WG in der Schweiz: Mietvertrag, Kaution und Auszug

Zwei WG-Modelle

Eine WG in der Schweiz läuft nach einem von zwei Modellen. Entweder unterschreibt eine Person als Hauptmieterin oder Hauptmieter den Mietvertrag und vermietet die übrigen Zimmer unter, oder alle unterschreiben gemeinsam einen Mietvertrag. Als Untermieter kannst du allein ausziehen, aber die Hauptmieterin schuldet dem Vermieter den ganzen Mietzins. Beim gemeinsamen Mietvertrag schuldet ihr alle den ganzen Mietzins, und niemand kommt allein aus dem Vertrag.

Herauszufinden, welches Modell bei euch gilt, ist der einfache Teil. Die Fragen, die Geld kosten, kommen später: wie viel eine Hauptmieterin für ein Zimmer verlangen darf, wer die Kaution zurückbekommt, was passiert, wenn jemand in der WG nicht mehr zahlt, und wie dein Name aus einem Mietvertrag gestrichen wird, den die anderen behalten wollen. Das Schweizer Recht beantwortet die meisten dieser Fragen, und einige Urteile des Bundesgerichts zeigen, wo die Grenzen liegen. Wir nehmen uns die beiden Modelle der Reihe nach vor, dann die Kaution, den Auszug und die Rechnungen, die an einem Haushalt hängen.

In welcher Art WG wohnst du?

Schau dir die Namen im Mietvertrag an. Steht deiner neben denen deiner Mitbewohnerinnen und Mitbewohner, bist du Mitmieter. Hat nur eine Person unterschrieben und zahlst du deinen Mietzins an sie, bist du ihr Untermieter, ob das irgendwo aufgeschrieben ist oder nicht: Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) weist darauf hin, dass jemand, der Miete zahlt, ohne den Mietvertrag unterschrieben zu haben, automatisch Untermieter der Person wird, die unterschrieben hat.

Dieser Unterschied entscheidet fast alles, was folgt. Ein Untermieter hat einen Vertrag mit dem Hauptmieter und keinen mit dem Vermieter. Mitmieter haben alle denselben Vertrag mit dem Vermieter und dieselben Rechte daraus.

Vermieter verlangen oft aus finanziellen Gründen, dass alle unterschreiben, hält der Verband fest, und so entsteht Modell B. Modell A ergibt sich, wenn eine Person die Wohnung mietet und später die freien Zimmer füllt. Diese Person trägt das grösste Risiko, also fangen wir bei ihr an.

Als Hauptmieter bist du auch Vermieter

Um ein Zimmer unterzuvermieten, brauchst du die Zustimmung des Vermieters, aber er kann sie nicht nach Belieben verweigern. Artikel 262 des Obligationenrechts erlaubt eine Verweigerung nur aus drei Gründen: Du legst die Bedingungen der Untermiete nicht offen, diese Bedingungen sind im Vergleich zu deinem eigenen Mietvertrag missbräuchlich, oder die Untermiete bringt dem Vermieter wesentliche Nachteile. Eine Klausel im Mietvertrag, die Untermiete ganz verbietet, ist laut MV ungültig. Eine Gesetzesänderung, die diese Regeln verschärft hätte, haben die Stimmberechtigten am 24. November 2024 abgelehnt. Artikel 262 gilt also unverändert.

Frag trotzdem schriftlich an, mit dem Namen des Untermieters, dem Mietzins und der Dauer der Untermiete. Die Zustimmung kann auch mündlich oder sogar durch Schweigen erfolgen, aber im Streitfall brauchst du einen Beweis, und der in der Westschweiz übliche Standardmietvertrag verlangt eine schriftliche Zustimmung, wie der Westschweizer Mieterverband ASLOCA (auf Französisch) schreibt. Auch Schweigen kann aber als Zustimmung gelten, wie eine Mieterin in Genf erfahren hat.

Sie wohnte seit 2000 in einer 4½-Zimmer-Wohnung in Genf. 2009 nahm sie eine Stelle in Zürich an und vermietete ein möbliertes Zimmer unter, für CHF 900 im Monat plus 75 Prozent der Nebenkosten, mit Zugang zu Küche, Bad und Wohnzimmer. Das teilte sie ihrem Vermieter schriftlich mit. Er antwortete nie. Zwei Jahre später widersprach er und kündigte ihr. Die Genfer Gerichte hoben die Kündigung auf, und das Bundesgericht (auf Französisch) bestätigte das 2015: Sein Schweigen war eine Zustimmung gewesen, sie nutzte die Wohnung weiterhin ein- bis zweimal im Monat selbst, und ein Vermieter, der eine einmal erteilte Zustimmung zurückziehen will, muss das formell tun, auf dem amtlichen Formular für Vertragsänderungen. Eine Kündigung, um das zu umgehen, verstiess gegen Treu und Glauben.

Die Kehrseite ist das Risiko, das du trägst. Du schuldest dem Vermieter den ganzen Mietzins, auch wenn ein Untermieter dir nichts bezahlt, und du stehst dafür ein, wie deine Untermieter die Wohnung nutzen; der Vermieter darf sie auch direkt ermahnen. Ganz ohne zu fragen unterzuvermieten ist riskant: Hätte der Vermieter ablehnen dürfen, kann dich das die Wohnung kosten, unter Umständen sogar mit einer ausserordentlichen Kündigung, wie die Zürcher Gerichte festhalten.

Du übernimmst auch die Pflichten eines Vermieters. Für eine Untermiete gelten die gewöhnlichen Regeln des Mietrechts, erklären die Zürcher Gerichte auf ihrer Seite zum Untermietvertrag. Im Kanton Zürich heisst das: Vermietest du ein Zimmer, brauchst du das amtliche Formular für den Anfangsmietzins, und überall brauchst du das amtliche kantonale Formular, wenn du eine Untermiete kündigen willst. Eine Kündigung ohne dieses Formular ist nichtig. Dein Untermieter kann deine Kündigung zudem anfechten und eine Erstreckung verlangen, allerdings nie über das Ende deines eigenen Mietvertrags hinaus.

Dann sind da die Bedingungen selbst, und beim Mietzins lässt das Gesetz wenig Spielraum für eine Marge.

Wie viel darfst du für ein WG-Zimmer verlangen?

Deine Untermieter dürfen zusammen nicht mehr bezahlen als ihren fairen Anteil an dem, was dich die Wohnung kostet. Die Zürcher Gerichte fassen die Regel in einem Satz zusammen: Aus der Untervermietung darf kein Gewinn erzielt werden, der nicht durch deine eigenen Leistungen gerechtfertigt ist. Das Bundesportal ch.ch sagt es in Franken: Für eine unmöblierte Wohnung darfst du nur verlangen, was du selbst bezahlst, Nebenkosten inbegriffen, und für eine möblierte darfst du für die Abnützung der Einrichtung höchstens 20 Prozent aufschlagen.

Ein echter Fall zeigt, wie gerechnet wird. 1993 befasste sich das Bundesgericht (auf Französisch) mit einem Mieter, der für eine 4½-Zimmer-Wohnung CHF 1575 im Monat plus CHF 204 Nebenkosten bezahlte und zwei möblierte Zimmer für CHF 535 und CHF 570 untervermieten wollte, Nebenkosten inbegriffen. Das Genfer Gericht hatte für jedes Zimmer einen fairen Anteil berechnet und 20 Prozent für Möbel und Risiko dazugeschlagen. Das Bundesgericht zog dann wieder 20 Prozent ab, weil die Untermieter die Küche nur zum Kaffeekochen benutzen durften und keine Waschmaschine hatten. Die verlangten Mieten lagen zusammen mit den Zuschlägen, die der Mieter für Telefon, Strom und Reinigung verrechnete, 30 bis 40 Prozent darüber, was das Gericht als offensichtlich missbräuchlich bezeichnete. Der Vermieter durfte seine Zustimmung verweigern.

Wie berechnest du also den fairen Anteil eines Zimmers? Der MV gibt eine einfache Antwort: In einer 3-Zimmer-Wohnung mit etwa gleich grossen Zimmern ist ein untervermietetes Zimmer rund einen Drittel des Gesamtmietzinses wert. Sind die Zimmer sehr unterschiedlich gross, schlägt er eine Aufteilung nach Fläche vor. Damit bleibt eine Frage offen, die das Gesetz nicht für dich entscheidet: Zählen die gemeinsame Küche und das Wohnzimmer mit?

Wer nur nach Zimmergrösse aufteilt, belastet das grösste Zimmer stark, denn Küche und Wohnzimmer nutzen alle gleich. Das eigene Zimmer plus ein gleich grosses Stück der Gemeinschaftsräume zu rechnen, ist der Mittelweg, und er lässt sich an einer Besichtigung leicht erklären. Welche Methode du auch wählst, die Regel bleibt dieselbe: Die Anteile ergeben zusammen, was die Wohnung kostet, und das Zimmer, das du selbst behältst, trägt seinen Teil. Beim gemeinsamen Mietvertrag gilt dieselbe Rechnung, nur fliesst das Geld anders.

Gemeinsamer Mietvertrag: gleiche Rechte, die ganze Rechnung

Wenn ihr alle unterschreibt, schuldet ihr alle den ganzen Mietzins. ch.ch sagt es klar: In einer Wohngemeinschaft haften alle im Mietvertrag aufgeführten Personen solidarisch für den Mietzins. Solidarisch heisst nach Artikel 144, dass der Vermieter von jedem von euch einen Teil der Schuld verlangen kann oder alles von der Person, bei der es am einfachsten zu holen ist.

Wichtig wird das in dem Monat, in dem jemand in der WG nicht mehr bezahlt. Dem Vermieter ist egal, wessen Anteil fehlt. Bleibt der Mietzins offen, kann er eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und danach euch allen kündigen, mit 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats. Der MV rät, den fehlenden Anteil selbst vorzuschiessen und ihn danach zurückzufordern. Das Gesetz stützt das: Wenn ihr nichts anderes vereinbart habt, tragen Solidarschuldner untereinander gleiche Teile, und wer mehr als seinen Teil bezahlt, kann den Überschuss von den anderen zurückverlangen.

Auch eure Rechte sind gemeinsam. Ihr entscheidet zusammen und kündigt zusammen. Bei etwas Dringendem, etwa einem geplatzten Wasserrohr, darf eine Person allein handeln, muss aber laut Verband unter Umständen eine Vollmacht der anderen nachreichen. Eine Ausnahme schützt jede und jeden Einzelnen: Kündigt der Vermieter, kann jede Person der WG die Kündigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Das Bundesgericht entschied 2014 (auf Französisch), dass ein Mitmieter das ohne die anderen tun kann, sofern die Mitbewohner, die nicht mitstreiten wollen, neben dem Vermieter ebenfalls ins Verfahren einbezogen werden.

Jede Aufteilung, die ihr untereinander vereinbart, etwa nach Zimmergrösse, bindet nur euch. Der Vermieter kann weiterhin alles von jeder Person verlangen. Schreibt die Aufteilung trotzdem auf, zusammen mit dem zweiten Thema, über das in WGs gestritten wird: der Kaution.

Eine Kaution, mehrere Leute

Für die Kaution gelten in einer WG dieselben Regeln wie überall. Artikel 257e begrenzt sie auf drei Monatsmietzinse und verlangt, dass sie auf einem Bankkonto auf den Namen des Mieters liegt, nie auf dem eigenen Konto des Vermieters. Die Bank zahlt sie nur mit der Zustimmung beider Seiten, aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls oder eines Gerichtsurteils aus; ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses kannst du sie allein zurückverlangen, wenn der Vermieter keine rechtlichen Schritte eingeleitet hat. Unser Ratgeber zum Mietvertrag erklärt den Rest.

Was das Gesetz nicht regelt, ist, wie mehrere Mitbewohner ein Konto teilen. Beim gemeinsamen Mietvertrag sichert die Kaution den ganzen Vertrag, und laut MV geht sie an die Person zurück, die sie einbezahlt hat. Das funktioniert an dem Tag, an dem die ganze WG auszieht. Es hilft aber nicht der Person, die im dritten Jahr auszieht, denn solange der Vertrag läuft, zahlt die Bank ohne Zustimmung des Vermieters nichts aus. Die praktische Lösung ist eine Abmachung unter euch: Die neue Person zahlt der ausziehenden ihren Anteil direkt, und das Konto bleibt, wie es ist. Haltet das schriftlich fest. Ein paar Zeilen genügen:

WG-Vereinbarung, [Adresse]

Der Mietzins von CHF [Total] wird wie folgt aufgeteilt: [Name] CHF [x], [Name] CHF [y], [Name] CHF [z]. Alle bezahlen ihren Anteil bis zum [Tag] jedes Monats.

Die Kaution von CHF [Betrag] haben [Namen und Beträge] einbezahlt. Wer auszieht, erhält seinen Anteil von der Person, die das Zimmer übernimmt, abzüglich allfälliger Schäden, die er verursacht hat. Das Konto bleibt bis zum Ende des Mietverhältnisses unverändert.

Wer ausziehen will, teilt das den anderen [drei] Monate im Voraus mit und hilft, eine Nachfolge zu finden.

[Ort, Datum, Unterschriften aller Mitbewohnerinnen und Mitbewohner]

Als Untermieter prüfst du, wo deine eigene Kaution gelandet ist. Weil für die Untermiete das gewöhnliche Mietrecht gilt, gelten dieselbe Obergrenze und dasselbe Bankkonto auf deinen Namen auch für das, was du dem Hauptmieter bezahlst. Die Zürcher Gerichte raten Mietern, zu prüfen, ob eine Kaution richtig hinterlegt wurde: Bargeld auf dem privaten Konto einer Person kann bei deren Konkurs an ihre Gläubiger gehen. Zurück bekommst du die Kaution meist an dem Tag, an dem du ausziehst, und genau dort unterscheiden sich die beiden Modelle am stärksten.

Wie ziehst du aus einer WG aus?

Als Untermieter kündigst du deinen Untermietvertrag. Beim gemeinsamen Mietvertrag kommst du nur mit einer Vertragsänderung heraus, die alle unterschreiben. Die Einzelheiten entscheiden, wie lange du weiter bezahlst.

Auszug als Untermieter

Kündige nach deinem Untermietvertrag, mit dessen Frist und Terminen. Sagt der Untermietvertrag nichts, gilt für eine Wohnung das gesetzliche Minimum von drei Monaten auf einen ortsüblichen Kündigungstermin; unser Ratgeber zu den Kündigungsterminen listet sie nach Kanton auf. Ein möbliertes Zimmer kann mit einer Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer gekündigt werden, aber ob ein WG-Zimmer als solches gilt, ist in den Quellen, die wir gelesen haben, nicht geklärt. Am sichersten schreibst du die Kündigungsfrist beim Einzug in den Untermietvertrag.

Willst du früher raus, schlägst du einen zahlungsfähigen Nachmieter vor, der bereit ist, deine Untermiete zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Das ist derselbe Weg wie bei jedem vorzeitigen Auszug, den wir in unserem Ratgeber zur vorzeitigen Kündigung erklären. In einer WG liegt die Hürde höher, sagt der MV, weil die neue Person auch zu den Leuten passen muss, die bleiben. Das gilt aber in beide Richtungen. Lehnen deine Mitbewohner fünf oder zehn zumutbare Nachmieter ab, wertet der Verband das als Zeichen, dass sie das Zimmer gar nicht weitervermieten wollen, und dann schuldest du den Mietzins nicht mehr.

Auszug aus einem gemeinsamen Mietvertrag

Allein kündigen kannst du nicht. Einen Mietvertrag, den mehrere Personen unterschrieben haben, können nur alle gemeinsam kündigen, und bis er geändert ist, haftest du für den Mietzins, auch wenn du schon ausgezogen bist. Der Tipp des Verbands: den Vertrag gar nicht kündigen, sondern umschreiben lassen. Der Name der ausziehenden Person wird gestrichen, der Name der neuen Person kommt hinzu, und alle unterschreiben, auch der Vermieter.

Zwei Dinge können schiefgehen. Der Vermieter kann sich weigern, den Vertrag anzupassen, oder zustimmen und den neuen Vertrag nutzen, um den Mietzins zu erhöhen; der MV rät, einen neuen Anfangsmietzins prüfen zu lassen, bevor jemand unterschreibt. Und deine Mitbewohner können sich weigern, dich gehen zu lassen. Festhalten können sie dich aber nicht ewig: Laut Verband sind Mitbewohner grundsätzlich verpflichtet, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin bei der Auflösung des bestehenden Vertrags mitzuwirken. Das vor Gericht durchzusetzen, kostet allerdings Geld, darum ist ein Nachmieter, mit dem alle einverstanden sind, meist der günstigere Weg hinaus.

Sind zwei der Mitmieter verheiratet oder leben in eingetragener Partnerschaft und ist die Wohnung ihre Familienwohnung, braucht eine Kündigung der einen Person auch die ausdrückliche Zustimmung der anderen. Das spielt eine Rolle, wenn ein Ehepaar mit Freunden einen gemeinsamen Mietvertrag hat.

Wenn der Hauptmieter geht

Jede Untermiete hängt am Hauptmietvertrag. Endet der Mietvertrag des Hauptmieters, müssen die Untermieter die Wohnung auf Verlangen dem Vermieter zurückgeben, und eine Erstreckung der Untermiete kann nie über den Hauptmietvertrag hinaus dauern.

Bist du Hauptmieterin oder Hauptmieter und ziehst aus, kündige die Untermieten rechtzeitig und auf dem amtlichen Formular. Der MV warnt, dass ein Hauptmieter, der das versäumt, den Untermietern Schadenersatz schulden kann. Wollen deine Untermieter bleiben, frag den Vermieter früh, ob jemand von ihnen deinen Mietvertrag übernehmen kann; so wird aus deinem Auszug eine Übergabe. So oder so werden bei der Wohnungsabnahme die Schäden festgehalten.

Schäden, Versicherung und die Rechnungen des Haushalts

Schäden folgen den Verträgen. Ein Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für alles, was seine Untermieter in der Wohnung anrichten, und fordert es von ihnen zurück. Mitmieter teilen das Risiko, und die Kaution, die für euch alle hinterlegt ist, ist das Erste, worauf ein Vermieter bei der Wohnungsabnahme zugreift.

In einer WG ist eine Privathaftpflichtversicherung deshalb eher wichtiger als sonst. Die Police einer Person deckt nicht unbedingt die anderen, also frag deine Versicherung, wer zu deinem Haushalt zählt, bevor du dich auf die Deckung von jemand anderem verlässt. Unser Ratgeber zur Hausrat- und Haftpflichtversicherung erklärt, was die beiden Versicherungen bezahlen.

Bei der Radio- und Fernsehabgabe ist es umgekehrt: eine Rechnung pro Haushalt, nicht pro Person. Serafe verlangt CHF 335 im Jahr pro Privathaushalt, ab dem 1. Januar 2027 sind es CHF 312, und in ihren Fragen und Antworten steht, dass alle volljährigen Personen, die auf der Rechnung aufgeführt sind, solidarisch für den Betrag haften. Serafe stellt die Rechnung dem Haushalt aus, wie ihn die Einwohnerregister der Gemeinden jeden Monat melden. Melde dich also beim Einzug bei der Gemeinde an und beim Auszug ab; unser Ratgeber zum Umzug innerhalb der Schweiz erklärt, wie das geht.

Bevor du einziehst

Lass dir die erste Seite des Mietvertrags zeigen und finde heraus, welches Modell in dieser WG gilt. Wirst du Untermieter, verlange einen schriftlichen Untermietvertrag, der den Mietzins, die Kündigungsfrist und das Kautionskonto nennt, und frag, ob der Vermieter von dir weiss. ch.ch verlinkt eine Vorlage für einen Untermietvertrag des Mieterinnen- und Mieterverbands. Trittst du einem gemeinsamen Mietvertrag bei, sorge dafür, dass der Vermieter deinen Namen aufnimmt, und halte die Aufteilung und die Kaution mit deinen Mitbewohnern schriftlich fest, bevor der erste Mietzins fällig ist.

Bist du Hauptmieterin oder Hauptmieter und hast ein Zimmer zu vergeben, halte die Rechnung von oben bereit und informiere den Vermieter vor der Besichtigung, nicht danach. Du kannst ein Zimmer gratis inserieren, und bei unseren Zimmerangeboten in Bern und in anderen Städten siehst du, was vergleichbare Zimmer kosten. Suchst du selbst ein Zimmer, findest du hier die Angebote in Lausanne: