Affittare un appartamento in Svizzera appena arrivati

In Svizzera l'affitto segue di solito quest'ordine: visita, modulo di candidatura, estratto del registro delle esecuzioni e giustificativi, contratto scritto, garanzia, poi giro dell'appartamento con il locatore, che annota ogni difetto nel verbale di consegna. I dettagli variano tra Cantoni e locatori, e li segnaliamo qui sotto.

Cosa contiene un dossier di candidatura

L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) pubblica una brochure, «Living in Switzerland», realizzata con 13 organizzazioni partner, tra cui la Commissione federale della migrazione e associazioni di locatori e di inquilini. Nell'edizione inglese di settembre 2022 che abbiamo letto si dice che, una volta trovato l'appartamento, di norma si compila un modulo di candidatura con professione, salario mensile, numero di figli, nazionalità o permesso di soggiorno e datore di lavoro. La brochure aggiunge che probabilmente servirà un estratto del registro delle esecuzioni, come prova che si pagano le fatture.

Il dossier comprende quindi di solito quattro parti:

• il modulo di candidatura compilato
• l'estratto del registro delle esecuzioni
• una copia del documento d'identità e, se non si è svizzeri, del permesso di soggiorno
• la prova del reddito, più le referenze

L'ordine conta, e l'Incaricato federale della protezione dei dati e della trasparenza (IFPDT) ha un'opinione in merito. Il suo promemoria sui moduli di candidatura per abitazioni in affitto, aggiornato il 15 luglio 2025 e consultato il 12 ottobre 2026, descrive una procedura in due fasi. Nella prima si consegna il modulo. Nella seconda solo i candidati ancora in gara devono presentare i giustificativi: copia del documento d'identità, buste paga o certificato di salario, e referenze. Il promemoria definisce sproporzionato esigere ogni giustificativo da ogni candidato. Si tratta della posizione dell'Incaricato, che non vincola un'agenzia immobiliare, e il promemoria osserva che alcuni locatori dichiarano di non prendere in considerazione i moduli incompleti. È comunque un buon motivo per non consegnare i documenti originali finché non sa di essere preso in considerazione.

La brochure dell'UFAB precisa inoltre che il locatore non può addebitare alcuna spesa legata alla ricerca di un appartamento, per esempio per riservarlo o per ritirare la candidatura, anche se il modulo dice che è dovuta una somma.

La prova del salario appena arrivati

Chi arriva da poco ha raramente buste paga svizzere. La pagina di ch.ch sul lavoro in Svizzera, consultata il 12 ottobre 2026, indica che un cittadino UE/AELS che inizia un impiego di oltre tre mesi chiede il permesso di soggiorno al Comune con un documento d'identità o un passaporto valido e una conferma di impiego, per esempio un contratto di lavoro. Avrà quindi in mano un contratto di lavoro, ma nessuna delle fonti che abbiamo letto dice se una determinata agenzia lo accetti come prova del salario. Lo chieda prima di candidarsi.

Alcune agenzie applicano la regola pratica secondo cui la pigione dovrebbe restare intorno a un terzo del reddito lordo. È una consuetudine di settore. Nessuna delle fonti federali che abbiamo letto indica una cifra.

Permesso e documento d'identità

Il promemoria dell'IFPDT indica che il locatore può chiedere se Lei ha la nazionalità svizzera o straniera, quale permesso possiede e quando scade, perché la durata del permesso può incidere sulla durata della locazione. La copia del documento d'identità o del permesso può essere richiesta quando Lei è il candidato scelto e il contratto è in preparazione. Quale permesso serva, e quando, dipende dalla nazionalità e dal Cantone. La pagina di ch.ch per gli stranieri che lavorano indica che un lavoratore indipendente UE/AELS deve annunciarsi entro 14 giorni e chiedere il permesso al Comune. Parta da quella pagina e dall'ufficio cantonale della migrazione.

Referenze

I locatori possono telefonare al locatore attuale o al datore di lavoro, ma secondo il promemoria dell'IFPDT il modulo deve chiarire che indicare questi recapiti può portare a una richiesta di referenze, che fornirle è facoltativo e che le referenze possono essere richieste solo per i candidati seriamente in gara e solo per verificare quanto scritto nel modulo.

L'estratto del registro delle esecuzioni (Betreibungsauszug)

L'estratto è il documento che sorprende di più chi arriva. La pagina di ch.ch sulla sua ordinazione, consultata il 12 ottobre 2026, indica che elenca le procedure esecutive avviate contro di Lei negli ultimi cinque anni, che i locatori lo chiedono spesso e che di regola costa CHF 17, più le spese di spedizione. Lo si può ordinare compilando un modulo online e inviandolo per posta o per e-mail all'ufficio esecuzioni del Cantone di domicilio, oppure di persona allo sportello di quell'ufficio. Per il proprio estratto serve una copia di un documento d'identità.

La stessa pagina contiene un riquadro importante se ha cambiato spesso domicilio. Dice che un estratto mostra solo le procedure del circondario di esecuzione (Betreibungskreis) in cui lo si ordina. Per un quadro completo se ne ordina uno in ogni circondario in cui si è vissuti negli ultimi cinque anni.

Cosa mostra se si è appena arrivati

I registri sono locali: un estratto di un ufficio svizzero non dice quindi nulla sui debiti all'estero. La pagina del Cantone di Ginevra, consultata il 12 ottobre 2026, indica che se a Ginevra non ci sono né procedure esecutive né attestati di carenza di beni (in francese actes de défaut de biens), l'estratto è in bianco e vale come attestato di assenza di esecuzioni. La pagina della città di Zurigo precisa che, per chi ha abitato in un circondario solo per poco tempo o per nulla, l'estratto riporta la durata del soggiorno oppure che la persona non vi ha abitato. Se un locatore voglia anche un documento del Paese d'origine lo decide lui. Non abbiamo trovato alcuna regola federale in un senso o nell'altro.

Il promemoria dell'IFPDT indica che una copia dell'estratto può essere richiesta a ogni candidato e l'originale al candidato scelto. Le copie dei candidati non scelti vanno distrutte dopo l'affitto dell'appartamento.

Nelle pagine di ch.ch, di Zurigo e di Ginevra non compare alcun periodo di validità ufficiale dell'estratto. I locatori fissano il proprio limite: chieda quanto recente lo accettano prima di pagare.

Zurigo

La pagina della città di Zurigo, consultata il 12 ottobre 2026, indica che solo l'ufficio esecuzioni competente per il Suo indirizzo può rilasciare l'estratto e che la città ne ha dodici, a seconda del circondario cittadino (Stadtkreis). Il modulo online individua l'ufficio giusto. Un estratto standard costa CHF 17 più l'affrancatura A-Post, e gli uffici possono chiedere un pagamento anticipato. La pagina precisa che gli estratti scritti vengono inviati solo a indirizzi in Svizzera: se non ha ancora un indirizzo svizzero, lo chieda all'ufficio prima di ordinare. Gli uffici non rispondono per telefono, fax o e-mail, quindi la via è il modulo o lo sportello.

Ginevra

La pagina del Cantone di Ginevra, consultata il 12 ottobre 2026, indica un prezzo di CHF 17, pagabile con carta di debito o Twint online e in contanti, con carta di debito o Twint allo sportello. Si ordina online con un account personale, si riceve un numero di riferimento per e-mail e si scarica il documento con lo stesso account. Le visite allo sportello avvengono su appuntamento e, dice la pagina, sono raramente necessarie. Nessun ordine viene rimborsato, nemmeno in caso di errore.

Una via federale, e un estratto nazionale che non esiste ancora

Il portale federale dell'esecuzione betreibungsschalter.ch, consultato il 12 ottobre 2026, offre una richiesta di informazioni: si stampa il modulo, lo si firma e lo si invia all'ufficio competente, che verifica i motivi. Lo stesso sito aiuta a trovare l'ufficio competente. È una porta d'accesso alla procedura del Cantone, non un registro nazionale.

La pagina dell'Ufficio federale di giustizia (UFG) sulla modernizzazione dell'esecuzione, consultata il 12 ottobre 2026, elenca un progetto di informazione nazionale sulle esecuzioni come progetto soggetto a referendum (FF 2026 1767). La pagina non indica alcuna data in cui si potrà ordinare un estratto nazionale, e il progetto non è in vigore: per ora conti quindi su estratti locali.

Cosa verificano locatori e agenzie

Il promemoria dell'IFPDT elenca ciò che considera proporzionato, così da distinguere una domanda normale da un abuso.

Tema	Ammesso secondo il promemoria dell'IFPDT	Non ammesso o limitato
Identità	Nome, data di nascita, indirizzo, telefono
Stato	Svizzero o straniero, tipo di permesso e scadenza	Stato civile, religione, domande più ampie sulla nazionalità
Denaro	Professione, datore di lavoro, reddito approssimativo, estratto, procedure in corso	Contratti di leasing, contratti di piccolo credito, pignoramenti del salario
Storia abitativa	Se l'ultima locazione è stata disdetta dal locatore, e perché; numero di occupanti	Durata della locazione attuale, pigione attuale
Stile di vita	Animali domestici e strumenti musicali, se la protezione dal rumore lo richiede

Il promemoria dice che le domande sul reddito possono usare categorie con un limite superiore che non dovrebbe superare CHF 150'000, salvo pigioni molto alte. Aggiunge che un'agenzia non può chiedere se Lei sia disposto a stipulare un'assicurazione presso di lei, perché l'art. 254 CO rende nullo un simile affare legato. Il promemoria osserva che la prova di un'assicurazione di economia domestica può essere richiesta al momento della redazione del contratto.

I locatori possono scegliere tra i candidati, ma la brochure dell'UFAB precisa che non possono selezionare in base a criteri discriminatori e che, se ha subito una discriminazione, può rivolgersi per consulenza a un programma cantonale di integrazione.

Visite e candidatura

Il promemoria dell'IFPDT indica che il modulo di candidatura si compila di solito dopo la visita. Porti quindi un documento d'identità, ma tenga il dossier completo finché non Le viene chiesto, come descrivono le due fasi sopra. Durante la visita vale la pena porre tre domande.

• Se esiste il verbale di riconsegna del precedente inquilino. L'art. 256a cpv. 1 CO dice che, se alla fine della locazione precedente è stato redatto un verbale di riconsegna, il locatore deve mostrarlo al nuovo inquilino, su richiesta, alla consegna dell'appartamento.
• La pigione del precedente inquilino. L'art. 256a cpv. 2 dice che può chiedere di conoscerla.
• Se gli animali domestici sono ammessi, perché la brochure dell'UFAB raccomanda di verificarlo prima di candidarsi.

Le cooperative di abitazione funzionano diversamente. La brochure dell'UFAB dice che di solito bisogna diventare soci, il che comporta un impegno finanziario, e che gli inquilini pagano normalmente una quota sociale al posto della garanzia.

Affittare prima una camera

Una camera è un caso giuridico diverso da un appartamento. L'art. 266e CO, consultato su fedlex il 12 ottobre 2026, prevede per le camere ammobiliate e per i posteggi locati separatamente un termine di disdetta di due settimane, per la fine di un periodo di locazione di un mese, mentre per le abitazioni valgono tre mesi secondo l'art. 266c.

Il contratto, il modulo della pigione iniziale e la garanzia

La pagina di ch.ch sui contratti di locazione, consultata il 12 ottobre 2026, indica che il contratto è normalmente scritto e deve nominare le parti, definire la cosa locata, comprese cantina o soffitta, precisare se è a tempo determinato o indeterminato, indicare termine di disdetta e scadenze, e riportare pigione e spese accessorie. Se le spese accessorie non sono menzionate, ch.ch dice che si può presumere che siano comprese nella pigione. Se si affitta in coppia o in gruppo, ch.ch dice che tutte le persone indicate nel contratto rispondono solidalmente della pigione mensile.

Controlli il modulo della pigione iniziale. L'art. 270 CO permette all'inquilino di contestare la pigione iniziale davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna dell'appartamento in due casi: una situazione di necessità personale o familiare, o la situazione del mercato locale, lo ha costretto a firmare, oppure il locatore ha aumentato sensibilmente la pigione rispetto a quella precedente. L'art. 270 cpv. 2 permette ai Cantoni con penuria di abitazioni di rendere obbligatorio un modulo ufficiale con la pigione precedente. L'elenco 2026 dell'UFAB, un PDF datato 16 settembre 2026 e consultato il 12 ottobre 2026, indica il modulo come obbligatorio a Basilea Città, Berna, Friburgo, Ginevra, Lucerna, Zugo e Zurigo, in parte a Neuchâtel e nel Canton Vaud, e non nel Vallese. Lo stato dei Cantoni cambia con il tasso di abitazioni vacanti: controlli l'elenco attuale.

Legga anche il regolamento della casa, l'eventuale clausola sugli animali e cosa dice il contratto sulle assicurazioni.

La garanzia ha un articolo a sé, la garanzia di affitto in Svizzera, quindi ne diamo qui la versione breve. L'art. 257e CO prevede che il locatore possa chiedere al massimo tre mesi di pigione per un'abitazione, debba depositarla su un conto di risparmio o di deposito intestato all'inquilino presso una banca, e che la banca la liberi solo con il consenso di entrambe le parti oppure sulla base di un precetto esecutivo definitivo o di una sentenza. Se il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa in giudizio entro un anno dalla fine della locazione, l'inquilino può chiederne la restituzione alla banca.

Il verbale di consegna

Prima del trasloco, dice la brochure dell'UFAB, locatore e inquilino controllano insieme l'appartamento e annotano ogni difetto, anche minore, come una presa difettosa. La pagina di ch.ch sugli alloggi in affitto, consultata il 12 ottobre 2026, dice di pretendere un elenco dei difetti se ne vede di evidenti, e che l'elenco deve far parte del verbale di consegna. Per i difetti che emergono poco dopo il trasloco, indica di segnalarli per iscritto al locatore entro i primi 10-30 giorni, a seconda del contratto.

Sul significato della firma, la brochure è chiara a proposito del verbale di riconsegna: firmando si conferma di essere d'accordo con quanto annotato e si risponde degli eventuali costi. Tratti allo stesso modo il verbale di consegna e legga ogni riga prima di firmare. Non abbiamo trovato alcun testo federale che indichi per quanto tempo si possano chiedere modifiche dopo la firma: non faccia quindi affidamento su un simile termine.

Anche il controllo a fine locazione ha una regola legale. L'art. 267a CO prevede che, alla riconsegna, il locatore debba verificare lo stato della cosa e segnalare immediatamente all'inquilino i difetti di cui questi risponde. Se non lo fa, perde le pretese per i difetti che un controllo usuale avrebbe rivelato.

Termini di disdetta e termini di trasloco ufficiali

L'art. 266c CO fissa il termine minimo di disdetta per un'abitazione a tre mesi, per una scadenza usuale a livello locale o, in mancanza di un uso locale, per la fine di un periodo di locazione di tre mesi. L'art. 266a permette alle parti di convenire un termine più lungo o altre scadenze. Se una parte disdice senza rispettare la scadenza, la disdetta vale per la scadenza successiva possibile.

I «termini di trasloco ufficiali» di cui si sente parlare sono queste scadenze usuali a livello locale, e non sono uniformi. La pagina dei tribunali zurighesi sulla locazione, consultata il 12 ottobre 2026, rinvia semplicemente all'uso locale per le abitazioni. Non abbiamo trovato alcun elenco federale ufficiale delle date, quindi non ne elenchiamo. Il contratto di solito le indica, e l'autorità cantonale di conciliazione può confermare l'uso locale.

La pagina di ch.ch sui contratti di locazione dice che, se è l'inquilino a disdire, tutti i firmatari devono firmare la lettera, una coppia sposata o in unione domestica registrata ha bisogno del consenso di entrambi anche se ha firmato il contratto uno solo, la lettera deve andare per raccomandata e non serve alcun motivo. Se vuole andarsene fuori dalle scadenze convenute, la brochure dell'UFAB dice che può proporre un nuovo inquilino disposto a subentrare, che il locatore ha circa un mese di tempo per verificare. Se l'inquilino proposto non soddisfa le condizioni, Lei deve la pigione fino alla scadenza contrattuale.

Assicurazione di economia domestica e di responsabilità civile

La brochure dell'UFAB, edizione inglese 2022, dice che per gli inquilini è vivamente raccomandato stipulare un'assicurazione di economia domestica e una di responsabilità civile, e che alcuni contratti di locazione le rendono obbligatorie. Fa esempi di danni coperti, come una vasca che trabocca e rovina il pavimento o un lavabo incrinato. Il promemoria dell'IFPDT dice che la prova di una polizza di economia domestica può essere richiesta quando il contratto è in preparazione. Precisa anche che un'agenzia non può far dipendere il contratto dall'acquisto di una polizza presso di lei. Cerchi nel contratto una simile clausola e porti un certificato alla firma, se lo richiede.

Il numero di locali in Svizzera

Gli annunci indicano grandezze come «3,5 locali». Il registro federale è più rigoroso. Il catalogo delle caratteristiche dell'Ufficio federale di statistica (UST) per il Registro federale degli edifici e delle abitazioni, versione 4.1 del 2018 (esiste una versione più recente, che non abbiamo letto) e consultato il 12 ottobre 2026, definisce il numero di locali come tutti i locali abitabili, come soggiorno e camere da letto, e precisa che cucina, bagni, docce, servizi igienici, ripostigli, corridoi, mezzi locali e verande non sono conteggiati. Il registro non conosce quindi alcun mezzo locale.

Il mezzo locale di un annuncio è una convenzione di mercato che non siamo riusciti a ricondurre a un testo federale: chieda all'agenzia che cosa conteggia come mezzo locale e controlli la planimetria e la superficie in metri quadrati invece di fidarsi del numero. Il numero di locali ha anche un risvolto giuridico: l'art. 253b cpv. 2 CO esclude dalle regole sulle pigioni abusive le abitazioni di lusso e le case unifamiliari di sei o più locali, cucina esclusa. Anche l'obbligo parziale del modulo a Neuchâtel nell'elenco dell'UFAB è legato ad abitazioni da due a cinque locali.

Come abbiamo preparato questo articolo

Abbiamo letto le fonti citate sopra il 12 ottobre 2026: il testo del Codice delle obbligazioni su fedlex, la brochure e l'elenco dei moduli dell'UFAB, il promemoria dell'IFPDT, le pagine di ch.ch, le pagine di Zurigo città e di Ginevra sull'estratto, il portale federale dell'esecuzione e la pagina dell'UFG sulla riforma dell'esecuzione. Non abbiamo usato portali di annunci come fonti e per questo articolo non abbiamo né ordinato un estratto né firmato un contratto.

Questo articolo descrive le regole in termini generali. Non è una consulenza su una singola locazione. Per una controversia specifica, l'autorità cantonale di conciliazione in materia di locazione, gratuita secondo la brochure dell'UFAB, è l'organo a cui rivolgersi.