Durchschnittsmiete Schweiz 2026: nach Stadt und Zimmerzahl

Die Zahlen zuerst

Die durchschnittliche Nettomiete in der Schweiz lag 2024 bei 1485 Franken im Monat, so das Bundesamt für Statistik: 1446 Franken für eine 3-Zimmer-Wohnung und 1708 Franken für 4 Zimmer. In den zehn grössten Städten kostete eine 3-Zimmer-Wohnung 2022 bis 2024 im Schnitt zwischen 1095 Franken in Biel und 1761 Franken in Zürich. Unterschreibst du gerade einen neuen Mietvertrag, rechne mit mehr.

Der Grund ist, dass ein Durchschnitt alle umfasst: das Paar, das vor einem Jahr unterschrieben hat, die Rentnerin mit einem Vertrag von 1998 und das Genossenschaftsmitglied, das die Kostenmiete zahlt. Schweizweit zahlten Haushalte, die vor weniger als zwei Jahren in eine 3-Zimmer-Wohnung eingezogen waren, 2024 im Schnitt 1567 Franken. In Zürich waren es 2125 Franken. Unten findest du die amtlichen Zahlen nach Stadt und Grösse, danach jene, die zu deiner Lage passen: ein neuer Mietvertrag, ein privater Vermieter, Netto- oder Bruttomiete. Sie stammen von den Stellen, die sie erheben: dem Bundesamt für Statistik (BFS), Statistik Stadt Zürich, dem Genfer Statistikamt und Statistik Stadt Bern. Zu jeder Zahl steht ihr Datum.

Wie hoch ist die Durchschnittsmiete in der Schweiz?

1485 Franken im Monat, netto, im Jahr 2024. 2023 waren es 1451 Franken, 2022 noch 1412 Franken, laut der BFS-Tabelle zur durchschnittlichen Miete nach Kanton und Zimmerzahl. Die Zahl stammt aus der Strukturerhebung, für die jedes Jahr eine Stichprobe von Haushalten Auskunft über ihre Wohnung gibt und darüber, was sie dafür bezahlen. Netto heisst: nur die Miete, ohne Heiz- und Nebenkosten. Gezählt werden Miet- und Genossenschaftswohnungen.

Die Zahl hängt stark von der Grösse ab, deshalb hier nach Zimmerzahl. Die beiden rechten Spalten teilen die Haushalte danach auf, wie lange sie schon in der Wohnung leben, aus der BFS-Tabelle zur Miete nach Wohndauer:

Grösse	Alle Haushalte, 2024	Vor weniger als 2 Jahren eingezogen	Seit 21 Jahren oder länger dort
1 Zimmer	CHF 902	CHF 948	CHF 743
2 Zimmer	CHF 1217	CHF 1305	CHF 970
3 Zimmer	CHF 1446	CHF 1567	CHF 1159
4 Zimmer	CHF 1708	CHF 1871	CHF 1355
5 Zimmer	CHF 2068	CHF 2248	CHF 1677
6 und mehr Zimmer	CHF 2578	CHF 2702	CHF 2208

Unter den Kantonen ist Zug mit 2024 Franken für eine durchschnittliche Wohnung am teuersten, vor Zürich (1768) und Schwyz (1719). Am günstigsten ist der Jura mit 999 Franken, dann Neuenburg (1091) und Uri (1219). Ein Kantonswert mischt allerdings Stadt und Land, und wer nach der «Durchschnittsmiete» sucht, hat meist eine Stadt im Kopf.

Durchschnittsmiete nach Stadt und Grösse

Für die Städte fasst das BFS drei Erhebungsjahre zusammen, damit jede Zelle auf genügend Antworten beruht. Seine neuste Tabelle zur Miete in den zehn grössten Städten deckt 2022 bis 2024 ab und stellt die grossen Städte nebeneinander:

Zürich ist bei jeder Grösse bis 5 Zimmer die teuerste Stadt: 1537 Franken für 2 Zimmer, 2085 für 4. Dahinter wechselt die Reihenfolge. Genf liegt bei 1 und 3 Zimmern auf Platz zwei, bei 4 und 5 Zimmern zieht aber Basel vorbei, mit 1845 und 2362 Franken. Winterthur, eine kurze Zugfahrt von Zürich entfernt, ist bei 2 und 3 Zimmern teurer als Bern, Basel oder Lausanne. Am günstigsten sind St. Gallen und Biel, wo eine 3-Zimmer-Wohnung im Schnitt 1240 und 1095 Franken kostete.

Das sind aber immer noch Durchschnitte über alle, die mieten, und genau da liegt der Haken. Die nächste Grafik zeigt, wie weit ein neuer Mieter davon entfernt ist.

Warum Neumieter mehr zahlen als der Durchschnitt

Ein Haushalt, der gerade eingezogen ist, zahlt deutlich mehr als einer, der seit Jahren in seiner Wohnung lebt. Das BFS schreibt es auf seiner Seite zu den Mietwohnungen klar: Je länger ein Haushalt in einer Mietwohnung lebt, desto tiefer ist die Miete, und neu gebaute Wohnungen sind am teuersten. Als Beispiel nennt es eine neue 4-Zimmer-Wohnung für 2304 Franken im Monat, gegenüber 1838 Franken für eine ältere 4-Zimmer-Wohnung, die in den letzten zwei Jahren neu bezogen wurde.

Wie gross der Abstand ist, hängt von der Stadt ab. Am grössten ist er in Zürich, wo im Juni 2026 nur 0,5% der Wohnungen in der Agglomeration leer standen, am kleinsten in Basel, das von diesen fünf die meisten leeren Wohnungen hatte (0,8%), laut der BFS-Tabelle zum Leerwohnungsbestand in den grössten Agglomerationen:

In Zürich zahlten Haushalte, die vor weniger als zwei Jahren in eine 3-Zimmer-Wohnung eingezogen waren, 2024 im Schnitt 2125 Franken: 779 Franken mehr als jene, die seit 21 Jahren oder länger in ihrer Wohnung lebten, und 293 Franken über dem Durchschnitt der Stadt. In Lausanne betrug der Unterschied zwischen den neusten und den ältesten Mietverträgen 583 Franken, in Basel 394 Franken. Wenn du einen Umzug budgetierst, zählt also die Spalte der Neumieter, und auf den zwei angespanntesten Wohnungsmärkten lohnt sich selbst bei dieser ein genauerer Blick.

Zürich: private Wohnungen, Genossenschaften und neue Mietverträge

Eine privat vermietete 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich kostete im April 2026 im Median 1950 Franken netto, eine in den letzten zwei Jahren neu vermietete 2250 Franken. Das sind die neusten Zahlen aus der Mietpreiserhebung der Stadt, die Statistik Stadt Zürich alle zwei Jahre durchführt. Es sind Medianwerte: Die Hälfte der Wohnungen kostet mehr, die andere Hälfte weniger.

Nützlich ist die Zürcher Erhebung, weil sie die gemeinnützigen Wohnungen vom Rest trennt. Gemeinnützige Wohnungen gehören der Stadt, Genossenschaften oder Stiftungen und werden zur Kostenmiete vermietet. Wer sie mitzählt, drückt jeden Durchschnitt nach unten. Hier die Medianwerte vom April 2026, netto, aus der Tabelle der Erhebung:

Grösse	Private Wohnungen, alle Verträge	Private Wohnungen, in den letzten 2 Jahren vermietet	Gemeinnützige Wohnungen
2 Zimmer	CHF 1670	CHF 1834	CHF 964
3 Zimmer	CHF 1950	CHF 2250	CHF 1066
4 Zimmer	CHF 2434	CHF 2690	CHF 1449

Neubauten liegen eine Stufe höher. Eine privat vermietete 3-Zimmer-Wohnung in einem Gebäude, das weniger als zwei Jahre alt ist, hatte einen Median von 3183 Franken, eine 4-Zimmer-Wohnung 4032 Franken. Auch die Streuung zählt: Die mittlere Hälfte aller privat vermieteten 3-Zimmer-Wohnungen kostete zwischen 1550 und 2525 Franken. Nach Stadtkreisen reichte der Median für diese Wohnung von 1576 Franken im Kreis 12 im Nordosten der Stadt bis 2855 Franken im Kreis 1, der Altstadt.

Suchst du auf dem freien Markt, vergleichst du am besten mit den privaten Spalten. Verlangt ein 3-Zimmer-Inserat in der Stadt 2300 Franken netto, liegt es nahe am Median für einen neuen privaten Mietvertrag und ist kein Ausreisser. Bei den Genfer Zahlen musst du auf etwas anderes achten.

Genf: zuerst die Küche zählen

In Genf zählt bei der Grösse im Mietvertrag die Küche mit. Das kantonale Statistikamt OCSTAT schreibt das in seinen Erläuterungen zur Methodik (auf Französisch): Massgebend ist die Zimmerzahl im Genfer Mietvertrag, «la cuisine est donc comprise», und halbe Zimmer fallen weg. Das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister zählt anders. Sein Merkmalskatalog zählt nur Wohn- und Schlafzimmer und führt Küche, Badezimmer, Korridore und halbe Zimmer als nicht gezählt auf.

Wenn du Genf mit dem Rest des Landes vergleichst, stell also eine Genfer Wohnung mit 4 pièces neben eine 3-Zimmer-Wohnung anderswo. Mit diesem Vorbehalt hier die Mietpreistabellen von OCSTAT für Mai 2025, die neusten mit Angaben zur Höhe der Mieten, netto und ohne Garage. Für frei vermietete Wohnungen in der Stadt Genf lag der Durchschnitt bei 1420 Franken für 3 pièces, 1744 Franken für 4 und 2143 Franken für 5. Im ganzen Kanton kosteten frei vermietete Wohnungen, bei denen in den vorangegangenen zwölf Monaten der Mieter gewechselt hatte, im Schnitt 1626 Franken für 3 pièces, 2006 Franken für 4 und 2496 Franken für 5. An dieser zweiten Reihe misst du ein Inserat, mit einer Korrektur: Bei der Erhebung vom Mai 2026 lagen die Mieten frei vermieteter Wohnungen laut OCSTAT 1,3% höher als ein Jahr zuvor, bei einem Mieterwechsel 7,9% höher.

Genf hat zudem einen grossen regulierten Sektor. Im ganzen Kanton kosteten kontrollierte oder subventionierte Wohnungen im Schnitt 1325 Franken für 4 pièces, aber das sind regulierte Wohnungen, nicht der freie Markt. Und die Auswahl ist klein: Am 1. Juni 2026 standen nur 0,31% der Wohnungen im Kanton leer, nach Zug der zweittiefste Wert im Land, laut der Leerwohnungszählung des BFS, deren Tabellen jeden Kanton aufführen.

Bern, Basel, Lausanne, Lugano und die übrigen Städte

In der Stadt Bern lag die durchschnittliche Nettomiete einer 3-Zimmer-Wohnung im November 2025 bei 1338 Franken, laut Statistik Stadt Bern. Die Erhebung nennt 809 Franken für 1 Zimmer, 1125 für 2, 1666 für 4 und 2090 für 5, und das Amt betont, dass es sich um Mieten aus laufenden, teils mehrere Jahre alten Verträgen handelt und nicht um die Preise der Wohnungen auf dem Markt. Den Preis für Neumieter zeigt die Erhebung des Bundes: 2024 zahlten Haushalte, die neu in eine 3-Zimmer-Wohnung in Bern eingezogen waren, im Schnitt 1659 Franken, für 4 Zimmer 2043 Franken.

Basel ist für kleine Wohnungen günstig und für grosse teuer. Eine in den letzten zwei Jahren vermietete 3-Zimmer-Wohnung kostete 2024 im Schnitt 1564 Franken, nahe am Schweizer Durchschnitt, eine 4-Zimmer-Wohnung aber 2208 Franken, etwa gleich viel wie in Genf nach den Zahlen des Bundes (2218 Franken). In Lausanne zahlten neue Mieter 1683 Franken für 3 Zimmer und 2141 Franken für 4, wer seit 21 Jahren oder länger dort wohnte, 1100 und 1421 Franken.

Südlich der Alpen sind die Mieten tiefer und Wohnungen leichter zu finden. In Lugano kostete eine 3-Zimmer-Wohnung 2022 bis 2024 im Schnitt 1307 Franken, und im Kanton Tessin lag der Durchschnitt über alle Grössen 2024 bei 1245 Franken. Am 1. Juni 2026 standen im Tessin 1,78% der Wohnungen leer, fast doppelt so viele wie im Landesmittel und der höchste Wert der sieben Grossregionen. Für die übrigen Städte in der Grafik oben (Winterthur, Luzern, St. Gallen und Biel) sind die zusammengefassten Zahlen des Bundes die neusten amtlichen Städtezahlen, die wir gefunden haben. Eines lassen all diese Zahlen aber weg: den zweiten Teil deiner Monatsrechnung.

Nettomiete, Bruttomiete und was du wirklich zahlst

Alle bisherigen Zahlen sind Nettomieten. Dazu kommen Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung und Ähnliches, und Schweizer Inserate weisen sie unterschiedlich aus. Ein deutschsprachiges Inserat kann die Nettomiete und die Nebenkosten getrennt angeben oder nur die Bruttomiete. Auf Französisch liest du loyer net und charges.

Von den Quellen hier liefert nur die Zürcher Erhebung beides zugleich. Für eine privat vermietete 3-Zimmer-Wohnung lag der Median der Bruttomiete im April 2026 bei 2170 Franken, 220 Franken über dem Nettomedian. Bei einem neuen privaten Mietvertrag dieser Grösse waren es 2450 Franken brutto gegenüber 2250 Franken netto. Bevor du ein Inserat mit einer Tabelle hier vergleichst, zieh also die Nebenkosten ab oder schlag etwa diesen Unterschied auf den Tabellenwert. Dann vergleichst du Gleiches mit Gleichem, und das zählt in einem engen Markt umso mehr.

Wohin sich die Mieten entwickeln

Wohnungen werden knapper. Am 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 0,93% aller Wohnungen leer, weniger als 1% und der sechste Rückgang in Folge, wie das BFS meldete. Von den sieben Grossregionen verzeichnete nur Zürich einen leichten Anstieg, auf 0,52%, und in Zug lag der Anteil bei 0,20%. Weniger leere Wohnungen bedeuten meist höhere Preise bei neuen Mietverträgen, also genau den Abstand, den du oben gesehen hast.

Für laufende Mietverträge zählt der Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen viermal im Jahr veröffentlicht. Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25%, wurde am 1. September 2026 bestätigt, und die nächste Bekanntgabe folgt am 1. Dezember 2026. Die Mieten in bestehenden Verträgen sind trotzdem gestiegen: Der Mietpreisindex der Stadt Bern legte in den zwölf Monaten bis November 2025 um 1,4% zu. Wenn sich dein eigener Mietvertrag ändert, ist das ein Thema für sich. Hier geht es darum, was du von einem Preis halten sollst, der dir angeboten wird.

So nutzt du diese Zahlen, bevor du unterschreibst

Nimm die Zahl, die zu deiner Lage passt, nicht die aus der Schlagzeile. Unterschreibst du einen neuen Mietvertrag bei einem privaten Vermieter, sagt der Landesdurchschnitt von 1485 Franken wenig. Halte dich an die Zahl der Neumieter für deine Stadt und Grösse, in Zürich an den Median für neue private Verträge. Prüf in Genf, ob das Inserat die Küche mitzählt, und zieh die Nebenkosten ab, bevor du vergleichst.

Ein Beispiel: eine 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich, ausgeschrieben für 2600 Franken netto. Neben dem Durchschnitt der Stadt von 1832 Franken aus der Erhebung des Bundes wirkt sie teuer. Neben dem Median für neue private Verträge vom April 2026, 2250 Franken, liegt sie 350 Franken über der Mitte und noch innerhalb der mittleren Hälfte der neuen privaten Verträge, die von 1808 bis 2791 Franken reichte. Steht sie in einem Gebäude, das in den letzten zwei Jahren fertig wurde, liegt sie sogar unter dem Median dieses Segments von 3183 Franken. Diesen Preis misst du besser an der Wohnung selbst, statt ihn auf den ersten Blick zu verwerfen.

Ziehst du aus deiner jetzigen Wohnung aus, zählt der Termin, auf den du deinen Vertrag kündigen kannst, so viel wie die neue Miete. Unser Ratgeber zu den Kündigungsterminen nach Kanton listet sie auf. Und wenn du dich für eine Stadt und eine Grösse entschieden hast, vergleiche jedes Inserat mit der passenden Zahl hier, bevor du einen Besichtigungstermin vereinbarst.