Tasso di riferimento e pigione in Svizzera: le regole

Il tasso d'interesse di riferimento federale è il parametro ipotecario che decide se, in Svizzera, il locatore può aumentare la Sua pigione o se Lei può chiederne la riduzione a contratto in corso. Si attesta all'1.25%. Una variazione di un quarto di punto può spostare la pigione netta di circa il 3%, ma solo nei contratti che lo seguono.

Che cos'è il tasso di riferimento

L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) indica sulla sua pagina dedicata al tasso di riferimento, consultata il 12 ottobre 2026, che questo tasso si applica dal settembre 2008 agli adeguamenti della pigione dovuti a variazioni dei tassi ipotecari. Si basa sul tasso ipotecario medio delle banche ed è arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino.

L'ordinanza sulla locazione di abitazioni e di locali commerciali (OLAL, in tedesco VMWG) dice di più. L'art. 12a cpv. 1, come presentato su Fedlex il 12 ottobre 2026 (versione del 1° ottobre 2025), fonda il tasso sulla media ponderata in base al volume dei crediti ipotecari in Svizzera, rilevata ogni trimestre e arrotondata commercialmente al quarto di punto. Il cpv. 2 prevede che il Dipartimento dell'economia lo annunci ogni trimestre.

L'UFAB precisa che cosa entra nella media. Le banche tenute a segnalare trasmettono ogni tre mesi alla Banca nazionale svizzera i loro mutui ipotecari in corso. Poiché sono inclusi anche i mutui a tasso fisso di lunga durata, scrive l'UFAB, il tasso di riferimento si muove lentamente in entrambe le direzioni, e il tasso guida della banca centrale ha sulle pigioni solo un effetto indiretto e ritardato. L'UFAB stima in circa il 20-25% la quota delle ipoteche legate al SARON. Il valore è una cifra livellata e retrospettiva, non quanto il Suo locatore paga alla banca questo mese.

Il tasso attuale e gli annunci recenti

La pagina dell'UFAB, consultata il 12 ottobre 2026, riporta: tasso di riferimento attuale 1.25%, in vigore dal 2 settembre 2025, invariato al 2 settembre 2026. L'ultimo annuncio è stato pubblicato il 1° settembre 2026. Il calendario dell'UFAB indica il prossimo per il 1° dicembre 2026, poi il 1° marzo, il 1° giugno, il 1° settembre e il 1° dicembre 2027.

La pagina dello storico dell'UFAB, «Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz», non mostrava alcuna tabella quando l'abbiamo aperta il 12 ottobre 2026, solo un PDF sul calcolo della media. La tabella seguente è ricostruita dai comunicati dell'UFAB che abbiamo potuto leggere (bwo.admin.ch e admin.ch, consultati il 12 ottobre 2026).

Annuncio	Tasso di riferimento	Tasso medio alla data di riferimento	Che cosa dice l'UFAB
3 giugno 2024	1.75%	non letto	Invariato rispetto al tasso precedente
3 marzo 2025	1.5%	non letto	In calo di 0.25 punti rispetto al tasso precedente
2 giugno 2025	1.5%	1.44% (31 marzo), da 1.53%	Invariato, in vigore dal 3 giugno 2025
1° settembre 2025	1.25%	1.37% (30 giugno), da 1.44%	In calo di 0.25 punti, in vigore dal 2 settembre 2025
1° dicembre 2025	1.25%	1.33% (30 settembre), da 1.37%	Invariato, in vigore dal 2 dicembre 2025
1° giugno 2026	1.25%	1.31% (31 marzo), da 1.32%	Invariato, in vigore dal 2 giugno 2026
1° settembre 2026	1.25%	1.31% (30 giugno), invariato	Invariato, in vigore dal 2 settembre 2026

Il calendario 2026 dell'UFAB indica anche il 2 marzo 2026; non abbiamo letto quel comunicato. Non abbiamo letto gli annunci anteriori a giugno 2024, quindi non diciamo quando il tasso sia salito all'1.75%.

Il tasso non è cambiato nei quattro annunci successivi a settembre 2025. Il comunicato di settembre 2026 afferma che resta all'1.25% finché la media non scende sotto l'1.13% o non sale sopra l'1.37%. Con una media dell'1.31% al 30 giugno 2026, restano 0.18 punti di margine verso il basso e 0.06 verso l'alto. L'UFAB pubblica le soglie, non una previsione.

Come una variazione si riflette sulla pigione

L'art. 269 del Codice delle obbligazioni (CO), consultato su Fedlex il 12 ottobre 2026, definisce abusiva la pigione che permette al locatore un reddito eccessivo dalla cosa locata o che si fonda su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. L'art. 269a elenca i casi in cui la pigione non è in linea di principio abusiva, tra cui le pigioni nei limiti di quelle usuali nella località o nel quartiere (lett. a), quelle giustificate da aumenti dei costi o da prestazioni suppletive del locatore (lett. b) e quelle che compensano soltanto il rincaro per il capitale di rischio (lett. e).

I costi ipotecari sono uno di questi fattori di costo, e l'ordinanza li quantifica. L'art. 13 cpv. 1 OLAL, come presentato su Fedlex il 12 ottobre 2026, stabilisce che un aumento del tasso ipotecario di un quarto di punto giustifica in generale un aumento della pigione al massimo del:

• 2% se i tassi ipotecari superano il 6%
• 2.5% se sono tra il 5% e il 6%
• 3% se sono inferiori al 5%

Lo stesso capoverso prevede che, quando i tassi ipotecari scendono, le pigioni vanno ridotte di conseguenza, oppure il risparmio può essere compensato con aumenti dei costi intervenuti nel frattempo. Al livello attuale dei tassi si applica la fascia del 3%.

Le domande e risposte dell'UFAB sulla pagina del tasso di riferimento esprimono la stessa regola in modo semplice. Quando il tasso di riferimento sale di 0.25 punti, la pigione può aumentare del 3% (l'UFAB cita l'art. 13 cpv. 1 lett. c). Quando scende di 0.25 punti, i conduttori hanno in linea di principio diritto a una riduzione del 2.91%. Può cambiare solo la pigione netta. Il riscaldamento e le spese accessorie concordate separatamente non sono toccati.

Un calcolo a titolo illustrativo, che non corrisponde al caso di nessuno: il 2.91% di una pigione netta di CHF 2'000 equivale a circa CHF 58 al mese. Per una variazione superiore a 0.25 punti l'UFAB indica che si applicano altri tassi di conversione, e rinvia a tabelle e calcolatori di diverse organizzazioni. Non li abbiamo letti.

Su quale tasso si basa la Sua pigione

Il diritto dipende dal tasso di riferimento su cui si basa la Sua pigione, non dal tasso dell'ultimo trimestre. Secondo l'UFAB vale il tasso in vigore alla firma del contratto, che spesso è indicato nel contratto stesso. Se la pigione è stata modificata in seguito a una variazione del tasso di riferimento e non è stata contestata, quel tasso diventa la nuova base. L'art. 13 cpv. 4 OLAL aggiunge che le precedenti variazioni del tasso ipotecario che hanno già portato ad adeguamenti della pigione vanno prese in considerazione.

Per questo i comunicati dell'UFAB di dicembre 2025 e giugno 2026 affermano che le pigioni ancora basate su un tasso di riferimento dell'1.5% o superiore danno in generale ancora diritto a una riduzione. Un contratto firmato prima di settembre 2025 e non adeguato da allora può trovarsi ancora sul vecchio valore. Il comunicato di settembre 2025 precisa che le pigioni già basate sull'1.25% non danno alcun diritto.

Che cosa può compensare il tasso di riferimento

Una variazione legata ai mutui ipotecari è di rado il quadro completo. Altri tre fattori compaiono nei testi dell'UFAB e nell'ordinanza.

Rincaro. L'art. 16 OLAL consente un aumento della pigione al massimo del 40% dell'aumento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo, per compensare il rincaro sul capitale di rischio (art. 269a lett. e CO). L'UFAB indica che il locatore può aggiungerlo a un aumento basato sui tassi ipotecari. Precisa anche che, nell'altra direzione, fino al 40% di un calo dell'indice può essere compensato con una riduzione.

Altri aumenti dei costi. L'art. 12 cpv. 1 OLAL, consultato su Fedlex il 12 ottobre 2026, elenca tra gli aumenti dei costi ai sensi dell'art. 269a lett. b CO l'aumento del tasso ipotecario, delle tasse, delle imposte fondiarie, dei canoni del diritto di superficie, dei premi assicurativi e delle spese di manutenzione. L'UFAB cita le tasse come esempio di ciò che un locatore può aggiungere a un aumento dovuto al tasso di riferimento.

Aumenti dei costi passati. L'art. 13 cpv. 1 OLAL consente al locatore di compensare un risparmio ipotecario con gli aumenti dei costi intervenuti nel frattempo. Una riduzione può quindi risultare più bassa della sola cifra ipotecaria. Secondo l'UFAB, un locatore che rifiuta o compensa deve spiegarne i motivi.

L'UFAB elenca anche le obiezioni che un conduttore può sollevare contro un aumento: mancanza del modulo approvato o della motivazione, tasso di riferimento o tasso di conversione errato, reddito netto eccessivo, o nuova pigione al di fuori dei limiti di quelle usuali nella località e nel quartiere. Questi punti descrivono che cosa consentono le regole, non se uno di essi valga per un dato contratto.

Come va comunicato un aumento della pigione

L'art. 269d cpv. 1 CO, consultato su Fedlex il 12 ottobre 2026, consente al locatore di aumentare la pigione in ogni momento per il prossimo termine di disdetta possibile. Il locatore deve comunicare l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, su un modulo approvato dal Cantone, e motivarlo.

Per un'abitazione il termine di disdetta è di tre mesi (art. 266c CO). L'UFAB descrive quindi le tempistiche così: almeno 10 giorni prima dell'inizio del termine di disdetta, che per le abitazioni è di almeno tre mesi, e non prima del prossimo termine di disdetta possibile. I termini di disdetta derivano dal contratto e dagli usi locali, perciò variano.

L'art. 269d cpv. 2 prevede che l'aumento sia nullo se il locatore:

• non usa il modulo prescritto
• non indica alcuna motivazione
• usa la comunicazione per minacciare o intimare una disdetta

Il cpv. 4, aggiunto dalla modifica del 29 settembre 2023 e in vigore dal 1° ottobre 2025 secondo Fedlex, prevede che basti una firma riprodotta meccanicamente sul modulo.

Il modulo è cantonale e quindi varia da Cantone a Cantone. Se si è appena trasferito, la nostra guida sull'affitto in Svizzera per chi arriva da fuori tratta la regola affine sulla pigione iniziale: l'art. 270 CO consente al conduttore di contestarla entro 30 giorni dalla consegna dell'abitazione in due casi, e i Cantoni con penuria di abitazioni possono esigere un modulo ufficiale già all'inizio del contratto.

Come chiedere una riduzione

Secondo l'UFAB, la Svizzera non ha un controllo statale generale delle pigioni, quindi le parti devono agire da sole.

L'art. 270a CO, consultato su Fedlex il 12 ottobre 2026, prevede questi passi:

1. Il conduttore può chiedere una riduzione per il prossimo termine di disdetta se ha motivo di ritenere che il locatore ottenga un reddito eccessivo a causa di una notevole modifica delle basi di calcolo, soprattutto di una diminuzione dei costi (cpv. 1).
2. La richiesta va fatta al locatore per iscritto. Il locatore ha 30 giorni per rispondere (cpv. 2).
3. Se il locatore rifiuta, accetta solo in parte o non risponde in tempo, il conduttore ha 30 giorni per adire l'autorità di conciliazione (cpv. 2).

L'UFAB raccomanda di inviare la richiesta per raccomandata. Indica che, se si lascia scadere il termine di 30 giorni verso l'autorità di conciliazione, si ricomincia dal locatore, e fissa il limite massimo a 60 giorni dopo la richiesta iniziale. La pagina dei tribunali zurighesi sulle riduzioni della pigione, consultata il 12 ottobre 2026, descrive gli stessi due passi e offre una lettera tipo e un modulo per l'autorità di conciliazione.

Secondo il cpv. 3, la procedura in due fasi non si applica quando un conduttore presenta una richiesta di riduzione insieme alla contestazione di un aumento. La pagina zurighese aggiunge che un conduttore può comunque chiedere di più se il locatore ha ridotto la pigione troppo poco.

L'autorità di conciliazione è cantonale. L'UFAB pubblica un elenco dei suoi indirizzi, che non abbiamo riprodotto. Che cosa accade dopo una conciliazione fallita dipende dalla procedura cantonale, che questo articolo non tratta.

Come contestare un aumento

L'art. 270b cpv. 1 CO, consultato su Fedlex il 12 ottobre 2026, prevede che il conduttore possa contestare un aumento della pigione come abusivo davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla sua comunicazione. Il cpv. 2 estende questa possibilità ad altre modifiche unilaterali a sfavore del conduttore, come la riduzione di prestazioni esistenti o l'introduzione di nuove spese accessorie.

Secondo l'art. 270e CO, il contratto esistente continua invariato durante la procedura di conciliazione e, fatte salve misure provvisionali del giudice, durante il procedimento giudiziario.

I contratti che il tasso di riferimento non disciplina

Le domande e risposte dell'UFAB, consultate il 12 ottobre 2026, indicano che il tasso di riferimento decide le variazioni della pigione nei contratti in corso, ma non in tutti. Citano quattro eccezioni.

Pigioni indicizzate

L'art. 269b CO considera valida una clausola d'indicizzazione solo se il contratto dura almeno cinque anni e l'indice è quello nazionale dei prezzi al consumo. Secondo l'UFAB, altri modi di adeguare la pigione sono in linea di principio esclusi durante questa durata fissa. L'art. 17 OLAL limita ogni aumento alla crescita dell'indice, impone una riduzione quando l'indice scende e consente un aumento con preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese. Secondo l'art. 270c CO, davanti all'autorità di conciliazione una parte può far valere soltanto che l'aumento o la riduzione richiesti non sono giustificati da una corrispondente variazione dell'indice.

Pigioni scalari

L'art. 269c CO considera valido un accordo che prevede aumenti della pigione di importi determinati solo se il contratto dura almeno tre anni, la pigione aumenta al massimo una volta all'anno e l'aumento è fissato in franchi. Il cpv. 5 dell'art. 269d consente di comunicare un simile aumento per iscritto invece che sul modulo ufficiale. L'art. 270d CO prevede che il conduttore non possa contestare una pigione scalare, a parte la pigione iniziale.

Abitazioni sussidiate e di lusso

Secondo l'UFAB, un'abitazione sostenuta con fondi pubblici è sottoposta a controllo ufficiale durante il periodo di sussidio e segue quelle regole, spesso con la pigione calcolata in base ai costi. Aggiunge che le pigioni degli appartamenti di lusso e delle case unifamiliari di sei o più locali (cucina esclusa) possono essere concordate liberamente.

Se sta per firmare un contratto di locazione

Secondo l'UFAB, il tasso di riferimento su cui si basa una pigione è spesso indicato nel contratto. Diventa la Sua base per i diritti successivi: lo cerchi quindi prima di firmare.

Come abbiamo preparato questo articolo

Il 12 ottobre 2026 abbiamo letto la pagina dell'UFAB sul tasso di riferimento e i suoi comunicati del 3 giugno 2024, 3 marzo 2025, 2 giugno 2025, 1° settembre 2025, 1° dicembre 2025, 1° giugno 2026 e 1° settembre 2026, l'OLAL (versione del 1° ottobre 2025) e gli art. 269-270e CO su Fedlex, oltre a due pagine dei tribunali zurighesi. Non abbiamo esaminato i moduli cantonali né le autorità degli altri Cantoni.

Questo articolo descrive le regole, non ciò che vale per il Suo contratto. L'UFAB indica come interlocutori le autorità di conciliazione, le associazioni dei conduttori e quelle dei locatori.