Résilier son bail avant terme en Suisse sans payer double

La réponse courte

Vous pouvez quitter un logement en Suisse avant l'échéance si vous proposez un locataire de remplacement solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et qui reprend votre bail aux mêmes conditions. Votre loyer s'arrête le jour où cette personne reprend le bail. Sans elle, vous payez jusqu'au prochain terme où le bail aurait pu prendre fin.

C'est dans cette dernière phrase que se joue l'argent. Prenons Sam, qui loue un 3,5 pièces en ville de Zurich pour 2400 francs par mois, charges comprises. Mi-octobre, Sam accepte un poste à Lausanne qui commence le 1er décembre et veut rendre les clés le 30 novembre. Le bail ne fixe pas de termes propres, ce sont donc les termes locaux qui s'appliquent, et en ville de Zurich ce sont le 31 mars et le 30 septembre. Avec une résiliation ordinaire (le préavis normal de trois mois), Sam paierait quatre mois de loyer pour un appartement vide, soit 9600 francs, en plus d'un nouveau loyer à Lausanne. Avec un locataire de remplacement dès le 1er décembre, Sam ne paie rien de plus. Nous suivons le cas de Sam étape par étape.

Quel préavis devez-vous respecter ?

Trois mois, pour un terme fixe. Le Code des obligations en fait le minimum pour un logement : trois mois de préavis, pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut, pour la fin d'un trimestre de bail. Votre bail peut prévoir davantage, un délai plus long ou d'autres termes, mais jamais moins. Une résiliation qui manque son échéance n'est pas nulle pour autant. Elle vaut pour le prochain terme possible, parfois plusieurs mois plus tard.

Lisez donc votre bail avant tout. Les termes qu'il fixe priment sur l'usage local, et l'association des locataires de Suisse alémanique (en allemand) relève que de plus en plus de formulaires de bail permettent de résilier pour la fin de n'importe quel mois. L'usage local ne s'applique que si le bail est muet ou y renvoie. Voici les termes que nous avons trouvés dans des sources officielles ou associatives :

Où	Termes usuels	Source
Zoug	31 mars, 30 juin, 30 septembre	Canton de Zoug
Argovie	31 mars, 30 juin, 30 septembre	Canton d'Argovie
Vaud	1er avril, 1er juillet, 1er octobre, à midi	Règles et usages locatifs vaudois, art. 35
Ville de Zurich, districts de Dietikon et de Bülach	31 mars, 30 septembre	Association des propriétaires de Zurich
Reste du canton de Zurich	31 mars, 30 juin, 30 septembre	Association des propriétaires de Zurich
Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Schaffhouse, Schwytz	Fin de chaque mois sauf décembre	Association des locataires alémanique

Pour Genève, Berne, Lucerne, le Tessin et Saint-Gall, nous n'avons trouvé aucune liste publiée ; le canton de Berne, par exemple, se contente de renvoyer aux termes locaux. L'autorité de conciliation en matière de bail de votre district peut vous dire quels termes valent chez vous, et c'est là aussi que l'association des locataires renvoie.

Pour Sam, tout cela se résume à une date butoir. Le bail ne peut prendre fin le 31 mars 2027 que si la résiliation parvient au bailleur avant le début des trois mois, donc au plus tard le 31 décembre 2026. Une lettre qui arrive le 2 janvier vaut pour le 30 septembre, six mois plus tard.

Votre lettre compte le jour où elle arrive

Ce qui compte, c'est le jour où le bailleur reçoit la résiliation, pas le cachet de la poste. Si le facteur ne peut pas remettre une lettre recommandée et laisse un avis de retrait, le Tribunal fédéral la considère comme reçue le premier jour où le bailleur peut la retirer, en règle générale le lendemain de l'avis. Le canton de Berne donne un exemple sur la page citée plus haut : une résiliation postée le 31 mars et reçue le 1er avril met fin au bail à fin juillet, et non à fin juin. L'association des locataires conseille de poster au moins trois jours ouvrables avant l'échéance, dans sa fiche sur la résiliation (en allemand).

La lettre elle-même obéit à quelques règles, et en oublier une peut vous coûter un terme :

• Elle est sur papier et signée à la main. Un courriel ou un SMS ne suffit pas.
• Toutes les personnes qui ont signé le bail signent la résiliation, comme le rappelle ch.ch.
• S'il s'agit du logement d'un couple marié ou de partenaires enregistrés, l'autre conjoint ou partenaire doit donner son accord exprès, même s'il ne figure pas sur le bail. Le plus sûr est qu'il signe aussi la lettre.
• Aucune formule officielle n'est nécessaire : seul le bailleur doit en utiliser une. La loi n'exige pas non plus le recommandé, mais c'est votre preuve de la date.

La lettre de Sam part le 15 octobre, en recommandé, et elle fait davantage que résilier. C'est là qu'intervient le locataire de remplacement.

Partir avant terme avec un locataire de remplacement

La sortie anticipée, c'est l'article 264 du Code des obligations. Si vous restituez le logement sans respecter le délai ou le terme de congé, vous n'êtes libéré de vos obligations que si vous présentez un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Ces trois conditions remplies, vos obligations prennent fin le jour où votre remplaçant reprend le bail.

Le mot clé est « raisonnablement ». Le bailleur ne peut pas écarter votre candidat par simple refus de principe : le critère est objectif, et c'est celui qu'appliquent les tribunaux.

Le bailleur ne peut pas être forcé de signer avec votre candidat. Mais un refus a un prix : s'il écarte une personne qui remplit ces conditions, vous ne devez plus le loyer dès le jour où elle aurait repris le bail, comme l'expliquent les tribunaux zurichois (en allemand) dans leurs pages sur le bail. Le risque d'un logement vide passe alors au bailleur.

Vaud ajoute une condition. Ses règles et usages locatifs, qui ont force obligatoire (article 34 du document cité plus haut), exigent d'annoncer un départ anticipé au moins un mois à l'avance, pour le 15 ou la fin d'un mois, et les règles genevoises pour les logements subventionnés contiennent la même phrase. Nous n'avons trouvé ce minimum nulle part ailleurs. Dans tous les cas, plus vous écrivez tôt, plus vos candidats ont de temps, ce qui pose la question de savoir qui peut l'être.

Qu'est-ce qu'un locataire de remplacement acceptable ?

Les tribunaux posent deux questions : la personne peut-elle payer, et utilisera-t-elle le logement conformément au bail ? L'arrêt de référence du Tribunal fédéral date de 1993, et les tribunaux zurichois le citent encore. Pour la solvabilité, ces tribunaux appliquent une règle empirique : un loyer qui ne dépasse pas le tiers du revenu net. C'est un repère, pas un plafond. Dans cet arrêt de 1993, le Tribunal fédéral met en garde contre un rapport rigide entre loyer et revenu, en relevant que bien des gens consacrent un tiers de leur revenu ou plus à leur loyer sans que personne ne doute de leur solvabilité.

Les bailleurs demandent en général un extrait du registre des poursuites (le relevé officiel qui montre si quelqu'un a été poursuivi pour des dettes impayées), et ils ne peuvent pas juger votre candidat plus sévèrement qu'ils ne vous jugeraient, selon le guide de l'association des locataires (en allemand) sur le départ anticipé. Une personne à l'aide sociale peut aussi convenir, avec une attestation du service social confirmant que son loyer est couvert.

Les motifs valables de refus sont étroits. L'arrêt de 1993 cite l'inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le risque réel de désagréments pour les voisins et des doutes fondés sur la solvabilité. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude de principe envers toute une catégorie de personnes ne suffisent pas. Un bailleur qui refuse par principe les étrangers n'a aucun motif valable, souligne l'association dans ses réponses sur les locataires de remplacement.

« Aux mêmes conditions » signifie le même logement, le même loyer et le même bail. Un candidat qui ne veut payer qu'un loyer nettement plus bas peut être écarté, même si vous proposez de payer la différence vous-même, a jugé le Tribunal fédéral (en allemand) en 1991. Votre remplaçant ne s'engage pas pour autant au-delà de votre bail : il le reprend tel quel, délais de résiliation compris.

Un seul candidat acceptable suffit, comme le rappellent les tribunaux zurichois, quoi qu'on entende sur les trois dossiers obligatoires. Mais le risque est pour vous si cette personne change d'avis : un candidat qui se retire de lui-même vous laisse le loyer à payer. Sam ne s'arrête donc pas à un seul, et avant la première visite, Sam s'assure que le bailleur sait déjà ce qui l'attend.

Une lettre, deux effets

La lettre de Sam du 15 octobre annonce le départ anticipé et le locataire de remplacement, et elle sert aussi de filet de sécurité. L'article 264 limite ce que vous devez au prochain terme où le bail aurait pu prendre fin. L'association des locataires le compte à partir de votre première lettre, même si elle ne fait qu'annoncer un départ anticipé ; nous n'avons trouvé aucun arrêt sur ce point, alors la lettre de Sam le dit en toutes lettres, ce qui fixe le pire scénario au 31 mars 2027. L'inverse ne fonctionne pas : une résiliation ordinaire qui ne dit rien d'un départ anticipé ne peut pas être transformée après coup en sortie anticipée, même si, ajoute l'association, les bailleurs acceptent souvent un remplaçant malgré tout.

Une courte lettre suffit. Celle de Sam ressemble à ceci :

Recommandé

Bail de l'appartement de 3,5 pièces, [adresse], [étage]

Madame, Monsieur,

Je quitterai l'appartement de manière anticipée et le restituerai le 30 novembre 2026. Je vous présenterai un ou plusieurs locataires de remplacement solvables, disposés à reprendre mon bail aux mêmes conditions dès le 1er décembre 2026, et je vous prie de me libérer du bail à cette date. Si aucun locataire de remplacement convenable n'est trouvé, je vous prie de considérer la présente comme une résiliation pour le prochain terme possible.

Je vous remercie de m'indiquer comment vous souhaitez organiser les visites.

[Lieu, date, signatures de toutes les personnes inscrites au bail, ainsi que du conjoint ou du partenaire enregistré s'il s'agit du logement de la famille]

La phrase sur le prochain terme possible fait de cette lettre une résiliation à part entière, quoi que le bailleur pense de la lecture de l'association. Une fois la lettre postée, Sam a six semaines pour trouver quelqu'un.

Trouver un remplaçant en six semaines

Sam publie l'annonce le jour même. Sur apartmentsswitzerland.ch, c'est gratuit et sans compte : vous publiez une annonce avec des photos, le loyer charges comprises et la date de reprise du bail, et vous indiquez clairement que vous cherchez un locataire de remplacement. Les visites suivent dans la seconde moitié d'octobre.

C'est à la visite que l'essentiel se joue. Demandez à chaque candidat sérieux de signer sur place une courte déclaration indiquant qu'il a visité le logement et qu'il reprend le bail aux conditions actuelles dès le 1er décembre ; l'association des locataires publie un formulaire prévu à cet effet (en allemand), et c'est cette signature qui transforme un intérêt en offre.

Rassemblez ensuite ce que le bailleur voudra voir. L'ASLOCA cite les fiches de salaire des trois derniers mois, une attestation de non-poursuite, une copie de la pièce d'identité et la fiche d'inscription de la régie. L'extrait du registre des poursuites coûte 17 francs plus les frais de port. Il ne couvre que l'arrondissement où on le commande, sur les cinq dernières années : une personne qui a déménagé récemment devra peut-être en demander un par lieu.

Sam envoie les dossiers en recommandé le 28 octobre, avec une lettre qui nomme chaque candidat, demande la libération du bail au 30 novembre et réclame les motifs par écrit si le bailleur refuse quelqu'un. Si dix jours passent sans réponse, Sam demande par écrit la confirmation de la libération. Dès lors, ce sont les dates côté bailleur qui décident de ce que Sam paie.

Le jour où votre loyer s'arrête

Votre loyer s'arrête le jour où commence le bail de votre remplaçant, pas le jour où vous envoyez le dossier. Entre les deux, le bailleur a le temps d'examiner le candidat, et vous continuez à payer pendant ce temps. Les tribunaux zurichois parlent de 10 à 30 jours pour un logement, selon la qualité des documents fournis. L'association des locataires estime que les régies professionnelles devraient s'en tenir à 10 à 20 jours, alors qu'un bailleur privé peut prendre jusqu'à 30 jours.

Si le bailleur accepte, votre remplaçant reprend le bail tel quel et vos obligations s'arrêtent ce jour-là. S'il refuse un candidat qui remplit les conditions, elles s'arrêtent le jour où cette personne aurait emménagé. Les tribunaux zurichois assimilent à un refus les cas suivants :

• Le bailleur ne répond pas et refuse de reprendre les clés. Renvoyez-les-lui en recommandé.
• Le bailleur demande un loyer plus élevé à votre candidat.
• Le bailleur ne propose à votre candidat qu'une partie du logement.
• Le bailleur annonce qu'un locataire de son choix entrera après votre délai de congé.

Les deux mauvais scénarios sont ceux que vous ne pouvez pas reporter sur le bailleur. Si votre candidat se retire de lui-même, vous continuez à payer, sauf si le bailleur l'a fait attendre trop longtemps ou l'a découragé. Et si personne d'acceptable ne se présente, vous devez le loyer jusqu'au terme fixé par votre première lettre. Même alors, la loi oblige le bailleur à déduire ce qu'il économise après votre départ, comme des frais de chauffage plus bas, et ce qu'il gagne en utilisant le logement entre-temps.

Pour Sam, l'écart entre ces scénarios se présente ainsi :

La dernière barre, c'est ce que coûte une lettre de janvier si personne d'acceptable ne reprend le bail. C'est pour cela que la lettre de Sam est partie en octobre : le jour où elle arrive est la seule chose de ce graphique qui ne dépend que de vous.

Les frais et les clauses que vous pouvez ignorer

Certains baux ou régies facturent des frais de départ anticipé, souvent un forfait : 200 à 300 francs ou 1 % du loyer annuel, selon l'ASLOCA. Si vous présentez un remplaçant acceptable, vous ne les devez pas. Le Tribunal fédéral a jugé nulle une clause qui prévoit une indemnité forfaitaire en cas de restitution anticipée (arrêt 4A_75/2015), et l'association alémanique répond à un locataire à qui l'on réclamait 200 francs pour le travail supplémentaire du bailleur que rien n'est dû. Si le bailleur publie lui aussi une annonce en plus de vos recherches, ces frais d'annonce sont à sa charge.

Un bail de durée déterminée, ou qui ne peut être résilié avant une certaine date, ne vous enferme pas non plus. Une telle clause vaut contre une résiliation ordinaire : vous ne pouvez pas résilier pour une date antérieure. Mais la voie du remplaçant reste ouverte : l'arrêt de 1993 portait sur un bail de cinq ans dont le locataire voulait sortir après moins de deux ans.

Peut-on rompre un bail sans locataire de remplacement ?

Oui, de trois façons, toutes moins sûres :

• Un accord. Le bailleur peut accepter de mettre fin au bail à une date convenue. Faites-le mettre par écrit, signé des deux côtés, avec la date à laquelle votre loyer s'arrête.
• La sous-location. Avec l'accord du bailleur, vous pouvez sous-louer le logement, et le bailleur ne peut refuser que si vous refusez de lui communiquer les conditions, si elles sont abusives par rapport à votre bail ou si la sous-location lui cause des inconvénients majeurs. Vous restez locataire, et responsable.
• De justes motifs. Pour des raisons graves, imprévisibles et dont vous n'êtes pas responsable, qui rendent la poursuite du bail intolérable, vous pouvez résilier avec le délai légal de trois mois pour n'importe quelle date. Le juge décide ensuite de ce que vous devez au bailleur. Un nouvel emploi ne compte pas : l'association des locataires cite un arrêt du Tribunal fédéral de 1994 selon lequel un changement d'emploi n'est pas un juste motif.

Pour quelqu'un comme Sam, qui déménage pour son travail, le locataire de remplacement est la sortie qui tient vraiment.

Si vous partez cet hiver

Vérifiez vos termes aujourd'hui. Si votre prochain terme est le 31 mars, votre résiliation doit arriver au plus tard le 31 décembre, et les trois jours ouvrables conseillés par l'association des locataires sont un minimum. Avec Noël entre les deux, visez la mi-décembre au plus tard. Écrivez la lettre maintenant, en y mentionnant le départ anticipé, faites-la signer par toutes les personnes inscrites au bail et gardez le récépissé de la poste. Publiez l'annonce la même semaine, faites signer les candidats lors de la visite et gardez une copie de tout ce que le bailleur vous renvoie.

La recherche de Sam va dans l'autre sens, vers Lausanne, où les règles vaudoises évoquées plus haut s'appliqueront au prochain bail :