Taux de référence et loyer en Suisse : les règles

Le taux d'intérêt de référence fédéral est le repère hypothécaire qui détermine si, en Suisse, un bailleur peut augmenter votre loyer ou si vous pouvez en demander la baisse, en cours de bail. Il s'établit à 1.25%. Un quart de point peut modifier le loyer net d'environ 3%, mais uniquement pour les baux qui le suivent.

Ce qu'est le taux de référence

L'Office fédéral du logement (OFL) indique sur sa page consacrée au taux de référence, consultée le 12 octobre 2026, que ce taux s'applique depuis septembre 2008 aux adaptations de loyer dues à une variation des taux hypothécaires. Il repose sur le taux hypothécaire moyen des banques et il est arrondi au quart de pour cent le plus proche.

L'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, en allemand VMWG) en dit davantage. L'art. 12a al. 1, tel que présenté sur Fedlex le 12 octobre 2026 (version du 1er octobre 2025), fonde le taux sur le taux moyen pondéré par le volume des créances hypothécaires en Suisse, relevé chaque trimestre et arrondi commercialement au quart de point. L'al. 2 charge le département de l'économie de l'annoncer chaque trimestre.

L'OFL précise ce que contient cette moyenne. Les banques tenues de déclarer transmettent tous les trois mois leurs prêts hypothécaires en cours à la Banque nationale suisse. Comme les hypothèques à taux fixe de longue durée y figurent, écrit l'OFL, le taux de référence évolue lentement dans les deux sens, et le taux directeur de la banque centrale n'a qu'un effet indirect et différé sur les loyers. L'OFL évalue à environ 20 à 25% la part des hypothèques liées au SARON. Ce chiffre est une valeur lissée et rétrospective, pas ce que votre bailleur paie à la banque ce mois-ci.

Le taux actuel et les dernières annonces

La page de l'OFL, consultée le 12 octobre 2026, indique : taux de référence actuel 1.25%, en vigueur depuis le 2 septembre 2025, inchangé au 2 septembre 2026. La dernière annonce a été publiée le 1er septembre 2026. Le calendrier de l'OFL prévoit la prochaine pour le 1er décembre 2026, puis les 1er mars, 1er juin, 1er septembre et 1er décembre 2027.

La page d'historique de l'OFL, « Entwicklung Referenzzinssatz und Durchschnittszinssatz », ne montrait aucun tableau lorsque nous l'avons ouverte le 12 octobre 2026, seulement un PDF sur le calcul de la moyenne. Le tableau ci-dessous est reconstitué à partir des communiqués de l'OFL que nous avons pu lire (bwo.admin.ch et admin.ch, consultés le 12 octobre 2026).

Annonce	Taux de référence	Taux moyen à la date de référence	Ce que dit l'OFL
3 juin 2024	1.75%	non consulté	Inchangé par rapport au taux précédent
3 mars 2025	1.5%	non consulté	En baisse de 0.25 point par rapport au taux précédent
2 juin 2025	1.5%	1.44% (31 mars), contre 1.53%	Inchangé, en vigueur dès le 3 juin 2025
1er septembre 2025	1.25%	1.37% (30 juin), contre 1.44%	En baisse de 0.25 point, en vigueur dès le 2 septembre 2025
1er décembre 2025	1.25%	1.33% (30 septembre), contre 1.37%	Inchangé, en vigueur dès le 2 décembre 2025
1er juin 2026	1.25%	1.31% (31 mars), contre 1.32%	Inchangé, en vigueur dès le 2 juin 2026
1er septembre 2026	1.25%	1.31% (30 juin), inchangé	Inchangé, en vigueur dès le 2 septembre 2026

Le calendrier 2026 de l'OFL mentionne aussi le 2 mars 2026 ; nous n'avons pas lu ce communiqué. Nous n'avons pas lu les annonces antérieures à juin 2024, et nous ne disons donc pas quand le taux est monté à 1.75%.

Le taux n'a pas changé lors des quatre annonces depuis septembre 2025. Le communiqué de septembre 2026 indique qu'il reste à 1.25% tant que la moyenne ne passe pas sous 1.13% ni au-dessus de 1.37%. Avec une moyenne de 1.31% au 30 juin 2026, cela laisse 0.18 point de marge à la baisse et 0.06 à la hausse. L'OFL publie les seuils, pas une prévision.

Comment une variation se répercute sur le loyer

L'art. 269 du Code des obligations (CO), consulté sur Fedlex le 12 octobre 2026, qualifie d'abusif le loyer qui procure au bailleur un rendement excessif de la chose louée ou qui repose sur un prix d'achat manifestement exagéré. L'art. 269a énumère des cas où le loyer n'est en principe pas abusif, notamment les loyers qui se situent dans les limites de ceux pratiqués dans la localité ou le quartier (let. a), ceux qui sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (let. b) et ceux qui compensent seulement le renchérissement pour le capital exposé aux risques (let. e).

Les coûts hypothécaires font partie de ces facteurs de coûts, et l'ordonnance les chiffre. L'art. 13 al. 1 OBLF, tel que présenté sur Fedlex le 12 octobre 2026, dispose qu'une hausse du taux hypothécaire d'un quart pour cent justifie en général une hausse de loyer de :

• 2% au plus lorsque les taux hypothécaires dépassent 6%
• 2.5% au plus lorsqu'ils se situent entre 5% et 6%
• 3% au plus lorsqu'ils sont inférieurs à 5%

Le même alinéa prévoit que, lorsque les taux hypothécaires baissent, les loyers doivent être réduits en conséquence, ou que l'économie peut être compensée par les hausses de coûts intervenues entre-temps. Au niveau de taux actuel, c'est la tranche de 3% qui s'applique.

Les questions-réponses de l'OFL sur sa page du taux de référence formulent la même règle simplement. Quand le taux de référence monte de 0.25 point, le loyer peut augmenter de 3% (l'OFL cite l'art. 13 al. 1 let. c). Quand il baisse de 0.25 point, les locataires ont en principe droit à une réduction de 2.91%. Seul le loyer net peut changer. Le chauffage et les frais accessoires convenus séparément ne sont pas touchés.

Un calcul à titre d'illustration, qui ne correspond à la situation de personne : 2.91% d'un loyer net de CHF 2'000 représentent environ CHF 58 par mois. Pour un écart de plus de 0.25 point, l'OFL indique que d'autres taux de conversion s'appliquent, et il renvoie à des tableaux et calculateurs de plusieurs organisations. Nous ne les avons pas lus.

Sur quel taux repose votre loyer

Le droit dépend du taux de référence sur lequel repose votre loyer, pas du taux du dernier trimestre. Selon l'OFL, c'est le taux en vigueur à la signature du contrat qui s'applique, et le bail l'indique souvent. Si le loyer a été modifié plus tard à la suite d'une variation du taux de référence et n'a pas été contesté, ce taux devient la nouvelle base. L'art. 13 al. 4 OBLF ajoute que les variations antérieures du taux hypothécaire qui ont déjà conduit à des adaptations de loyer doivent être prises en compte.

C'est pourquoi les communiqués de l'OFL de décembre 2025 et de juin 2026 indiquent que les loyers reposant encore sur un taux de référence de 1.5% ou plus ouvrent en général toujours droit à une réduction. Un bail signé avant septembre 2025 et non adapté depuis peut encore reposer sur l'ancien taux. Le communiqué de septembre 2025 précise que les loyers déjà fondés sur 1.25% n'ouvrent aucun droit.

Ce qui peut compenser le taux de référence

Une variation liée aux hypothèques est rarement le tableau complet. Trois autres facteurs ressortent des textes de l'OFL et de l'ordonnance.

Renchérissement. L'art. 16 OBLF permet une hausse de loyer de 40% au plus de l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation, pour compenser le renchérissement du capital exposé aux risques (art. 269a let. e CO). L'OFL indique que le bailleur peut l'ajouter à une hausse fondée sur les hypothèques. Il précise aussi que, dans l'autre sens, jusqu'à 40% d'une baisse de l'indice peuvent être opposés à une réduction.

Autres hausses de coûts. L'art. 12 al. 1 OBLF, consulté sur Fedlex le 12 octobre 2026, range parmi les hausses de coûts au sens de l'art. 269a let. b CO l'augmentation du taux hypothécaire, des redevances, des impôts fonciers, des rentes du droit de superficie, des primes d'assurance et des frais d'entretien. L'OFL cite les redevances comme exemple de ce qu'un bailleur peut ajouter à une hausse liée au taux de référence.

Hausses de coûts passées. L'art. 13 al. 1 OBLF permet au bailleur de compenser une économie hypothécaire par les hausses de coûts survenues depuis. Une réduction peut donc se révéler plus faible que le seul chiffre hypothécaire. Selon l'OFL, un bailleur qui refuse ou compense doit en expliquer les raisons.

L'OFL énumère aussi les objections dont dispose un locataire contre une hausse : absence de formule agréée ou de motifs, taux de référence ou taux de conversion erroné, rendement net excessif, ou nouveau loyer hors des limites de ceux pratiqués dans la localité et le quartier. Ces points décrivent ce que les règles permettent, pas si l'un d'eux s'applique à un bail donné.

Comment une hausse de loyer doit être notifiée

L'art. 269d al. 1 CO, consulté sur Fedlex le 12 octobre 2026, permet au bailleur d'augmenter le loyer en tout temps pour le prochain terme de résiliation possible. Il doit communiquer la hausse au locataire au moins dix jours avant le début du délai de résiliation, au moyen d'une formule agréée par le canton, et la motiver.

Pour un logement, le délai de résiliation est de trois mois (art. 266c CO). L'OFL décrit donc le calendrier ainsi : au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation, soit au moins trois mois pour les logements, et pas avant le prochain terme de résiliation possible. Les termes de résiliation découlent du bail et des usages locaux ; ils varient donc.

L'art. 269d al. 2 prévoit que la hausse est nulle si le bailleur :

• n'utilise pas la formule prescrite
• n'indique pas de motifs
• se sert de l'avis pour menacer le locataire ou lui signifier une résiliation

L'al. 4, ajouté par la modification du 29 septembre 2023 et en vigueur depuis le 1er octobre 2025 selon Fedlex, prévoit qu'une signature reproduite mécaniquement sur la formule suffit.

La formule est cantonale et diffère donc d'un canton à l'autre. Si vous venez d'emménager, notre guide sur la location en Suisse pour les nouveaux arrivants présente la règle voisine sur le loyer initial : l'art. 270 CO permet au locataire de le contester dans les 30 jours suivant la remise du logement dans deux cas, et les cantons où règne la pénurie de logements peuvent exiger une formule officielle dès le début du bail.

Comment demander une baisse de loyer

Selon l'OFL, la Suisse ne connaît pas de contrôle général des loyers par l'État : les parties doivent donc agir elles-mêmes.

L'art. 270a CO, consulté sur Fedlex le 12 octobre 2026, prévoit les étapes suivantes :

1. Le locataire peut exiger une baisse pour le prochain terme de résiliation s'il y a lieu d'admettre que le bailleur obtient un rendement excessif en raison d'une modification importante des bases de calcul, principalement d'une baisse des coûts (al. 1).
2. La demande est adressée au bailleur par écrit. Celui-ci dispose de 30 jours pour répondre (al. 2).
3. Si le bailleur refuse, n'accepte qu'en partie ou ne répond pas à temps, le locataire a 30 jours pour saisir l'autorité de conciliation (al. 2).

L'OFL recommande l'envoi de la demande par lettre recommandée. Il indique que si vous manquez le délai de 30 jours devant l'autorité de conciliation, vous devez reprendre la démarche auprès du bailleur, et il fixe la limite extrême à 60 jours après la demande initiale. La page des tribunaux zurichois sur les baisses de loyer, consultée le 12 octobre 2026, décrit les deux mêmes étapes et propose une lettre type et une formule pour l'autorité de conciliation.

Selon l'al. 3, la procédure en deux étapes ne s'applique pas lorsqu'un locataire dépose une demande de baisse en même temps qu'il conteste une hausse. La page zurichoise ajoute qu'un locataire peut encore demander davantage si le bailleur a baissé le loyer trop peu.

L'autorité de conciliation est cantonale. L'OFL publie la liste de leurs adresses, que nous n'avons pas reproduite. La suite d'une conciliation échouée dépend de la procédure cantonale, que cet article ne traite pas.

Comment contester une hausse

L'art. 270b al. 1 CO, consulté sur Fedlex le 12 octobre 2026, prévoit qu'un locataire peut contester une hausse de loyer comme abusive devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant sa communication. L'al. 2 étend ce droit aux autres modifications unilatérales défavorables au locataire, comme la réduction de prestations existantes ou l'introduction de nouveaux frais accessoires.

Selon l'art. 270e CO, le bail existant continue inchangé pendant la procédure de conciliation et, sous réserve de mesures provisionnelles du juge, pendant la procédure judiciaire.

Les baux que le taux de référence ne régit pas

Les questions-réponses de l'OFL, consultées le 12 octobre 2026, indiquent que le taux de référence détermine les adaptations de loyer des baux en cours, mais pas de tous. Elles nomment quatre exceptions.

Loyers indexés

L'art. 269b CO ne reconnaît la validité d'une clause d'indexation que si le bail dure au moins cinq ans et que l'indice est celui des prix à la consommation suisse. Selon l'OFL, les autres modes d'adaptation du loyer sont en principe exclus pendant cette durée fixe. L'art. 17 OBLF plafonne chaque hausse à la progression de l'indice, impose une baisse lorsque l'indice recule et permet une hausse moyennant un préavis d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois. Selon l'art. 270c CO, une partie ne peut faire valoir devant l'autorité de conciliation que la hausse ou la baisse demandée n'est pas justifiée par une variation correspondante de l'indice.

Loyers échelonnés

L'art. 269c CO ne reconnaît la validité d'une convention prévoyant des hausses de loyer d'un montant déterminé que si le bail dure au moins trois ans, si le loyer n'augmente pas plus d'une fois par an et si la hausse est fixée en francs. L'al. 5 de l'art. 269d permet de notifier une telle hausse par écrit plutôt que sur la formule officielle. L'art. 270d CO prévoit que le locataire ne peut pas contester un loyer échelonné, hormis le loyer initial.

Logements subventionnés et de luxe

Selon l'OFL, un logement soutenu par des fonds publics est soumis à un contrôle officiel pendant la période de subventionnement et suit ces règles, le loyer étant souvent calculé sur la base des coûts. Il ajoute que les loyers des appartements de luxe et des maisons individuelles de six pièces ou plus (cuisine non comptée) peuvent être fixés librement.

Si vous êtes sur le point de signer un bail

Selon l'OFL, le taux de référence sur lequel repose un loyer figure souvent dans le bail. Il devient votre base pour vos droits ultérieurs : cherchez-le donc avant de signer.

Comment nous avons rédigé cet article

Le 12 octobre 2026, nous avons lu la page de l'OFL sur le taux de référence et ses communiqués des 3 juin 2024, 3 mars 2025, 2 juin 2025, 1er septembre 2025, 1er décembre 2025, 1er juin 2026 et 1er septembre 2026, l'OBLF (version du 1er octobre 2025) et les art. 269 à 270e CO sur Fedlex, ainsi que deux pages des tribunaux zurichois. Nous n'avons pas examiné les formules cantonales ni les autorités des autres cantons.

Cet article décrit les règles, pas ce qui s'applique à votre bail. L'OFL cite les autorités de conciliation, les associations de locataires et les associations de bailleurs comme interlocuteurs.