Kündigungstermine bei der Miete in der Schweiz nach Kanton

Wann die Miete endet

Einen Mietvertrag für eine Wohnung kannst du in der Schweiz mit mindestens drei Monaten Frist kündigen, und nur auf einen Kündigungstermin. Welche Termine gelten, steht in deinem Mietvertrag. Steht dort nichts, gilt der Ortsgebrauch: in Zug und im Aargau der 31. März, der 30. Juni und der 30. September, in der Stadt Zürich nur März und September, in Basel jedes Monatsende ausser Dezember.

Zwei weitere Regeln entscheiden, ob deine Kündigung wirkt. Massgebend ist der Tag, an dem sie bei der Gegenseite ankommt, nicht der Tag, an dem du sie aufgibst, und ein Vermieter muss ein amtliches, vom Kanton genehmigtes Formular verwenden. Verpasst du einen Termin, läuft der Vertrag einfach bis zum nächsten weiter. Verwendet der Vermieter das Formular nicht, hat er gar nicht gekündigt. Hier erfährst du, wie das im Einzelnen funktioniert, mit den Terminen, die wir in amtlichen Quellen und bei den Verbänden bestätigen konnten.

Drei Begriffe, die über deinen Termin entscheiden

Das Schweizer Mietrecht arbeitet mit drei verschiedenen Begriffen, und die meisten Fehler entstehen, wenn man sie verwechselt. Die Zürcher Gerichte erklären sie auf ihrer Seite zur ordentlichen Kündigung:

• Kündigungstermin: der Tag, an dem das Mietverhältnis endet.
• Kündigungsfrist: die Zeit, die mindestens zwischen der Kündigung und diesem Tag liegen muss. Bei einer Wohnung sind das mindestens drei Monate.
• Kündigungstag: der letzte Tag, an dem deine Kündigung ankommen darf, damit sie für diesen Termin noch gilt.

Für Wohnungen gilt Artikel 266c des Obligationenrechts: drei Monate Frist, auf einen ortsüblichen Termin oder, wo es keinen Ortsgebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Das ist ein Minimum. Dein Vertrag kann eine längere Frist oder andere Termine vorsehen, dann gelten diese, kürzer als drei Monate darf die Frist aber nicht sein. Immer mehr Vertragsformulare erlauben die Kündigung auf jedes Monatsende, wie der Mieterverband festhält, weiterhin mit drei Monaten Frist. Am Gesetz selbst hat sich nichts geändert.

Eine verpasste Frist macht die Kündigung nicht wertlos. Kommt sie zu spät an oder nennt sie einen Termin, den der Vertrag nicht zulässt, gilt sie auf den nächsten möglichen Termin. Das Merkblatt des Mieterverbands zur Kündigung durch die Vermieterschaft gibt ein Beispiel: Der Vermieter kündigt auf den 30. Mai, obwohl der Vertrag nur Ende Juni zulässt, also endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Ein verspäteter Brief kostet dich Zeit. In Zug liegt der nächste Termin nach dem 31. März drei Monate später. In der Stadt Zürich sind es sechs.

Fang deshalb mit deinem Mietvertrag an. Such die Klausel zur Kündigung und schau, ob sie Termine nennt oder auf die ortsüblichen Termine verweist. Nennt sie Termine, gelten diese für dich. Verweist sie auf den Ortsgebrauch oder schweigt sie, gelten die Termine deines Kantons.

Kündigungstermine nach Kanton

Das sind die ortsüblichen Termine, die wir bestätigen konnten. Diese gelten nur, wenn dein Mietvertrag keine eigenen Termine nennt.

Wo	Mietende möglich auf	Kündigung muss ankommen bis	Quelle
Zug, Aargau	31. März, 30. Juni, 30. September	31. Dez., 31. März, 30. Juni	Zug, Aargau
Kanton Zürich, die meisten Bezirke	31. März, 30. Juni, 30. September	31. Dez., 31. März, 30. Juni	HEV Zürich
Stadt Zürich, Bezirke Dietikon und Bülach	31. März, 30. September	31. Dez., 30. Juni	HEV Zürich
Waadt	1. April, 1. Juli, 1. Oktober, jeweils um 12 Uhr	31. Dez., 31. März, 30. Juni	RULV Waadt, Art. 35
Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schaffhausen, Schwyz	Jedes Monatsende ausser Dezember	Monatsende, drei Monate vorher	Mieterverband

Die Zürcher Termine stammen vom Hauseigentümerverband HEV Zürich, die Basler Zeile vom Mieterverband. Beide beschreiben also die Praxis, kein Gesetz. Die Basler Zeile deckt sich mit dem, was der Kanton als Vermieter selbst macht: Bei Immobilien Basel-Stadt dürfen die Mieterinnen und Mieter auf jedes Monatsende ausser den 31. Dezember kündigen. Die Waadt fällt aus der Reihe. Die Waadtländer Mietregeln und Ortsgebräuche (Règles et usages locatifs du canton de Vaud, RULV, Fassung vom 14. November 2025) legen den 1. April, den 1. Juli und den 1. Oktober fest, jeweils um 12 Uhr, und an diesem Tag gibst du die Wohnung auch um 12 Uhr zurück. Die Stadt Lausanne nennt auf ihrer Seite für Mieterinnen und Mieter (auf Französisch) die Frist, die daraus folgt: Bei drei Monaten Kündigungsfrist auf den 1. April muss dein Brief bis am 31. Dezember beim Vermieter sein.

Für Bern, Genf, Luzern, St. Gallen, das Tessin und die übrigen Kantone haben wir keine amtliche Liste gefunden. Die Seite des Kantons Bern für Mieterinnen und Mieter sagt nur, dass ortsübliche Termine gelten, wenn der Vertrag nichts regelt. Frag in diesem Fall die Schlichtungsbehörde deines Bezirks (autorité de conciliation, autorità di conciliazione), denn laut Mieterverband sind die ortsüblichen Termine dort festgehalten. Gibt es an einem Ort gar keinen Ortsgebrauch, gilt die Ersatzregel des Gesetzes: das Ende jeder dreimonatigen Mietdauer, gezählt ab dem Tag, an dem dein Mietverhältnis begonnen hat. Im Beispiel des Mieterverbands kann ein Vertrag, der am 1. Februar begonnen hat, auf den 30. April, den 31. Juli, den 31. Oktober oder den 31. Januar enden.

Welche Zeile auch immer für dich gilt: Entscheidend ist, wann die Kündigung ankommt, und genau daran scheitern die meisten verspäteten Kündigungen.

Wann gilt eine Kündigung als zugestellt?

An dem Tag, an dem sie bei der Gegenseite ankommt oder hätte ankommen können. Das Bundesgericht wendet bei jeder Kündigung die strenge Form der Empfangsregel an, die sogenannte absolute Empfangstheorie: Eine Kündigung gilt als empfangen, sobald sie dort liegt, wo der Empfänger an sie herankommt, ob er sie liest oder nicht (BGE 137 III 208, auf Französisch). Bei einem eingeschriebenen Brief, den die Post nicht übergeben kann, ist das der erste Tag, an dem er auf der Post abgeholt werden kann, in der Regel der Tag nach der Abholungseinladung.

Was daraus für deinen eigenen Brief folgt, erklärt der Mieterverband in seinem Merkblatt zur Kündigung durch die Mieterschaft. Der Brief muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist ankommen, und zwar während der Geschäftszeiten. Fällt dieser Tag auf einen Samstag oder einen Feiertag, muss er schon am Tag davor ankommen. Und um sicherzugehen, gibst du ihn mindestens drei Werktage vorher eingeschrieben auf.

So sieht das rund um den Jahreswechsel 2027 aus. Angenommen, du wohnst in Basel und willst auf den 31. Januar 2027 ausziehen. Drei Monate zurückgerechnet landest du beim 31. Oktober 2026, einem Samstag. Dein Brief muss also am Freitag, 30. Oktober, beim Vermieter sein, und du solltest ihn spätestens am Dienstag, 27. Oktober, aufgeben. Peilst du in Zug oder Zürich den 31. März 2027 an, ist der Kündigungstag Donnerstag, der 31. Dezember, mitten in den Feiertagen. Gib den Brief also deutlich vor Weihnachten auf.

Eine E-Mail genügt nicht. Das Gesetz verlangt für die Kündigung die Schriftform, und das heisst im Schweizer Recht eigenhändig unterschrieben. Gleichwertig ist nur eine qualifizierte elektronische Signatur, die kaum jemand hat. Alle, die im Mietvertrag stehen, unterschreiben. Ist die Wohnung die Familienwohnung eines Ehepaars oder eingetragener Partner, muss die andere Person ausdrücklich zustimmen, auch wenn sie den Mietvertrag nie unterschrieben hat.

Dieselbe Empfangsregel bindet auch deinen Vermieter, und für ihn kommt eine Vorschrift dazu, die für dich nie gilt: das Formular.

Das amtliche Formular des Vermieters

Ein Vermieter muss mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, so will es Artikel 266l. Ein Brief genügt nicht, so förmlich er auch klingt. Das Formular soll dir zeigen, wie du dich wehren kannst. Laut der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) muss es die Wohnung bezeichnen, den Termin nennen, auf den gekündigt wird, darauf hinweisen, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen begründen muss, erklären, wann du die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen kannst, und die Schlichtungsbehörden aufführen.

Jeder Kanton gibt sein eigenes heraus. Im Kanton Zürich stammt das Formular laut den Zürcher Gerichten von der Direktion der Justiz und des Innern. Die Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten Basel-Stadt veröffentlicht ihr Formular als PDF, und auch Zug schreibt ein eigenes vor. Ein Vermieter oder eine Verwaltung darf ein eigenes Formular verwenden, sobald der Kanton es genehmigt hat. In Bern ist dafür das Generalsekretariat des Obergerichts zuständig, wie die Seite des Kantons für Vermieterinnen und Vermieter festhält.

Neben dem Formular gelten zwei weitere Regeln. Bist du verheiratet oder lebst du in eingetragener Partnerschaft und ist die Wohnung eure Familienwohnung, muss der Vermieter die Kündigung jedem von euch in einem separaten Couvert schicken, auch wenn nur einer von euch den Vertrag unterschrieben hat. Und alle Mieterinnen und Mieter, die im Vertrag stehen, müssen angeschrieben werden.

Verletzt der Vermieter eine dieser Regeln, ist die Kündigung nichtig. Rechtlich ist dann nichts passiert, und der Vertrag läuft weiter. Das ist etwas anderes als eine bloss verspätete Kündigung, die immerhin auf den nächsten Termin wirkt. Die Zürcher Gerichte nennen weitere nichtige Kündigungen, etwa eine, die nur einen Teil des Mietobjekts betrifft, zum Beispiel den Keller, oder eine, die an eine Bedingung geknüpft ist, auf welche die Gegenseite keinen Einfluss hat. Trotzdem raten sie dir, schriftlich zu protestieren und innert 30 Tagen an die Schlichtungsbehörde zu gelangen, damit später niemand behaupten kann, du hättest die Kündigung akzeptiert.

Eine neue Regel ändert daran nichts. Seit dem 1. Oktober 2025 genügt für eine Mietzinserhöhung auf dem Formular eine mechanisch nachgebildete Unterschrift, so steht es in Artikel 269d. Für die Kündigung macht das Gesetz keine solche Ausnahme, also bleibt es bei der allgemeinen Regel: Schriftlich heisst eigenhändig unterschrieben.

Kündigung erhalten? Die Frist beginnt schon bei der Post

Du hast 30 Tage ab Empfang, um die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen (Artikel 273). Der Empfang richtet sich nach der Regel von oben, und hier kann sie wehtun. In einem Urteil von 2016 (auf Französisch) entschied das Bundesgericht, dass die 30 Tage ab dem ersten Tag laufen, an dem der Brief abgeholt werden konnte, also in der Regel ab dem Tag nach der Abholungseinladung, und nicht erst ab dem siebten Tag der Abholfrist. Das Risiko, abwesend zu sein, trägt der Mieter. Die Mieter in jenem Fall gelangten zu spät an die Schlichtungsbehörde, und ihre Anfechtung scheiterte.

Mietzinserhöhungen und Zahlungsmahnungen sind die Ausnahme. Diese gelten erst bei Abholung als empfangen oder, wenn niemand sie abholt, am siebten Tag, weil das Gericht dir die volle Zeit zum Überlegen oder Zahlen lassen will. Bei einer Kündigung gibt es diese Schonfrist nicht. Bist du wochenlang weg, sorg dafür, dass jemand deinen Briefkasten leert.

Innerhalb dieser 30 Tage kannst du nach der Begründung fragen, die der Vermieter auf Verlangen liefern muss. Du kannst eine Kündigung anfechten, die gegen Treu und Glauben verstösst, etwa eine, die kommt, weil du Ansprüche aus dem Mietvertrag geltend gemacht hast. Oder du verlangst mehr Zeit: Bei einer Wohnung kann eine Erstreckung insgesamt bis zu vier Jahre dauern. Hast du eine erhalten, kannst du meist früher ausziehen, mit einem Monat Frist auf jedes Monatsende, wenn die Erstreckung höchstens ein Jahr dauert (Artikel 272d). Das Schlichtungsverfahren selbst kostet nichts: Die Zivilprozessordnung sieht bei Streitigkeiten aus der Miete von Wohnräumen in diesem Stadium keine Gerichtskosten vor, und die Genfer Schlichtungskommission (Commission de conciliation en matière de baux et loyers) sagt dasselbe über ihr eigenes Verfahren.

Eine Kündigung hält sich gar nicht an die ortsüblichen Termine: die wegen Zahlungsrückstand. Bist du mit der Miete im Rückstand, kann dir der Vermieter eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und, wenn du nicht zahlst, mit 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats kündigen (Artikel 257d). Die Seite des Kantons Bern zum Vorgehen gegen eine Kündigung ergänzt, dass in diesem Fall keine Erstreckung möglich ist.

Wenn keiner der Termine passt

Du hast trotzdem zwei Auswege, und für keinen brauchst du einen Kündigungstermin. Du kannst einen zahlungsfähigen Nachmieter vorschlagen, der deinen Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt, und ab der Übernahme zahlst du keine Miete mehr. Wie das geht, steht in unserem Ratgeber zum vorzeitigen Auszug. Oder du vereinbarst mit dem Vermieter ein Enddatum, schriftlich und von beiden unterschrieben. Ohne eines von beiden heisst ein vorzeitiger Auszug: Du zahlst die Miete bis zum nächsten möglichen Kündigungstermin.

Bevor du deinen Brief aufgibst

Bestimme deinen Termin in dieser Reihenfolge: dein Mietvertrag, dann der Ortsgebrauch, dann die Dreimonatsregel ab Mietbeginn. Zähl drei Monate zurück bis zum Kündigungstag und verschieb ihn auf den Werktag davor, wenn er auf ein Wochenende oder einen Feiertag fällt. Gib den Brief ein paar Werktage vorher eingeschrieben auf, unterschrieben von allen, die im Vertrag stehen, und bewahr die Postquittung und einen Ausdruck der Sendungsverfolgung auf.

Ziehst du innerhalb derselben Stadt um, stimm die beiden Verträge aufeinander ab. In der Stadt Zürich, wo ein Vertrag ohne eigene Termine nur auf den 31. März oder den 30. September enden kann, ersparst du dir mit einem neuen Vertrag ab dem 1. April oder dem 1. Oktober die doppelte Miete.