleur, qui peut refuser sans donner de motif : l’association cite en ce sens un arrêt du Tribunal fédéral de février 1994 et un arrêt du Tribunal supérieur du canton de Zurich de juin 2015. Les petits animaux font exception. Hamsters, cochons d’Inde, perruches et poissons d’aquarium sont admis quoi que dise le bail, tant que vous n’en gardez pas un grand nombre et que personne ne se plaint. Si vous avez un chien ou un chat, obtenez l’accord écrit avant de signer, pas après l’emménagement.

L’interdiction de fumer dans le logement est un autre cas. L’association la juge non valable, parce qu’elle empiète sur votre vie privée, mais note que certaines autorités de conciliation ont tranché autrement : la question reste ouverte. Dans tous les cas, les traces de nicotine sur les murs et les plafonds dépassent l’usure normale, et vous les payez à votre départ.

Le règlement de maison vous engage si le bail le mentionnait au moment de la signature, et il doit rester raisonnable et proportionné. Il fixe en général les heures de repos, les créneaux de la buanderie et les règles des espaces communs. En Suisse, le calme est en principe de rigueur de 22 h à 6 h, rappelle ch.ch, et souvent aussi de 12 h à 13 h, le dimanche et les jours fériés. Les règles qui empiètent trop sur votre vie privée ne tiennent pas : l’association donne l’exemple d’une courte douche après 22 h, que vous pouvez prendre même si le règlement l’interdit, alors qu’un bain complet en pleine nuit est une autre affaire.

Reste la sous-location. Un bail peut la soumettre à l’accord du bailleur, mais celui-ci ne peut le refuser que pour trois motifs : vous refusez de lui communiquer les conditions, ces conditions sont abusives par rapport à votre propre bail, ou la sous-location lui cause des inconvénients majeurs. Une interdiction générale va plus loin que cela. Les clauses qui vous vendent quelque chose en plus méritent un examen encore plus attentif.

Assurances, meubles et autres extras

Une transaction couplée au bail est nulle si le bailleur en fait une condition du bail et qu’elle vous engage à quelque chose sans rapport direct avec l’usage du logement. L’ordonnance, reproduite plus haut, cite des cas typiques : acheter le logement, des meubles ou des actions, ou conclure un contrat d’assurance. Si l’on vous dit que vous n’aurez le bail qu’en rachetant les meubles du locataire précédent ou en vous assurant auprès d’une compagnie précise, cette condition ne vous lie pas.

L’assurance responsabilité civile est une zone grise. Un bail peut exiger que vous soyez assuré en responsabilité civile privée, car elle couvre les dégâts au logement ; l’association alémanique des locataires tient donc cette clause pour valable. En revanche, le bail ne peut pas choisir l’assureur à votre place. Notre guide sur l’assurance ménage et responsabilité civile détaille ce que la police doit couvrir.

Méfiez-vous aussi des frais. L’ASLOCA, l’association des locataires de Suisse romande, écrivait en 2020 que les régies facturent souvent CHF 150 à 200 aux locataires pour l’établissement du bail, alors que ce coût incombe au bailleur, comme le prévoient aussi les règles et usages locatifs vaudois. Le dernier groupe de clauses regarde le plus loin, jusqu’au jour de votre départ.

Les clauses sur le départ

Vous devez rendre un logement conforme à l’usage convenu, nettoyé, en payant les dégâts qui dépassent l’usure normale. Tout ce qui est convenu d’avance en plus est nul : une clause qui vous fait verser une indemnité à la fin du bail est nulle, sauf si elle couvre un dommage réel. Un forfait fixé à la signature pour le nettoyage final, la peinture ou des « frais de remise » n’a rien à voir avec un dommage ; selon le texte de l’article, il tombe donc sous cette règle. L’usure normale est à la charge du bailleur, indique l’association alémanique des locataires dans ses conseils pour la remise du logement, et pour un vrai dommage vous ne payez que la valeur résiduelle de l’objet, pas le prix du neuf.

Deux clauses encore ont leur place ici. Vous ne pouvez pas renoncer à l’avance au droit de compenser ce que le bailleur vous doit avec ce que vous lui devez. Et si vous voulez modifier le logement, d’un nouveau sol à une armoire encastrée, il vous faut le consentement écrit du bailleur ; celui-ci ne peut exiger la remise en état à votre départ que si cela a aussi été convenu par écrit. Si vous prévoyez des travaux, obtenez les deux dans la même lettre.

Avant le rendez-vous de signature

Demandez le bail complet avant le rendez-vous, avec les conditions générales et le règlement de maison, et lisez-le chez vous avec les règles ci-dessus sous les yeux. Notez ce qui est nul au lieu d’en débattre lors de la signature : cela ne vous engagera pas, de toute façon. Concentrez vos efforts sur ce qui vous engage : obtenez l’accord écrit pour un animal ou pour les travaux que vous prévoyez, et demandez le montant des frais accessoires des dernières années. Si quelque chose vous semble encore anormal, l’autorité de conciliation vous conseillera avant la signature.

Dans les cantons de la carte, la formule avec l’ancien loyer doit accompagner le bail. Gardez-la : c’est sur elle que repose une contestation du loyer, et vos 30 jours commencent à courir à votre entrée dans le logement. À Genève, où 0,31 % des logements étaient vacants au 1er juin 2026, cette formule accompagne chaque nouveau bail :