Colocation en Suisse : bail, garantie de loyer et départ

Deux façons de partager

En Suisse, une colocation s’organise selon deux formules. Soit un locataire principal signe le bail et sous-loue les autres chambres, soit tout le monde signe un bail commun. Comme sous-locataire, vous pouvez partir seul, mais le locataire principal doit tout le loyer au bailleur. Avec un bail commun, vous devez tous la totalité du loyer, et personne ne part seul.

Savoir dans quelle formule vous êtes, c’est la partie facile. Les questions qui coûtent de l’argent viennent après : combien un locataire principal peut demander pour une chambre, qui récupère la garantie de loyer, ce qui se passe quand un colocataire cesse de payer, et comment faire retirer votre nom d’un bail que les autres veulent garder. Le droit suisse répond à la plupart d’entre elles, et quelques arrêts du Tribunal fédéral montrent où passent les limites. Nous prenons les deux formules l’une après l’autre, puis la garantie, le départ et les factures du ménage.

Dans quel type de colocation êtes-vous ?

Regardez les noms sur le bail. Si le vôtre y figure à côté de ceux de vos colocataires, vous êtes cotitulaire du bail. Si une seule personne a signé et que vous lui versez votre loyer, vous êtes son sous-locataire, que ce soit écrit quelque part ou non : l’association alémanique des locataires, le Mieterinnen- und Mieterverband (MV, en allemand), rappelle que quiconque paie un loyer sans avoir signé le bail devient automatiquement le sous-locataire de la personne qui l’a signé.

De cette différence dépend presque tout le reste. Un sous-locataire a un contrat avec le locataire principal et aucun avec le bailleur. Les cotitulaires ont tous le même contrat avec le bailleur et les mêmes droits qui en découlent.

Les bailleurs demandent souvent à tous les colocataires de signer pour des raisons financières, note l’association, et c’est ainsi que naît la formule B. La formule A, c’est ce qui arrive quand une personne loue l’appartement puis sous-loue les chambres libres. C’est elle qui porte l’essentiel du risque, alors commençons par elle.

Locataire principal, vous devenez aussi bailleur

Pour sous-louer une chambre, il vous faut le consentement du bailleur, mais il ne peut pas le refuser à sa guise. L’article 262 du Code des obligations n’admet un refus que pour trois motifs : vous refusez de communiquer les conditions de la sous-location, ces conditions sont abusives par rapport à votre propre bail, ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Une clause du bail qui interdit toute sous-location n’est pas valable, selon le MV. Une modification qui aurait durci ces règles a été rejetée par le peuple le 24 novembre 2024 : l’article 262 n’a donc pas changé.

Faites tout de même votre demande par écrit, avec le nom du sous-locataire, le loyer et la durée de la sous-location. Le consentement peut être donné oralement, voire par le silence, mais mieux vaut pouvoir le prouver, et le contrat-cadre romand de baux à loyer exige un consentement écrit, rappelle l’ASLOCA, l’association des locataires de Suisse romande. Le silence peut pourtant valoir accord, comme l’a montré le cas d’une locataire genevoise.

Elle louait un 4,5 pièces à Genève depuis 2000. En 2009, elle a pris un emploi à Zurich, a sous-loué une chambre meublée pour CHF 900 par mois plus 75 % des charges, avec accès à la cuisine, à la salle de bains et au salon, et en a informé son bailleur par écrit. Il n’a jamais répondu. Deux ans plus tard, il s’y est opposé et lui a donné son congé. Les juridictions genevoises ont annulé le congé, et le Tribunal fédéral l’a confirmé en 2015 : son silence valait consentement, elle utilisait toujours l’appartement une ou deux fois par mois, et un bailleur qui veut revenir sur un consentement donné doit le faire dans les formes, avec la formule officielle de modification du bail. Un congé destiné à contourner cette règle était contraire à la bonne foi.

Le revers, c’est le risque que vous portez. Vous devez tout le loyer au bailleur, même quand un sous-locataire ne vous paie pas, et vous répondez de l’usage que vos sous-locataires font du logement ; le bailleur peut d’ailleurs les rappeler directement à l’ordre. Sous-louer sans rien demander est risqué : si le bailleur était en droit de refuser, cela peut vous coûter votre logement, le cas échéant par un congé extraordinaire, comme le relèvent les tribunaux zurichois (en allemand).

Vous reprenez aussi les obligations d’un bailleur. Une sous-location suit les règles ordinaires du droit du bail, expliquent les tribunaux zurichois sur leur page consacrée au contrat de sous-location (en allemand). Dans le canton de Zurich, cela signifie la formule officielle de notification du loyer initial quand vous louez une chambre, et partout, la formule officielle cantonale si vous voulez mettre fin à une sous-location. Un congé donné sans cette formule est nul (en allemand). Votre sous-locataire peut en outre contester votre congé et demander une prolongation, mais jamais au-delà de la fin de votre propre bail.

Restent les conditions elles-mêmes, et pour le loyer, la loi laisse peu de place à une marge.

Combien pouvez-vous demander pour une chambre ?

Ensemble, vos sous-locataires ne peuvent pas payer plus que leur juste part de ce que l’appartement vous coûte. Les tribunaux zurichois résument la règle en une phrase : la sous-location ne doit pas vous rapporter de bénéfice qui ne soit pas justifié par vos propres prestations. Le portail fédéral ch.ch le dit en francs : pour un logement non meublé, vous ne pouvez demander que ce que vous payez vous-même, charges comprises, et pour un logement meublé, vous pouvez majorer le loyer de 20 % au maximum pour l’usure du mobilier.

Un cas réel montre comment se font les calculs. En 1993, le Tribunal fédéral s’est penché sur un locataire qui payait CHF 1575 par mois plus CHF 204 de charges pour un 4,5 pièces et voulait sous-louer deux chambres meublées pour CHF 535 et CHF 570, charges comprises. La justice genevoise avait calculé une juste part pour chaque chambre et ajouté 20 % pour le mobilier et le risque. Le Tribunal fédéral a ensuite retranché 20 %, car les sous-locataires ne pouvaient utiliser la cuisine que pour faire du café et n’avaient pas de lave-linge. Les loyers demandés, avec les suppléments que le locataire facturait pour le téléphone, l’électricité et le ménage, dépassaient ce montant de 30 à 40 %, ce que le Tribunal a jugé manifestement abusif. Le bailleur était en droit de refuser son consentement.

Alors, comment calculer la juste part d’une chambre ? Le MV donne une réponse simple : dans un 3 pièces aux chambres de taille à peu près égale, une chambre sous-louée vaut environ un tiers du loyer total (en allemand). Quand les chambres diffèrent beaucoup, il propose de répartir selon la surface. Reste un choix que la loi ne fait pas à votre place : la cuisine et le salon communs comptent-ils ?

Répartir selon la seule taille des chambres pèse lourd sur la plus grande, alors que tout le monde utilise la cuisine et le salon de la même façon. Compter la chambre de chacun plus une part égale des espaces communs est le juste milieu, et elle s’explique facilement lors d’une visite. Quelle que soit la méthode, la règle ne change pas : les parts additionnées donnent ce que coûte l’appartement, et la chambre que vous gardez pour vous porte sa part. Avec un bail commun, le calcul est le même, mais l’argent circule autrement.

Bail commun : mêmes droits, tout le loyer

Quand vous signez tous, vous devez tous la totalité du loyer. ch.ch le dit clairement : dans une colocation, toutes les personnes mentionnées dans le contrat assument solidairement le loyer. Juridiquement, vous êtes débiteurs solidaires, ce qui signifie selon l’article 144 que le bailleur peut réclamer une partie de la dette à chacun de vous, ou la totalité à celui chez qui il est le plus facile de l’encaisser.

Cela compte le mois où un colocataire cesse de payer. Peu importe au bailleur de savoir qui n’a pas payé sa part. Si le loyer reste impayé, il peut fixer un délai de paiement d’au moins 30 jours, puis résilier le bail pour vous tous, avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Le conseil du MV : avancez ensemble la part manquante et réclamez-la ensuite. La loi va dans le même sens : sauf convention contraire, les débiteurs solidaires supportent entre eux des parts égales, et celui qui paie au-delà de sa part a un recours contre les autres pour l’excédent.

Vos droits sont communs, eux aussi. Vous décidez ensemble et vous résiliez ensemble. En cas d’urgence, comme une conduite d’eau qui éclate, l’un de vous peut agir seul, mais il devra peut-être présenter après coup une procuration des autres, note l’association. Une exception protège chacun individuellement : si le bailleur résilie, n’importe lequel d’entre vous peut contester le congé devant l’autorité de conciliation, dans les 30 jours qui suivent sa réception. Le Tribunal fédéral a jugé en 2014 qu’un colocataire peut le faire sans les autres, à condition d’assigner, aux côtés du bailleur, les colocataires qui ne souhaitent pas contester le congé.

Toute répartition convenue entre vous, par exemple selon la taille des chambres, n’engage que vous. Le bailleur peut toujours tout réclamer à n’importe qui. Mettez quand même cette répartition par écrit, avec le deuxième sujet de dispute entre colocataires : la garantie de loyer.

Une garantie de loyer, plusieurs colocataires

En colocation, la garantie de loyer suit les mêmes règles qu’ailleurs. L’article 257e la plafonne à trois mois de loyer et exige qu’elle soit déposée auprès d’une banque, sur un compte au nom du locataire, jamais sur le compte personnel du bailleur. La banque ne la restitue qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire ; un an après la fin du bail, vous pouvez la réclamer seul si le bailleur n’a engagé aucune procédure. Notre guide du contrat de bail explique le reste.

Ce que la loi ne règle pas, c’est la façon dont des colocataires partagent un seul compte. Avec un bail commun, la garantie couvre le bail dans son ensemble, et selon le MV, elle revient à ceux qui l’ont versée. Cela fonctionne le jour où toute la colocation déménage. Mais cela n’aide pas le colocataire qui part la troisième année, car tant que le bail court, la banque ne verse rien sans l’accord du bailleur. La solution pratique est un arrangement entre vous : le nouveau venu verse directement à celui qui part sa part de la garantie, et le compte reste tel quel. Mettez-le par écrit. Quelques lignes suffisent :

Convention de colocation, [adresse]

Le loyer de CHF [total] est réparti comme suit : [nom] CHF [x], [nom] CHF [y], [nom] CHF [z]. Chacun paie sa part au plus tard le [jour] de chaque mois.

La garantie de loyer de CHF [montant] a été versée par [noms et montants]. Un colocataire qui part reçoit sa part de la personne qui le remplace, déduction faite des dégâts qu’il a causés. Le compte reste inchangé jusqu’à la fin du bail.

Qui veut partir en informe les autres [trois] mois à l’avance et aide à trouver un remplaçant.

[Lieu, date, signatures de tous les colocataires]

En tant que sous-locataire, vérifiez où est passée votre propre garantie. Comme la sous-location suit le droit du bail ordinaire, le même plafond et le même compte bancaire à votre nom s’appliquent à ce que vous versez au locataire principal. Les tribunaux zurichois recommandent aux locataires de vérifier que la garantie a été correctement déposée (en allemand) : de l’argent resté sur le compte privé de quelqu’un peut finir chez ses créanciers en cas de faillite. Vous la récupérez en général le jour où vous partez, et c’est là que les deux formules diffèrent le plus.

Comment quitter une colocation ?

Comme sous-locataire, vous résiliez votre sous-location. Avec un bail commun, vous ne pouvez partir que si tout le monde signe une modification du bail. De ces détails dépend la durée pendant laquelle vous continuez à payer.

Partir quand on est sous-locataire

Donnez votre congé selon votre contrat de sous-location, avec son délai et ses termes. Si le contrat ne dit rien, le minimum légal pour un logement est de trois mois pour un terme fixé par l’usage local ; notre guide des termes de résiliation les recense par canton. Une chambre meublée peut être résiliée avec un préavis de deux semaines pour la fin d’un mois de bail, mais les sources que nous avons lues ne disent pas si une chambre en colocation en fait partie. Le plus sûr est d’inscrire le délai de congé dans le contrat de sous-location dès votre arrivée.

Pour partir plus tôt, proposez un remplaçant solvable, prêt à reprendre votre sous-location aux mêmes conditions : c’est la même voie que pour tout départ anticipé, expliquée dans notre guide pour résilier un bail avant terme. En colocation, la barre est plus haute, dit le MV, car le nouveau venu doit aussi s’entendre avec ceux qui restent. Mais cela vaut dans les deux sens. Si vos colocataires refusent cinq ou dix candidats raisonnables, l’association y voit le signe qu’ils ne veulent pas du tout relouer la chambre, et vous ne devez alors plus le loyer.

Quitter un bail commun

Vous ne pouvez pas résilier seul. Un bail signé par plusieurs personnes ne peut être résilié que par toutes, et tant qu’il n’est pas modifié, vous restez tenu du loyer, même après votre départ. Le conseil de l’association : ne pas résilier le bail, mais le faire modifier. Le nom de celui qui part est retiré, celui du nouveau venu est ajouté, et tout le monde signe, bailleur compris.

Deux choses peuvent mal tourner. Le bailleur peut refuser de modifier le bail, ou accepter et profiter du nouveau contrat pour augmenter le loyer ; le MV conseille de faire vérifier un nouveau loyer initial avant que quiconque signe. Et vos colocataires peuvent refuser de vous laisser partir. Ils ne peuvent pas vous retenir indéfiniment : selon l’association, les colocataires sont en principe tenus de collaborer à la fin du bail en cours pour le prochain terme de résiliation possible. Faire valoir ce droit en justice coûte de l’argent, cependant, et un remplaçant qui convient à tout le monde est en général la sortie la moins chère.

Si deux des cotitulaires sont mariés ou partenaires enregistrés et que l’appartement sert de logement à leur famille, le congé donné par l’un d’eux exige aussi le consentement exprès de l’autre. Cela compte quand un couple marié partage un bail commun avec des amis.

Quand le locataire principal s’en va

Toute sous-location dépend du bail principal. Quand le bail du locataire principal prend fin, les sous-locataires doivent rendre le logement au bailleur sur demande, et une prolongation de la sous-location ne peut jamais dépasser la durée du bail principal.

Si vous êtes le locataire principal et que vous partez, résiliez les sous-locations à temps et sur la formule officielle. Le MV avertit qu’un locataire principal qui ne le fait pas peut devoir des dommages-intérêts à ses sous-locataires. Si vos sous-locataires veulent rester, demandez tôt au bailleur si l’un d’eux peut reprendre votre bail : votre départ devient alors un transfert de bail. Dans tous les cas, c’est à l’état des lieux de sortie que les dégâts sont constatés.

Dégâts, assurance et factures du ménage

Les dégâts suivent les contrats. Un locataire principal répond envers le bailleur de tout ce que ses sous-locataires font dans le logement, et se retourne ensuite contre eux. Les cotitulaires partagent le risque, et la garantie, déposée pour vous tous, est la première chose sur laquelle le bailleur se sert à l’état des lieux de sortie.

L’assurance responsabilité civile est donc encore plus importante en colocation. La police d’un colocataire ne couvre pas forcément les autres : demandez à votre assureur qui fait partie de votre ménage avant de compter sur la couverture de quelqu’un d’autre. Notre guide de l’assurance pour locataires explique ce que couvrent les deux assurances.

La redevance radio-télévision fonctionne à l’inverse : une facture par ménage, pas par personne. Serafe facture CHF 335 par an et par ménage privé, puis CHF 312 dès le 1er janvier 2027, et sa FAQ précise que toutes les personnes majeures nommées sur la facture sont solidairement responsables du paiement. Serafe facture le ménage tel que les contrôles des habitants le lui transmettent chaque mois : annoncez votre arrivée à la commune quand vous emménagez et votre départ quand vous partez ; notre guide du déménagement en Suisse explique comment.

Avant d’emménager

Demandez à voir la première page du bail et vérifiez dans quelle formule vous entrez. Si vous entrez comme sous-locataire, exigez un contrat de sous-location écrit qui indique le loyer, le délai de congé et le compte de la garantie, et demandez si le bailleur est au courant de votre arrivée. ch.ch recommande un contrat écrit, et le MV en publie un modèle en allemand. Si vous rejoignez un bail commun, assurez-vous que le bailleur ajoute votre nom, et convenez par écrit avec vos colocataires de la répartition et de la garantie avant le premier loyer.

Si vous êtes locataire principal avec une chambre à louer, gardez le calcul ci-dessus sous la main et informez le bailleur avant la visite, pas après. Vous pouvez publier une annonce de chambre gratuitement, et sur nos annonces de chambres à Berne et dans d’autres villes, vous voyez ce que demandent des chambres comparables. Si vous cherchez vous-même une chambre, voici celles proposées à Lausanne :