Termes de résiliation du bail en Suisse, canton par canton

Quand le bail prend fin

Vous pouvez résilier le bail d'un appartement en Suisse avec un préavis d'au moins trois mois, et seulement pour un terme de résiliation. Votre bail indique ces termes. S'il n'en dit rien, c'est l'usage local qui les fixe : le 31 mars, le 30 juin et le 30 septembre à Zoug et en Argovie, seulement fin mars et fin septembre en ville de Zurich, et chaque fin de mois sauf décembre à Bâle.

Deux autres règles déterminent si votre congé est valable. Il compte dès le jour où il parvient à l'autre partie, pas dès le jour où vous l'envoyez, et le bailleur doit utiliser une formule officielle agréée par le canton. Si vous manquez un terme, le bail continue simplement jusqu'au suivant. Si le bailleur se passe de la formule, il n'a pas résilié du tout. Voici comment fonctionne chaque élément, avec les termes que nous avons pu confirmer auprès de sources officielles et d'associations.

Trois notions qui fixent votre date

Le droit suisse du bail distingue trois notions, et la plupart des erreurs viennent de leur confusion. Les tribunaux zurichois les définissent sur leur page consacrée à la résiliation ordinaire (en allemand, comme plusieurs autres sources de cet article) :

• Terme de résiliation (Kündigungstermin) : le jour où le bail prend fin.
• Délai de congé (Kündigungsfrist) : le temps minimal entre le congé et ce jour. Pour un logement, trois mois au moins.
• Dernier jour pour résilier (Kündigungstag) : le dernier jour où votre congé peut arriver pour valoir encore pour ce terme.

La règle pour les logements figure à l'article 266c du Code des obligations : un délai de congé de trois mois, pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail. C'est un minimum. Votre bail peut prévoir un délai plus long ou d'autres termes, qui s'appliquent alors, mais jamais moins de trois mois. De plus en plus de baux types permettent de résilier pour la fin de chaque mois, relève l'association des locataires de Suisse alémanique, toujours avec trois mois de préavis. La loi, elle, n'a pas changé.

Manquer le dernier jour ne rend pas le congé inutile. Un congé qui arrive trop tard, ou qui vise un terme que le bail ne permet pas, produit effet pour le prochain terme pertinent. La fiche de l'association sur le congé donné par le bailleur donne un exemple : un bailleur résilie pour le 30 mai alors que le bail ne permet que la fin juin, et le bail prend donc fin le 30 juin. Un retard se paie en temps. À Zoug, le terme qui suit le 31 mars tombe trois mois plus tard. En ville de Zurich, six mois plus tard.

Commencez donc par votre bail. Cherchez la clause sur la résiliation et regardez si elle indique des termes ou renvoie à l'usage local (« termes usuels » dans un bail en français, ortsübliche Termine dans un bail en allemand). Si elle indique des termes, ce sont les vôtres. Si elle renvoie à l'usage local ou ne dit rien, ce sont les termes du canton qui s'appliquent.

Les termes de résiliation par canton

Voici les termes locaux que nous avons pu confirmer. Ils ne s'appliquent que si votre bail ne fixe pas ses propres termes.

Où	Le bail peut finir le	Le congé doit arriver au plus tard le	Source
Zoug, Argovie	31 mars, 30 juin, 30 septembre	31 déc., 31 mars, 30 juin	Zoug, Argovie
Canton de Zurich, la plupart des districts	31 mars, 30 juin, 30 septembre	31 déc., 31 mars, 30 juin	HEV Zürich
Ville de Zurich, districts de Dietikon et de Bülach	31 mars, 30 septembre	31 déc., 30 juin	HEV Zürich
Vaud	1er avril, 1er juillet, 1er octobre, à midi	31 déc., 31 mars, 30 juin	RULV, art. 35
Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Schaffhouse, Schwytz	Fin de chaque mois sauf décembre	Fin du mois, trois mois avant	Association des locataires

Les termes zurichois viennent de l'association des propriétaires HEV Zürich, et la ligne de Bâle de l'association des locataires : ils décrivent la pratique, pas une loi. La ligne de Bâle correspond à ce que fait le canton lui-même comme bailleur : Immobilien Basel-Stadt permet à ses locataires de résilier pour chaque fin de mois sauf le 31 décembre. Vaud fait exception. Ses Règles et usages locatifs (RULV, dans la version datée du 14 novembre 2025) fixent les termes au 1er avril, au 1er juillet et au 1er octobre à midi, et ce jour-là, vous rendez aussi le logement à midi. La page de la Ville de Lausanne pour les locataires précise le délai qui en découle : avec trois mois de préavis pour le 1er avril, votre lettre doit parvenir au bailleur au plus tard le 31 décembre.

Pour Berne, Genève, Lucerne, Saint-Gall, le Tessin et les autres cantons, nous n'avons trouvé aucune liste officielle. La page du canton de Berne pour les locataires indique seulement que les termes usuels du lieu s'appliquent si le bail n'en prévoit pas. Dans ces cantons, renseignez-vous auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers de votre district (Schlichtungsbehörde en allemand, autorità di conciliazione en italien) : c'est là, selon l'association des locataires, que les termes locaux sont consignés. Là où il n'existe aucun usage, la règle subsidiaire de la loi s'applique : la fin de chaque trimestre de bail, compté depuis le jour où votre bail a commencé. Dans l'exemple de l'association, un bail commencé le 1er février peut prendre fin le 30 avril, le 31 juillet, le 31 octobre ou le 31 janvier.

Quelle que soit la ligne qui vous concerne, c'est l'arrivée de la lettre qui compte, et c'est là que la plupart des congés tardifs échouent.

Quand un congé est-il considéré comme reçu ?

Le jour où il parvient à l'autre partie, ou aurait pu lui parvenir. Pour toute résiliation, le Tribunal fédéral applique la version stricte de la règle, dite théorie de la réception absolue : le congé est reçu dès qu'il arrive là où le destinataire peut en prendre connaissance, qu'il l'ait lu ou non (ATF 137 III 208). Pour une lettre recommandée que le facteur ne peut pas remettre, c'est le premier jour où elle peut être retirée à la poste, en règle générale le lendemain de l'avis de retrait.

Pour votre propre lettre, l'association des locataires en tire les conséquences dans sa fiche sur la résiliation par le locataire. La lettre doit arriver au plus tard le dernier jour avant le début du délai de congé, pendant les heures de bureau. Si ce jour tombe un samedi ou un jour férié, elle doit arriver la veille. Et par prudence, envoyez-la en recommandé au moins trois jours ouvrables à l'avance.

Voici ce que cela donne pour un départ début 2027. Disons que vous louez à Bâle et voulez partir le 31 janvier 2027. Trois mois avant, c'est le 31 octobre 2026, un samedi : votre lettre doit donc être chez le bailleur le vendredi 30 octobre, et vous devriez la poster au plus tard le mardi 27 octobre. Si vous visez le 31 mars 2027 à Zoug ou à Zurich, le dernier jour est le jeudi 31 décembre, en pleines fêtes : postez bien avant Noël.

Un e-mail ne suffit pas. La loi exige un congé par écrit, et en droit suisse, cela veut dire signé à la main. Le seul équivalent est la signature électronique qualifiée, que peu de gens possèdent. Tous les locataires inscrits sur le bail signent, et si le logement est celui de la famille d'un couple marié ou de partenaires enregistrés, l'autre conjoint ou partenaire doit donner son consentement exprès, même s'il n'a jamais signé le bail.

Votre bailleur est lié par la même règle de réception, et il doit en plus respecter une exigence qui ne vous concerne jamais : la formule officielle.

La formule officielle du bailleur

Le bailleur doit donner le congé au moyen d'une formule agréée par le canton, selon l'article 266l. Une lettre, même très formelle, ne suffit pas. La formule est là pour vous dire comment vous défendre. L'ordonnance sur le bail à loyer (OBLF) prévoit qu'elle indique le logement, la date à laquelle le congé prend effet, le fait que le bailleur doit motiver le congé si vous le demandez, les conditions dans lesquelles vous pouvez contester le congé ou demander une prolongation, et la liste des autorités de conciliation.

Chaque canton édite la sienne. Dans le canton de Zurich, elle est délivrée par la Direction de la justice et de l'intérieur, indiquent les tribunaux zurichois. L'office de conciliation de Bâle-Ville publie la sienne en PDF, et Zoug impose aussi sa propre formule. Un bailleur ou une gérance peut utiliser son propre modèle une fois que le canton l'a agréé. À Berne, c'est le rôle du secrétariat général de la Cour suprême, selon la page du canton destinée aux bailleurs.

Deux règles accompagnent la formule. Si vous êtes mariés ou liés par un partenariat enregistré et que le logement est celui de la famille, le bailleur doit envoyer le congé à chacun de vous séparément, même si un seul a signé le bail. Et le congé doit être adressé à chaque locataire inscrit sur le bail.

Si l'une de ces règles n'est pas respectée, le congé est nul. Juridiquement, rien ne s'est passé, et le bail continue. C'est différent d'un congé simplement tardif, qui vaut quand même pour le terme suivant. Les tribunaux zurichois citent d'autres cas de nullité, comme un congé qui ne porte que sur une partie de ce que vous louez, la cave par exemple, ou un congé lié à une condition que l'autre partie ne maîtrise pas. Ils conseillent tout de même de protester par écrit et de saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours, pour que personne ne puisse prétendre plus tard que vous l'avez accepté.

Une modification récente n'y change rien. Depuis le 1er octobre 2025, un bailleur peut signer une formule de hausse de loyer avec une signature reproduite par un moyen mécanique, selon l'article 269d. La loi ne prévoit pas cette exception pour une résiliation, qui reste soumise à la règle générale : par écrit veut dire signé à la main.

Si vous recevez un congé, le délai court dès que la lettre est à la poste

Vous avez 30 jours dès la réception pour contester le congé devant l'autorité de conciliation, ou pour demander une prolongation du bail (article 273). La réception suit la même règle que plus haut, et ici, elle peut coûter cher. Dans un arrêt de 2016, le Tribunal fédéral a jugé que les 30 jours courent dès le premier jour où la lettre pouvait être retirée, en règle générale le lendemain de l'avis de retrait, et non dès le septième jour du délai de garde, et que le locataire supporte le risque de son absence. Les locataires concernés avaient agi trop tard, et leur contestation a échoué.

Les hausses de loyer et les mises en demeure de payer font exception. Elles ne comptent qu'une fois retirées, ou le septième jour si personne ne les retire, parce que le Tribunal fédéral veut vous laisser tout le temps de réfléchir ou de payer. Un congé ne bénéficie pas de ce répit : si vous partez plusieurs semaines, demandez à quelqu'un de relever votre courrier.

Dans ces 30 jours, vous pouvez demander les motifs du congé, que le bailleur doit donner sur demande. Vous pouvez contester un congé contraire à la bonne foi, par exemple un congé donné parce que vous avez fait valoir vos droits découlant du bail. Vous pouvez aussi demander plus de temps : pour un logement, la prolongation peut aller jusqu'à quatre ans au total. Une fois la prolongation obtenue, vous pouvez en général partir plus tôt, avec un mois de préavis pour la fin d'un mois si elle ne dépasse pas une année (article 272d). La procédure de conciliation elle-même est gratuite : le Code de procédure civile ne prévoit pas de frais judiciaires à ce stade dans les litiges sur le bail d'habitation, et la commission de conciliation genevoise le confirme pour sa propre procédure.

Un congé échappe complètement aux termes locaux. Si vous êtes en retard dans le paiement du loyer, le bailleur peut vous fixer un délai d'au moins 30 jours pour payer et, si vous ne payez pas, résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (article 257d). La page du canton de Berne sur la contestation d'un congé précise qu'aucune prolongation n'est alors possible.

Quand aucun terme ne vous convient

Il vous reste deux solutions, et aucune n'exige de terme de résiliation. Vous pouvez proposer un locataire de remplacement solvable, prêt à reprendre votre bail aux mêmes conditions : votre loyer s'arrête dès qu'il reprend le logement. Notre article sur la résiliation anticipée du bail explique comment faire. Ou vous convenez d'une date de fin avec le bailleur, par écrit et signée par vous deux. Sans l'une ou l'autre, partir plus tôt veut dire payer le loyer jusqu'au prochain terme possible du bail.

Avant de poster votre lettre

Trouvez votre terme dans cet ordre : votre bail, puis l'usage local, puis la règle subsidiaire des trimestres comptés depuis le début du bail. Remontez de trois mois jusqu'au dernier jour pour résilier, et avancez-le au jour ouvrable précédent s'il tombe un week-end ou un jour férié. Envoyez la lettre en recommandé quelques jours ouvrables à l'avance, signée par tous les locataires du bail, et gardez le récépissé de la poste et une impression du suivi de l'envoi.

Si vous déménagez dans la même ville, alignez les deux baux. En ville de Zurich, où un bail sans termes propres ne peut finir que le 31 mars ou le 30 septembre, un nouveau bail qui commence le 1er avril ou le 1er octobre vous évite de payer deux loyers en même temps.