Wohnung vorzeitig kündigen in der Schweiz ohne Doppelmiete

Kurz gesagt

Du kannst eine Wohnung in der Schweiz vorzeitig verlassen, wenn du einen zahlungsfähigen Nachmieter vorschlägst, den der Vermieter nicht vernünftigerweise ablehnen kann und der deinen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Deine Miete endet an dem Tag, an dem diese Person übernimmt. Ohne Nachmieter zahlst du bis zum nächsten Termin, auf den dein Vertrag hätte enden können.

Genau in diesem letzten Satz steckt das Geld. Nehmen wir Sam: Sam mietet in der Stadt Zürich eine 3,5-Zimmer-Wohnung für 2400 Franken im Monat, Nebenkosten inklusive. Mitte Oktober nimmt Sam eine Stelle in Lausanne an, die am 1. Dezember beginnt, und will die Schlüssel am 30. November abgeben. Der Vertrag nennt keine eigenen Kündigungstermine, also gelten die ortsüblichen, und in der Stadt Zürich sind das der 31. März und der 30. September. Mit einer ordentlichen Kündigung (der normalen mit drei Monaten Frist) würde Sam vier Monatsmieten für eine leere Wohnung zahlen, 9600 Franken, zusätzlich zur neuen Miete in Lausanne. Mit einem Nachmieter ab 1. Dezember zahlt Sam nichts zusätzlich. Wir begleiten Sams Fall Schritt für Schritt.

Welche Kündigungsfrist gilt für deine Wohnung?

Drei Monate, auf einen festen Termin. Das Obligationenrecht setzt das als Minimum für Wohnungen: drei Monate Frist auf einen ortsüblichen Termin oder, wo es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Dein Vertrag darf mehr verlangen, eine längere Frist oder andere Termine, aber nie weniger. Und eine Kündigung, die ihren Termin verpasst, ist nicht ungültig. Sie gilt auf den nächstmöglichen Termin, und der kann Monate später liegen.

Lies also zuerst deinen Mietvertrag. Termine, die darin stehen, gehen dem Ortsgebrauch vor, und der Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz stellt fest, dass immer mehr Vertragsformulare eine Kündigung auf jedes Monatsende erlauben. Nur wenn der Vertrag schweigt oder auf den Ortsgebrauch verweist, gelten die ortsüblichen Termine. Diese haben wir in amtlichen Quellen oder bei Verbänden gefunden:

Wo	Übliche Termine	Quelle
Zug	31. März, 30. Juni, 30. September	Kanton Zug
Aargau	31. März, 30. Juni, 30. September	Kanton Aargau
Waadt	1. April, 1. Juli, 1. Oktober, jeweils mittags	Waadtländer Mietregeln, Art. 35
Stadt Zürich, Bezirke Dietikon und Bülach	31. März, 30. September	Hauseigentümerverband Zürich
Übriger Kanton Zürich	31. März, 30. Juni, 30. September	Hauseigentümerverband Zürich
Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schaffhausen, Schwyz	Jedes Monatsende ausser Dezember	Mieterinnen- und Mieterverband

Für Genf, Bern, Luzern, das Tessin und St. Gallen haben wir keine veröffentlichte Liste gefunden; der Kanton Bern etwa verweist nur auf die ortsüblichen Termine. Die Schlichtungsbehörde für Mietsachen in deinem Bezirk kann dir sagen, welche Termine bei dir gelten, und dorthin verweist auch der Mieterverband.

Für Sam läuft das alles auf eine harte Frist hinaus. Der Vertrag kann nur dann auf den 31. März 2027 enden, wenn die Kündigung beim Vermieter eintrifft, bevor die drei Monate beginnen, also spätestens am 31. Dezember 2026. Ein Brief, der am 2. Januar ankommt, gilt erst auf den 30. September, sechs Monate später.

Dein Brief zählt, wenn er ankommt

Massgebend ist der Tag, an dem der Vermieter die Kündigung erhält, nicht der Poststempel. Kann die Post einen eingeschriebenen Brief nicht übergeben und hinterlässt eine Abholungseinladung, gilt er laut Bundesgericht (auf Französisch) an dem Tag als zugestellt, an dem der Vermieter ihn erstmals abholen könnte, in der Regel am Tag nach der Abholungseinladung. Der Kanton Bern nennt auf der oben verlinkten Seite ein Beispiel: Eine Kündigung, die am 31. März verschickt wird und am 1. April eintrifft, beendet den Vertrag Ende Juli statt Ende Juni. Der Mieterverband rät in seinem Merkblatt zur Kündigung, mindestens drei Werktage vor Fristbeginn aufzugeben.

Für den Brief selbst gelten ein paar Regeln, und wer eine verpasst, verliert womöglich einen Termin:

• Er ist auf Papier und von Hand unterschrieben. Eine E-Mail oder SMS genügt nicht.
• Alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben, unterschreiben auch die Kündigung, wie ch.ch festhält.
• Ist die Wohnung die Familienwohnung eines Ehepaars oder eines Paars in eingetragener Partnerschaft, muss die andere Person ausdrücklich zustimmen, auch wenn sie nicht im Vertrag steht. Am sichersten unterschreibt sie den Brief mit.
• Ein amtliches Formular brauchst du nicht; das müssen nur Vermieter verwenden. Auch ein eingeschriebener Brief ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber er ist dein Beweis für das Datum.

Sams Brief geht am 15. Oktober eingeschrieben auf die Post, und er kann mehr als kündigen. Hier kommt der Nachmieter ins Spiel.

Vorzeitig ausziehen mit Nachmieter

Der vorzeitige Ausweg steht in Artikel 264 des Obligationenrechts. Gibst du die Wohnung zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, bist du von deinen Pflichten nur befreit, wenn du einen zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlägst, der für den Vermieter zumutbar und bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Sind diese drei Bedingungen erfüllt, enden deine Pflichten an dem Tag, an dem der Nachmieter übernimmt.

Das entscheidende Wort ist «zumutbar». Der Vermieter kann deinen Kandidaten nicht nach Belieben ablehnen: Der Massstab ist objektiv, und so wenden ihn die Gerichte an.

Der Vermieter kann nicht gezwungen werden, mit deinem Kandidaten einen Vertrag zu schliessen. Aber eine Absage hat ihren Preis: Lehnt er eine Person ab, die die Bedingungen erfüllt, schuldest du ab dem Tag keine Miete mehr, an dem sie übernommen hätte, wie die Zürcher Gerichte auf ihren Seiten zum Mietrecht erklären. Das Leerstandsrisiko trägt dann der Vermieter.

Die Waadt stellt eine zusätzliche Bedingung. Ihre verbindlichen Mietregeln (Artikel 34 des oben verlinkten Dokuments) verlangen, einen vorzeitigen Auszug mindestens einen Monat im Voraus anzukündigen, auf den 15. oder das Ende eines Monats, und die Genfer Regeln für subventionierte Wohnungen (auf Französisch) enthalten denselben Satz. Anderswo haben wir kein solches Minimum gefunden. So oder so: Je früher du schreibst, desto mehr Zeit bleibt deinen Kandidaten, und damit stellt sich die Frage, wer überhaupt einer sein kann.

Wann ist ein Nachmieter zumutbar?

Die Gerichte fragen zwei Dinge: Kann die Person zahlen, und wird sie die Wohnung vertragsgemäss nutzen? Der Leitentscheid des Bundesgerichts (auf Französisch) stammt von 1993, und die Zürcher Gerichte zitieren ihn noch heute. Bei der Zahlungsfähigkeit wenden sie eine Faustregel an: Die Miete soll nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen. Das ist eine Faustregel, keine Obergrenze. Im Entscheid von 1993 warnte das Bundesgericht vor einem starren Verhältnis zwischen Miete und Einkommen: Viele Menschen geben einen Drittel ihres Einkommens oder mehr für die Miete aus, ohne dass jemand an ihrer Zahlungsfähigkeit zweifelt.

Vermieter verlangen meist einen Betreibungsregisterauszug (den amtlichen Nachweis, ob jemand wegen unbezahlter Schulden betrieben wurde), und sie dürfen deinen Kandidaten nicht strenger beurteilen als dich, so der Ratgeber des Mieterverbands zum ausserterminlichen Auszug. Auch wer Sozialhilfe bezieht, kann infrage kommen, mit einer Bestätigung der Sozialbehörde, dass die Miete gedeckt ist.

Gültige Gründe für eine Ablehnung gibt es wenige. Der Entscheid von 1993 nennt Feindschaft zwischen Vermieter und Kandidat, geschäftliche Konkurrenz, eine echte Gefahr von Unannehmlichkeiten für die Nachbarn und begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit. Vage Befürchtungen, Abneigung oder eine grundsätzliche Haltung gegen eine ganze Gruppe von Menschen reichen nicht. Ein Vermieter, der Ausländerinnen und Ausländer generell ablehnt, hat keinen gültigen Grund, betont der Verband in seinen Antworten zur Nachmieterschaft.

«Gleiche Bedingungen» heisst: gleiche Wohnung, gleiche Miete, gleicher Vertrag. Einen Kandidaten, der nur eine erheblich tiefere Miete zahlen will, darf der Vermieter ablehnen, selbst wenn du die Differenz selbst übernehmen würdest, entschied das Bundesgericht 1991. Dein Nachmieter verpflichtet sich aber nicht zu mehr als dein Vertrag: Er übernimmt ihn, wie er ist, Kündigungsfristen inklusive.

Ein einziger zumutbarer Kandidat genügt, wie die Zürcher Gerichte festhalten, egal was man über drei Pflichtkandidaten hört. Aber das Risiko liegt bei dir, wenn diese Person es sich anders überlegt: Springt ein Kandidat aus freien Stücken ab, schuldest du weiter die Miete. Deshalb hört Sam nicht bei einem auf und sorgt schon vor der ersten Besichtigung dafür, dass der Vermieter weiss, was kommt.

Ein Brief, zwei Wirkungen

Sams Brief vom 15. Oktober kündigt den vorzeitigen Auszug und den Nachmieter an und dient zugleich als Sicherheitsnetz. Artikel 264 begrenzt, was du schuldest, auf den Termin, auf den der Vertrag frühestens hätte beendet werden können. Der Mieterverband rechnet diesen Termin ab deinem ersten Brief, auch wenn er nur einen vorzeitigen Auszug ankündigt; ein Gerichtsurteil dazu haben wir nicht gefunden, darum schreibt Sam es ausdrücklich in den Brief, und das legt den schlimmsten Fall auf den 31. März 2027 fest. Umgekehrt funktioniert es nicht: Eine ordentliche Kündigung, die nichts von einem vorzeitigen Auszug sagt, lässt sich nachträglich nicht in einen ausserterminlichen Auszug umwandeln, auch wenn Vermieter, so der Verband, oft trotzdem einen Nachmieter akzeptieren.

Ein kurzer Brief genügt. Sams Brief lautet so:

Einschreiben

Mietvertrag 3,5-Zimmer-Wohnung, [Adresse], [Stockwerk]

Sehr geehrte Damen und Herren

Hiermit teile ich mit, dass ich die Wohnung vorzeitig auf den 30. November 2026 zurückgebe. Ich werde eine oder mehrere zahlungsfähige Nachmieterinnen oder Nachmieter vorschlagen, die bereit sind, meinen Mietvertrag ab 1. Dezember 2026 zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, und bitte darum, mich auf diesen Zeitpunkt aus dem Mietvertrag zu entlassen. Findet sich keine geeignete Nachmieterschaft, gilt dieses Schreiben als Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.

Für die Besichtigungen bitte ich um kurze Nachricht, wie sie ablaufen sollen.

Freundliche Grüsse

[Ort, Datum, Unterschriften aller Personen im Mietvertrag, bei einer Familienwohnung auch die des Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin bzw. des eingetragenen Partners]

Der Satz zum nächstmöglichen Termin macht den Brief zu einer Kündigung aus eigenem Recht, egal wie der Vermieter die Lesart des Verbands sieht. Ist der Brief auf der Post, hat Sam sechs Wochen, um jemanden zu finden.

In sechs Wochen einen Nachmieter finden

Sam schaltet das Inserat noch am selben Tag. Auf apartmentsswitzerland.ch ist das gratis und ohne Konto: Du gibst ein Inserat auf mit Fotos, der Miete inklusive Nebenkosten und dem Datum, ab dem der Vertrag übernommen werden kann, und schreibst klar dazu, dass du einen Nachmieter suchst. Die Besichtigungen folgen in der zweiten Oktoberhälfte.

Bei der Besichtigung passiert die meiste Arbeit. Bitte alle ernsthaften Interessierten, gleich vor Ort kurz zu unterschreiben, dass sie die Wohnung gesehen haben und den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen ab 1. Dezember übernehmen; der Mieterverband stellt dafür ein Formular bereit, und erst die Unterschrift macht aus Interesse ein Angebot.

Dann sammelst du, was der Vermieter sehen will. Der Westschweizer Mieterverband ASLOCA (auf Französisch) nennt die Lohnabrechnungen der letzten drei Monate, einen Betreibungsregisterauszug, eine Ausweiskopie und das Anmeldeformular der Verwaltung. Der Auszug kostet 17 Franken plus Versandkosten. Er deckt nur den Betreibungskreis ab, in dem man ihn bestellt, und die letzten fünf Jahre; wer kürzlich umgezogen ist, braucht womöglich einen pro Wohnort.

Sam schickt die Unterlagen am 28. Oktober eingeschrieben, mit einem Begleitbrief, der jede Person nennt, um die Entlassung aus dem Vertrag per 30. November bittet und für jede Ablehnung eine schriftliche Begründung verlangt. Bleibt eine Antwort zehn Tage aus, verlangt Sam schriftlich die Bestätigung der Entlassung. Ab jetzt entscheiden die Termine auf der Seite des Vermieters, was Sam zahlt.

Ab wann du keine Miete mehr zahlst

Deine Miete endet an dem Tag, an dem der Vertrag deines Nachmieters beginnt, nicht an dem Tag, an dem du die Unterlagen abschickst. Dazwischen darf der Vermieter den Kandidaten prüfen, und so lange zahlst du weiter. Die Zürcher Gerichte nennen dafür bei Wohnungen 10 bis 30 Tage, je nach Qualität der Unterlagen. Laut Mieterverband sollten professionelle Verwaltungen mit 10 bis 20 Tagen auskommen, private Vermieter dürfen sich bis zu 30 Tage Zeit nehmen.

Nimmt der Vermieter an, übernimmt dein Nachmieter den Vertrag, wie er ist, und deine Pflichten enden an diesem Tag. Lehnt er einen Kandidaten ab, der die Bedingungen erfüllt, enden sie an dem Tag, an dem diese Person eingezogen wäre. Die Zürcher Gerichte behandeln diese Fälle wie eine Ablehnung:

• Der Vermieter antwortet nicht und will die Schlüssel nicht zurücknehmen. Schick die Schlüssel eingeschrieben zurück.
• Der Vermieter verlangt von deinem Kandidaten eine höhere Miete.
• Der Vermieter will deinem Kandidaten nur einen Teil der Wohnung überlassen.
• Der Vermieter erklärt, nach Ablauf deiner Kündigungsfrist ziehe ein Mieter seiner Wahl ein.

Die zwei schlechten Ausgänge kannst du nicht auf den Vermieter abwälzen. Springt dein Kandidat von sich aus ab, zahlst du weiter, ausser der Vermieter hat ihn zu lange warten lassen oder vergrault. Und findet sich niemand Geeignetes, schuldest du die Miete bis zu dem Termin, auf den dein erster Brief den Vertrag beendet hat. Selbst dann muss sich der Vermieter anrechnen lassen, was er nach deinem Auszug spart, etwa tiefere Heizkosten, und was er mit der Wohnung in der Zwischenzeit verdient.

Für Sam sieht der Unterschied zwischen diesen Ausgängen so aus:

Der letzte Balken zeigt, was ein Brief im Januar kostet, wenn niemand Geeignetes übernimmt. Darum ging Sams Brief im Oktober auf die Post: Der Tag, an dem er ankommt, ist das Einzige in dieser Grafik, das nur du in der Hand hast.

Gebühren und Klauseln, die du ignorieren kannst

Manche Verträge oder Verwaltungen verlangen für einen vorzeitigen Auszug eine Gebühr, oft pauschal: 200 bis 300 Franken oder 1 % der Jahresmiete (auf Französisch), so die ASLOCA. Schlägst du einen zumutbaren Nachmieter vor, schuldest du sie nicht. Das Bundesgericht hat eine Klausel, die für eine vorzeitige Rückgabe eine Pauschale verlangt, als nichtig bezeichnet (Urteil 4A_75/2015, auf Französisch), und der Mieterverband antwortet einem Mieter, dem 200 Franken für Umtriebe in Rechnung gestellt wurden, dass nichts geschuldet ist. Inseriert der Vermieter zusätzlich zu deiner Suche selbst, gehen diese Inseratekosten auf seine Rechnung.

Ein befristeter Vertrag oder einer, der erst ab einem bestimmten Datum kündbar ist, sperrt dich ebenfalls nicht ein. Eine solche Klausel gilt gegenüber der ordentlichen Kündigung: Du kannst nicht auf einen früheren Termin kündigen. Der Weg über den Nachmieter bleibt aber offen: Der Entscheid von 1993 betraf einen Fünfjahresvertrag, aus dem der Mieter nach weniger als zwei Jahren aussteigen wollte.

Kann man ohne Nachmieter aus dem Mietvertrag?

Ja, auf drei Wegen, alle weniger verlässlich:

• Eine Vereinbarung. Der Vermieter kann zustimmen, den Vertrag auf ein gemeinsam gewähltes Datum aufzulösen. Lass dir das schriftlich geben, von beiden Seiten unterschrieben, mit dem Datum, ab dem du keine Miete mehr zahlst.
• Untermiete. Mit Zustimmung des Vermieters kannst du die Wohnung untervermieten, und er darf nur ablehnen, wenn du ihm die Bedingungen nicht offenlegst, wenn sie im Vergleich zu deinem Vertrag missbräuchlich sind oder wenn ihm aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Du bleibst Mieter und haftest weiter.
• Wichtige Gründe. Bei schwerwiegenden Gründen, die du nicht vorhersehen konntest und nicht zu verantworten hast und die dir die Fortsetzung unzumutbar machen, kannst du mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Das Gericht entscheidet dann, was du dem Vermieter schuldest. Eine neue Stelle zählt nicht: Der Mieterverband verweist auf ein Bundesgerichtsurteil von 1994, wonach ein Stellenwechsel kein wichtiger Grund ist.

Für alle, die wie Sam wegen der Arbeit umziehen, ist der Nachmieter der Ausweg, der wirklich trägt.

Wenn du diesen Winter ausziehst

Prüf deine Termine noch heute. Ist dein nächster Termin der 31. März, muss die Kündigung bis 31. Dezember ankommen, und die drei Werktage, die der Mieterverband empfiehlt, sind ein Minimum. Mit Weihnachten dazwischen peilst du am besten spätestens Mitte Dezember an. Schreib den Brief jetzt, mit dem vorzeitigen Auszug darin, lass alle unterschreiben, die im Vertrag stehen, und bewahr die Postquittung auf. Schalte das Inserat in derselben Woche, lass die Interessierten bei der Besichtigung unterschreiben und behalte Kopien von allem, was der Vermieter zurückschickt.

Sams eigene Suche geht in die andere Richtung, nach Lausanne, wo für den nächsten Vertrag die Waadtländer Regeln von oben gelten: