Deposito di garanzia in Svizzera: tetto, conto, restituzione

In Svizzera un locatore può chiedere al massimo tre mensilità di pigione come deposito di garanzia per un'abitazione, e solo se il contratto lo prevede. Il denaro va versato su un conto bancario bloccato intestato a Lei. Viene restituito con gli interessi quando non è dovuto più nulla. I cantoni possono aggiungere regole, e Ginevra e Ticino l'hanno fatto.

Quanto può chiedere il locatore?

Il tetto è nel Codice delle obbligazioni (CO), art. 257e cpv. 2: per i locali d'abitazione il locatore può esigere come garanzia al massimo tre pigioni mensili (nel testo tedesco: «höchstens drei Monatszinse»). Abbiamo letto il testo tedesco su Fedlex il 12 ottobre 2026, dove il Codice è riportato nello stato al 1° ottobre 2026. Il tetto è scritto per le abitazioni. Uno studio commissionato nel 1999 dall'UFAB (Ufficio federale delle abitazioni) afferma che la legge non fissa alcun tetto per i locali commerciali.

Due fonti federali dicono la stessa cosa. La pagina di ch.ch sui contratti di locazione e di affitto, letta il 12 ottobre 2026, indica che il deposito va versato solo se il contratto lo richiede e che per le locazioni abitative ammonta al massimo a tre mensilità di pigione. Anche l'opuscolo dell'UFAB sull'abitare in Svizzera destinato ai nuovi arrivati (edizione 09.22), letto lo stesso giorno, indica un massimo di tre mensilità.

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Pigione netta o pigione con spese accessorie?

Il testo di legge lascia aperta la questione. L'art. 257e parla di «Monatszinse», un termine che indica la pigione. L'art. 257a tratta le Nebenkosten (spese accessorie) come un pagamento a parte, dovuto solo se pattuito separatamente, e l'art. 257b precisa che per le abitazioni si tratta delle spese effettive del locatore, per esempio per il riscaldamento e l'acqua calda. In base alla formulazione, la «pigione» potrebbe essere la pigione netta. Potrebbe anche essere ciò che si paga ogni mese. Le fonti che abbiamo letto non risolvono il dubbio:

• Lo studio commissionato dall'UFAB nell'ottobre 1999, «Mietzinsdepots: Aktuelle Handhabung und mögliche Alternativen», afferma che il termine «Monatsmiete» non è definito con chiarezza e che, a seconda dell'interpretazione giuridica, la pigione si calcola con o senza le spese accessorie.
• Una direttiva dell'ufficio ticinese del sostegno sociale (ottobre 2018, sul versamento di depositi per chi riceve l'aiuto sociale) indica che per le abitazioni la garanzia non può superare 3 pigioni mensili «con le relative spese accessorie». È una direttiva amministrativa per una singola prestazione, non una sentenza.
• Le Regole e usi locativi vodesi (RULV), di obbligatorietà generale in quel cantone dal 1° luglio 2026 secondo l'UFAB, parlano di «trois mois de loyer net» (vedi Vaud più sotto).
• L'opuscolo dell'UFAB e ch.ch indicano soltanto tre mensilità di pigione. La legge ginevrina dice «3 loyers mensuels» senza definirli.

Le guide di banche, assicurazioni e associazioni di proprietari leggono per lo più la pigione lorda, acconti per le spese accessorie compresi. Nessuna è una fonte ufficiale, quindi non ci basiamo su di esse. Un esempio con cifre tonde: una pigione netta di CHF 2'000 più CHF 200 di acconti per le spese accessorie dà CHF 6'000 secondo la lettura netta e CHF 6'600 secondo quella lorda. Nelle fonti ufficiali che abbiamo letto non abbiamo trovato alcuna sentenza del Tribunale federale sul punto, quindi non diciamo quale lettura prevalga. L'autorità di conciliazione descritta più sotto è l'organo che risponde a simili domande.

Pianificare la liquidità prima di firmare

L'opuscolo dell'UFAB indica che la pigione si paga in linea di principio mensilmente in anticipo, quindi la prima pigione e il deposito possono scadere insieme. Verifichi che cosa chiede il Suo contratto e entro quando: l'art. 257e non fissa alcun termine di pagamento.

Dove va depositato il denaro

Art. 257e cpv. 1: quando il conduttore di locali d'abitazione o commerciali fornisce una garanzia in denaro o in titoli, il locatore deve depositarla presso una banca, su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. La pagina dei tribunali zurighesi sulla garanzia, letta il 12 ottobre 2026, aggiunge che il locatore non può confonderla con il proprio patrimonio. Riporta inoltre l'opinione del Tribunale federale secondo cui il conduttore dovrebbe controllare che il deposito sia stato effettuato correttamente (DTF 127 III 273), perché altrimenti può finire nella massa fallimentare del locatore ed essere ripartito tra tutti i creditori.

Nelle cooperative di abitazione, indica l'opuscolo, di norma i conduttori non versano un deposito ma una quota sociale.

Il testo di legge non dice chi sceglie la banca né entro quando va aperto il conto. Lo studio del 1999 osserva che nella prassi la banca la sceglie il locatore.

Fideiussioni e assicurazioni di garanzia al posto del contante

Esiste un altro prodotto: invece di versare denaro su un conto, si paga un premio annuo a una società che garantisce la somma al locatore. Non nominiamo né classifichiamo fornitori.

Lo studio del 1999 afferma che queste alternative risparmiano liquidità al conduttore e si pagano con un importo di norma leggermente superiore a quanto il conduttore potrebbe ricavare investendo altrove il deposito. Considerava inoltre la fideiussione e la garanzia bancaria estranee all'art. 257e, un'opinione del 1999 e non una sentenza recente.

Le condizioni generali di un fornitore svizzero (versione del 1° giugno 2024, lette il 12 ottobre 2026) prevedono che:

• il conduttore paghi un premio annuo, fisso il primo anno e flessibile dal secondo;
• il fornitore paghi il locatore su conferma firmata, su precetto esecutivo o su sentenza definitiva, il che rispecchia l'art. 257e cpv. 3;
• dopo aver pagato, il fornitore possa rivalersi sul conduttore, che deve rimborsarlo entro 30 giorni;
• su richiesta, il premio già pagato per il resto dell'anno civile venga rimborsato pro rata meno CHF 20, ma se il contratto termina nell'anno successivo alla stipula, il fornitore trattenga il premio del periodo in corso.

Il premio è quindi il prezzo della garanzia, non un deposito che torna indietro, a parte questo limitato rimborso, che altri fornitori possono regolare diversamente. Nessuna delle fonti lette dice che il locatore debba accettare una garanzia al posto del contante. Decidono il contratto e il locatore: lo chieda prima di firmare. La legge ginevrina, più sotto, ammette una fideiussione semplice per le abitazioni su richiesta del conduttore.

Riaverlo

Art. 257e cpv. 3: la banca può svincolare la garanzia solo con il consenso di entrambe le parti, oppure in base a un precetto esecutivo cresciuto in giudicato (rechtskräftiger Zahlungsbefehl) o a una sentenza definitiva. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere per vie legali una pretesa nei confronti del conduttore, quest'ultimo può chiedere alla banca la restituzione del denaro.

Due dettagli contano. Primo, il testo non definisce che cosa significhi «rechtlich geltend gemacht». Lo studio del 1999 lo intende come il rivolgersi del locatore all'autorità di conciliazione o a un tribunale entro l'anno, e precisa che la banca deve esaminare l'incarto prima di pagare il conduttore. Secondo, l'anno federale decorre dalla fine della locazione, mentre la legge ginevrina lo conta dal giorno in cui il conduttore ha lasciato i locali.

Interessi: l'opuscolo dell'UFAB indica che il deposito viene restituito insieme agli interessi. Lo studio del 1999 osserva che la legge non fissa alcun tasso, che le condizioni della banca determinano il tasso e l'accesso del conduttore durante la locazione, e che gli interessi spettano al conduttore. Non indichiamo alcun tasso attuale.

Che cosa può trattenere il locatore, e la riconsegna

Il deposito garantisce le pretese del locatore. La pagina dei tribunali zurighesi cita come esempi le pretese di pigione e i danni all'abitazione. Per i danni, due articoli fissano il quadro.

Art. 267: il conduttore restituisce la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto, ed è nullo l'accordo anticipato di pagare alla fine della locazione qualcosa in più della copertura del danno effettivo. Art. 267a: alla riconsegna il locatore deve verificare lo stato della cosa e comunicare immediatamente i difetti di cui il conduttore risponde. Se non lo fa, perde le sue pretese, salvo per i difetti che non potevano essere scoperti con una verifica usuale e che vanno comunicati subito dopo la scoperta.

L'opuscolo descrive la prassi: locatore e conduttore controllano insieme l'abitazione, annotano ogni difetto, anche minimo, in un verbale scritto e concordano chi paga quali riparazioni. Il suo avvertimento: firmando si conferma di essere d'accordo con quanto annotato e si risponde dei costi, quindi bisogna capire ogni punto prima. Precisa anche che una certa usura è normale con gli anni e rinvia alle associazioni dei conduttori per sapere quali danni siano a carico del conduttore. Non abbiamo trovato alcuna tabella federale sulla durata di vita degli impianti.

Se Lei e il locatore non siete d'accordo

Ogni cantone ha un'autorità di conciliazione in materia di locazione. La pagina dell'UFAB sulla procedura (pubblicata il 16 luglio 2024, letta il 12 ottobre 2026) indica che l'autorità è composta da una persona indipendente che ne assume la presidenza e da un numero uguale di rappresentanti dei locatari e dei locatori, e rinvia a un elenco di indirizzi datato 8 luglio 2026. Secondo l'opuscolo, le consulenze e le trattative sono gratuite.

Il Codice di procedura civile (CPC), letto su Fedlex il 12 ottobre 2026, aggiunge:

• Art. 197, 200, 201: la conciliazione precede il processo; in queste controversie locative l'autorità funge anche da servizio di consulenza giuridica.
• Art. 113: in conciliazione non sono assegnate ripetibili né spese giudiziarie in queste controversie locative.
• Art. 209 cpv. 4: se la conciliazione fallisce, il termine per agire in giudizio dopo l'autorizzazione è di 30 giorni nelle controversie locative, in vigore dal 1° gennaio 2025.
• Art. 210 e 212: l'autorità può proporre una decisione per le pretese pecuniarie fino a CHF 10'000 e, se l'attore lo chiede, decidere pretese fino a CHF 2'000.

La pagina delle prefetture vodesi sulla conciliazione, letta lo stesso giorno, mostra la via di un cantone: un'istanza scritta alla prefettura del distretto in cui si trova l'immobile, con il contratto allegato, e un'udienza entro due mesi. Indica CHF 5'000 come limite per le proposte, mentre l'art. 210 nella versione in vigore dal 1° gennaio 2025 indica CHF 10'000: ci si fidi della legge.

Dove i cantoni differiscono

La pagina dell'UFAB sul diritto di locazione (pubblicata il 28 agosto 2026, letta il 12 ottobre 2026) indica che la locazione è disciplinata dal Codice federale e che i cantoni possono legiferare solo dove questo riserva loro espressamente spazio. Il suo esempio è l'art. 257e cpv. 4 CO: i cantoni «können ergänzende Bestimmungen erlassen», e la pagina indica come ambito la forma della garanzia del conduttore. Lo studio del 1999 elencava leggi complementari a Uri, Friburgo, in Ticino, nel canton Vaud, a Neuchâtel e a Ginevra. L'elenco ha 27 anni. Abbiamo letto il testo attuale per Ginevra, Ticino e Vaud.

Ginevra

La Loi protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10, del 18 aprile 1975; la pagina della banca dati che abbiamo letto il 12 ottobre 2026 riporta ultime modifiche del 27 gennaio 2007) impone di collocare il denaro o i valori in un deposito bloccato presso la cassa di consegna dello Stato o una banca riconosciuta, con la banca scelta dal conduttore, e limita la garanzia per le abitazioni a 3 pigioni mensili.

Ticino

La legge cantonale del 24 giugno 2010 sull'applicazione delle norme federali in materia di locazione (222.100), letta il 12 ottobre 2026 su una pagina che riporta le modifiche fino al 9 ottobre 2026, impone al locatore che riceve denaro contante di depositarlo entro 10 giorni «su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore» presso una banca con sede o agenzia in Ticino.

Vaud

La pagina dell'UFAB sui contratti quadro di locazione (letta il 12 ottobre 2026) indica che il Consiglio di Stato vodese ha dichiarato le RULV di obbligatorietà generale dal 1° luglio 2026 al 30 giugno 2032, e che il Consiglio federale ha approvato deroghe al diritto imperativo della locazione in tre articoli, uno dei quali sulla garanzia del conduttore. Abbiamo letto il testo delle RULV a cui rinvia l'UFAB (datato 11 novembre 2025), art. 2: la garanzia non può superare tre mesi di pigione netta (salvo per le locazioni commerciali); la prova della sua costituzione è dovuta entro 30 giorni dalla firma e al più tardi all'entrata nei locali; il denaro ricevuto dal locatore va collocato entro 10 giorni su un libretto di risparmio intestato al conduttore; il conduttore non può compensarla con debiti; per il ritiro servono entrambe le firme o una decisione giudiziaria; e dopo un anno dalla data in cui il conduttore ha lasciato i locali, senza azione giudiziaria, viene svincolata per legge. Non abbiamo letto la decisione del Consiglio federale, quindi non possiamo dire in che misura derogi all'art. 257e.

Il confronto

Punto	Federale (CO 257e)	Ginevra (LGFL)	Ticino (222.100)	Vaud (RULV art. 2)
Tetto, abitazioni	3 pigioni mensili	3 pigioni mensili	Nessuno negli articoli sul deposito	3 mesi di pigione netta
Contante in banca	Nessun termine	10 giorni, altrimenti restituito con interessi	10 giorni	10 giorni
Svincolo	Entrambe le parti, o precetto esecutivo o sentenza	Entrambe le firme o il giudice	Come CO 257e cpv. 3	Entrambe le firme o il giudice
Dopo un anno	Il conduttore può rivolgersi alla banca	Svincolato per legge	Tramite il CO	Svincolato per legge
Interessi	Non specificati	Almeno il tasso di risparmio della banca cantonale	Il solo conduttore può ritirarli	Non indicati
Fideiussione al posto del contante	Non trattata	Fideiussione semplice per le abitazioni, su richiesta	Garanzie sostitutive ammesse	Non indicata

La legge ginevrina permette inoltre alla banca di addebitare al conduttore una tassa unica di apertura e prevede multe (art. 7 e 9). Quella ticinese dispone che le sue norme sul deposito non possono essere modificate per contratto a sfavore del conduttore (art. 10) e punisce le infrazioni con una multa fino a CHF 2'000 (art. 11). Anche Vaud ha una legge cantonale del 1971 sulle garanzie, elencata nello studio del 1999, di cui non abbiamo letto il testo attuale. In ogni altro cantone chieda all'autorità di conciliazione se si applichi una norma cantonale.

Come abbiamo preparato questo articolo

Abbiamo letto ogni fonte citata sopra il 12 ottobre 2026: il Codice delle obbligazioni e il Codice di procedura civile su Fedlex, l'opuscolo dell'UFAB e le sue pagine su conciliazione e diritto di locazione, ch.ch, le pagine dei tribunali zurighesi sulla locazione, le banche dati legislative di Ginevra e del Ticino, la pagina dell'UFAB sui contratti quadro con il testo delle RULV, la pagina delle prefetture vodesi e le condizioni pubblicate di un fornitore di garanzie di deposito. Nulla di quanto precede costituisce una consulenza su un singolo contratto.