Loyer moyen en Suisse 2026 : par ville et nombre de pièces

Les chiffres d’abord

Le loyer net moyen en Suisse était de 1485 francs par mois en 2024, selon l’Office fédéral de la statistique : 1446 francs pour un 3 pièces et 1708 francs pour un 4 pièces. Dans les dix plus grandes villes, un 3 pièces coûtait en moyenne de 1095 francs à Bienne à 1761 francs à Zurich sur la période 2022 à 2024. Si vous signez un nouveau bail, attendez-vous à payer davantage.

La raison est simple : une moyenne englobe tout le monde, le couple qui a signé son bail il y a un an, le retraité dont le bail date de 1998 et le coopérateur qui paie un loyer à prix coûtant. En Suisse, les ménages installés dans un 3 pièces depuis moins de deux ans payaient en moyenne 1567 francs en 2024. À Zurich, c’était 2125 francs. Vous trouverez ci-dessous les chiffres officiels par ville et par taille, puis ceux qui correspondent à votre situation : un nouveau bail, un bailleur privé, un loyer net ou brut. Ils viennent de ceux qui les relèvent : l’Office fédéral de la statistique (OFS), Statistik Stadt Zürich, l’Office cantonal de la statistique de Genève et Statistik Stadt Bern. Chaque chiffre est daté.

Quel est le loyer moyen en Suisse ?

Il s’élevait à 1485 francs par mois, net, en 2024, contre 1451 francs en 2023 et 1412 francs en 2022, selon le tableau de l’OFS sur le loyer moyen par canton et nombre de pièces. Le chiffre provient du relevé structurel, qui interroge chaque année un échantillon de ménages sur leur logement et sur ce qu’ils paient. Net signifie le loyer seul, sans les charges ni le chauffage, et le calcul inclut les logements loués comme ceux des coopératives.

Le montant dépend beaucoup de la taille, d’où ce détail par nombre de pièces. Les deux colonnes de droite répartissent les locataires selon le temps passé dans le logement, d’après le tableau de l’OFS sur le loyer selon la durée d’occupation :

Taille	Ensemble des locataires, 2024	Emménagés depuis moins de 2 ans	Depuis 21 ans ou plus
1 pièce	CHF 902	CHF 948	CHF 743
2 pièces	CHF 1217	CHF 1305	CHF 970
3 pièces	CHF 1446	CHF 1567	CHF 1159
4 pièces	CHF 1708	CHF 1871	CHF 1355
5 pièces	CHF 2068	CHF 2248	CHF 1677
6 pièces ou plus	CHF 2578	CHF 2702	CHF 2208

Par canton, Zoug est le plus cher, avec 2024 francs pour un logement moyen, devant Zurich (1768) et Schwytz (1719). Le Jura est le moins cher, avec 999 francs, devant Neuchâtel (1091) et Uri (1219). Mais un canton mélange sa ville et ses villages, et la plupart des gens qui cherchent le « loyer moyen » pensent à une ville précise.

Loyer moyen par ville et par nombre de pièces

Pour les villes, l’OFS cumule trois années d’enquête afin que chaque case repose sur assez de réponses. Son tableau le plus récent sur le loyer dans les dix plus grandes villes couvre 2022 à 2024 et place les grandes villes côte à côte :

Zurich est la ville la plus chère pour toutes les tailles jusqu’à 5 pièces : 1537 francs pour un 2 pièces, 2085 francs pour un 4 pièces. Plus bas, l’ordre change. Genève arrive deuxième pour les 1 et 3 pièces, mais pour les 4 et 5 pièces, Bâle la dépasse, avec 1845 et 2362 francs. Winterthour, à un court trajet en train de Zurich, coûte plus cher que Berne, Bâle ou Lausanne pour un 2 ou un 3 pièces. En bas du classement figurent Saint-Gall et Bienne, où un 3 pièces coûtait en moyenne 1240 et 1095 francs.

Ce sont toutefois des moyennes sur l’ensemble des locataires, et c’est là que le bât blesse. Le graphique suivant montre à quelle distance s’en trouve un locataire récent.

Pourquoi les nouveaux locataires paient plus que la moyenne

Un ménage qui vient d’emménager paie nettement plus qu’un ménage installé depuis des années. L’OFS le dit sans détour sur sa page consacrée aux logements de locataires : plus les durées de location sont longues, plus les loyers sont bas, et les logements neufs sont les plus chers. Son exemple : un 4 pièces neuf se loue en moyenne 2304 francs par mois, contre 1838 francs pour un 4 pièces plus ancien loué depuis moins de deux ans.

L’écart varie selon la ville. Il est le plus marqué à Zurich, où seulement 0,5% des logements de l’agglomération étaient vacants au 1er juin 2026, et le plus faible à Bâle, qui comptait la plus forte part de logements vides des cinq (0,8%), selon le tableau de l’OFS sur les logements vacants dans les plus grandes agglomérations :

À Zurich, les ménages installés dans un 3 pièces depuis moins de deux ans payaient en moyenne 2125 francs en 2024 : 779 francs de plus que ceux qui occupaient le leur depuis 21 ans ou plus, et 293 francs au-dessus de la moyenne de la ville. À Lausanne, l’écart entre les baux les plus récents et les plus anciens atteignait 583 francs, à Bâle 394 francs. Quand vous établissez le budget d’un déménagement, c’est donc la colonne des nouveaux locataires qui compte, et sur les deux marchés les plus tendus, même celle-là mérite un examen plus attentif.

Zurich : logements privés, coopératives et nouveaux baux

Un 3 pièces loué par un bailleur privé en ville de Zurich avait un loyer net médian de 1950 francs en avril 2026, et de 2250 francs s’il avait été loué au cours des deux dernières années. Ce sont les derniers chiffres de l’enquête sur les loyers de la ville (en allemand), menée tous les deux ans par Statistik Stadt Zürich. Il s’agit de médianes : la moitié des logements coûtent plus, l’autre moitié moins.

L’intérêt de l’enquête zurichoise, c’est qu’elle sépare les logements d’utilité publique des autres. Ces logements appartiennent à la ville, à des coopératives ou à des fondations et sont loués à prix coûtant : les mélanger aux autres fait baisser toutes les moyennes. Voici les médianes nettes d’avril 2026, tirées du tableau de l’enquête :

Taille	Logements privés, tous baux	Logements privés, loués ces 2 dernières années	Logements d’utilité publique
2 pièces	CHF 1670	CHF 1834	CHF 964
3 pièces	CHF 1950	CHF 2250	CHF 1066
4 pièces	CHF 2434	CHF 2690	CHF 1449

Les immeubles neufs se situent un cran au-dessus. Un 3 pièces loué par un privé dans un immeuble de moins de deux ans avait une médiane de 3183 francs, un 4 pièces de 4032 francs. La dispersion compte aussi : la moitié centrale des 3 pièces loués par des privés coûtait entre 1550 et 2525 francs. Par arrondissement, la médiane de ce logement allait de 1576 francs dans le Kreis 12, au nord-est de la ville, à 2855 francs dans le Kreis 1, la vieille ville.

Si vous cherchez sur le marché libre, ce sont les colonnes du privé qui servent de repère. Une annonce pour un 3 pièces en ville à 2300 francs net est proche de la médiane d’un nouveau bail privé ; ce n’est pas une exception. Les chiffres genevois demandent une autre forme de prudence.

Genève : comptez d’abord la cuisine

À Genève, la taille inscrite dans le bail inclut la cuisine. L’Office cantonal de la statistique (OCSTAT) l’écrit dans ses notes méthodologiques : le nombre de pièces retenu est celui du bail à loyer genevois, « la cuisine est donc comprise dans le décompte des pièces », et les demi-pièces ne sont pas comptées. Le registre fédéral des bâtiments fait l’inverse. Son catalogue des caractères ne retient que les pièces d’habitation, séjours et chambres à coucher, et exclut les cuisines, les salles de bain, les corridors et les demi-pièces.

Pour comparer Genève au reste du pays, mettez donc un 4 pièces genevois en face d’un 3 pièces ailleurs. Ceci posé, voici les tableaux des loyers de l’OCSTAT pour mai 2025, les derniers à donner des niveaux de loyer, nets et sans garage. Pour les logements à loyer libre en ville de Genève, la moyenne était de 1420 francs pour un 3 pièces, 1744 francs pour un 4 pièces et 2143 francs pour un 5 pièces. Dans l’ensemble du canton, les logements à loyer libre loués à un nouveau locataire au cours des douze mois précédents coûtaient en moyenne 1626 francs pour un 3 pièces, 2006 francs pour un 4 pièces et 2496 francs pour un 5 pièces. C’est à cette deuxième série qu’il faut comparer une annonce, avec un ajustement : le relevé de l’OCSTAT de mai 2026 montre une hausse de 1,3% en un an des loyers des logements à loyer libre, et de 7,9% en cas de changement de locataire.

Genève compte aussi un important parc de logements à loyer réglementé. Dans l’ensemble du canton, les logements subventionnés ou à loyer contrôlé coûtaient en moyenne 1325 francs pour un 4 pièces, mais ce sont des logements réglementés, pas le marché libre. Et le choix est maigre : au 1er juin 2026, seulement 0,31% des logements du canton étaient vacants, le deuxième taux le plus bas du pays après Zoug, selon le dénombrement des logements vacants de l’OFS.

Berne, Bâle, Lausanne, Lugano et les autres

En ville de Berne, le loyer net moyen d’un 3 pièces était de 1338 francs en novembre 2025, selon Statistik Stadt Bern, l’office statistique de la ville (communiqué en allemand). Son enquête donne 809 francs pour 1 pièce, 1125 francs pour 2, 1666 francs pour 4 et 2090 francs pour 5, et l’office souligne qu’il s’agit de loyers de baux en cours, dont certains datent de plusieurs années, et non des prix des logements sur le marché. Le relevé fédéral montre le prix pour un nouveau locataire : en 2024, les ménages récemment installés dans un 3 pièces à Berne payaient en moyenne 1659 francs, et 2043 francs pour un 4 pièces.

Bâle est avantageuse pour les petits logements et chère pour les grands. Un 3 pièces loué au cours des deux dernières années coûtait en moyenne 1564 francs en 2024, proche du chiffre national, mais un 4 pièces 2208 francs, à peu près autant qu’à Genève dans les chiffres fédéraux (2218 francs). À Lausanne, les locataires récents payaient 1683 francs pour un 3 pièces et 2141 francs pour un 4 pièces, tandis que ceux installés depuis 21 ans ou plus payaient 1100 et 1421 francs.

Au sud des Alpes, les loyers sont plus bas et les logements plus faciles à trouver. À Lugano, un 3 pièces coûtait en moyenne 1307 francs sur la période 2022 à 2024, et le canton du Tessin affichait une moyenne de 1245 francs en 2024, toutes tailles de logement confondues. Au 1er juin 2026, 1,78% des logements du Tessin étaient vacants, presque le double du taux national et le plus élevé des sept grandes régions du pays. Pour les autres villes du tableau ci-dessus (Winterthour, Lucerne, Saint-Gall et Bienne), les chiffres fédéraux cumulés sont les chiffres officiels par ville les plus récents que nous ayons trouvés. Tous ces chiffres laissent de côté une chose : la seconde partie de votre facture mensuelle.

Loyer net, loyer brut et ce que vous payez vraiment

Jusqu’ici, tous les chiffres sont des loyers nets. Vous payez en plus les charges, ou frais accessoires, pour le chauffage, l’eau chaude, le nettoyage de la cage d’escalier et le reste, et les annonces suisses les présentent de différentes façons. Une annonce peut indiquer le loyer net et les charges séparément, ou seulement un loyer brut, charges comprises. En Suisse alémanique, vous lirez Nettomiete pour le loyer net, Nebenkosten pour les charges et Bruttomiete pour le loyer brut.

Parmi les sources citées ici, seule l’enquête zurichoise donne les deux à la fois. Pour un 3 pièces loué par un privé en avril 2026, le loyer brut médian était de 2170 francs, soit 220 francs de plus que la médiane nette. Pour un nouveau bail privé de cette taille, il atteignait 2450 francs brut contre 2250 francs net. Avant de comparer une annonce à un tableau de cet article, retirez donc les charges, ou ajoutez au chiffre du tableau un montant de cet ordre. Vous comparerez alors ce qui est comparable, ce qui compte d’autant plus sur un marché tendu.

Où vont les loyers

Les logements se font plus rares. Au 1er juin 2026, 0,93% des logements de Suisse étaient vacants, sous la barre des 1%, en baisse pour la sixième année consécutive, selon l’OFS. Sur les sept grandes régions, seule celle de Zurich a connu une légère hausse, à 0,52%, et le canton de Zoug en était à 0,20%. Moins de logements vides signifie en général des prix plus élevés pour les nouveaux baux, d’où l’écart vu plus haut.

Pour les baux en cours, le chiffre à surveiller est le taux d’intérêt de référence, que l’Office fédéral du logement (OFL) publie quatre fois par an. Il est de 1,25% depuis le 2 septembre 2025, a été confirmé le 1er septembre 2026, et la prochaine publication est prévue le 1er décembre 2026. Les loyers des baux en cours ont pourtant continué d’augmenter : l’indice des loyers de la ville de Berne a progressé de 1,4% sur un an jusqu’en novembre 2025. Quand c’est votre propre bail qui change, c’est un autre sujet. Ici, la question est de savoir que penser d’un prix qu’on vous propose.

Comment utiliser ces chiffres avant de signer

Choisissez le chiffre qui correspond à votre situation, pas celui des gros titres. Si vous signez un nouveau bail avec un bailleur privé, la moyenne nationale de 1485 francs ne dit pas grand-chose. Prenez le chiffre des nouveaux locataires pour votre ville et votre taille, et à Zurich la médiane des nouveaux baux privés. À Genève, vérifiez si l’annonce compte la cuisine, et retirez les charges avant de comparer.

Prenons un 3 pièces en ville de Zurich proposé à 2600 francs net. Face à la moyenne de la ville, 1832 francs selon le relevé fédéral, il paraît cher. Face à la médiane d’avril 2026 pour un nouveau bail privé, 2250 francs, il se situe 350 francs au-dessus du milieu, mais toujours dans la moitié centrale des nouveaux baux privés, qui allait de 1808 à 2791 francs. S’il se trouve dans un immeuble achevé au cours des deux dernières années, il est même sous la médiane de ce segment, 3183 francs. C’est un prix à mettre en balance avec le logement lui-même, pas à écarter d’emblée.

Si vous quittez un logement pour déménager, la date à laquelle vous pouvez résilier votre bail actuel compte autant que le nouveau loyer ; notre guide des termes de résiliation par canton les recense. Et une fois votre ville et votre taille choisies, comparez chaque annonce au chiffre correspondant ici avant de prendre rendez-vous pour une visite.