Garantie de loyer en Suisse : plafond, compte, restitution

En Suisse, un bailleur peut exiger au maximum trois mois de loyer comme garantie pour un logement, et seulement si le bail le prévoit. L'argent doit rester sur un compte bancaire bloqué à votre nom. Il est rendu avec intérêts dès que plus rien n'est dû. Les cantons peuvent ajouter des règles, et Genève et le Tessin l'ont fait.

Combien un bailleur peut-il exiger?

Le plafond figure dans le Code des obligations (CO), art. 257e, al. 2: pour les locaux d'habitation, le bailleur peut exiger au plus trois loyers mensuels (dans le texte allemand: « höchstens drei Monatszinse »). Nous avons lu le texte allemand sur Fedlex le 12 octobre 2026, où le Code est présenté dans l'état du 1er octobre 2026. Le plafond vise les logements. Une étude mandatée par l'OFL (Office fédéral du logement) en 1999 indique que la loi ne fixe aucun plafond pour les locaux commerciaux.

Deux sources fédérales vont dans le même sens. La page de ch.ch sur les contrats de bail à loyer et de bail à ferme, lue le 12 octobre 2026, indique que la garantie n'est à verser que si le contrat l'exige et que, pour un logement, elle s'élève à trois mois de loyer au maximum. La brochure de l'OFL sur le logement en Suisse destinée aux nouveaux arrivants (édition 09.22), lue le même jour, mentionne elle aussi un maximum de trois mois de loyer.

Notre guide sur la location en Suisse pour les nouveaux arrivants traite de la candidature, du bail et de la remise des clés.

Loyer net ou loyer avec charges?

Le texte de loi ne tranche pas. L'art. 257e parle de « Monatszinse », un terme qui désigne le loyer. L'art. 257a traite les Nebenkosten (frais accessoires) comme un paiement distinct, dû seulement s'il a été convenu séparément, et l'art. 257b précise que, pour les logements, il s'agit des frais effectifs du bailleur, par exemple pour le chauffage et l'eau chaude. D'après la formulation, le « loyer » pourrait être le loyer net. Il pourrait aussi être ce que vous payez chaque mois. Les sources que nous avons lues ne règlent pas la question:

• L'étude de l'OFL d'octobre 1999, « Mietzinsdepots: Aktuelle Handhabung und mögliche Alternativen », estime que le terme « Monatsmiete » n'est pas clairement défini et que, selon l'interprétation juridique, le loyer est compté avec ou sans les frais accessoires.
• Une directive de l'office tessinois du soutien social (octobre 2018, sur le versement de garanties aux personnes à l'aide sociale) indique que, pour un logement, la garantie ne peut pas dépasser trois loyers mensuels « con le relative spese accessorie », c'est-à-dire avec les frais accessoires correspondants. Il s'agit d'une directive administrative pour une prestation précise, pas d'une décision de justice.
• Les Règles et usages locatifs vaudois (RULV), de force obligatoire générale dans ce canton dès le 1er juillet 2026 selon l'OFL, parlent de « trois mois de loyer net » (voir Vaud plus bas).
• La brochure de l'OFL et ch.ch mentionnent seulement trois mois de loyer. La loi genevoise dit « 3 loyers mensuels » sans les définir.

Les guides de banques, d'assurances et d'associations de propriétaires retiennent le plus souvent le loyer brut, acomptes de charges compris. Aucun n'est une source officielle, nous ne nous y appuyons donc pas. Un exemple avec des chiffres ronds: un loyer net de CHF 2'000 plus CHF 200 d'acomptes de charges donne CHF 6'000 selon la lecture nette et CHF 6'600 selon la lecture brute. Nous n'avons trouvé aucun arrêt du Tribunal fédéral sur ce point dans les sources officielles lues, et nous ne disons donc pas quelle lecture l'emporte. L'autorité de conciliation décrite plus bas est l'organe qui répond à ce genre de questions.

Prévoir la trésorerie avant de signer

La brochure de l'OFL indique que le loyer se paie en principe chaque mois d'avance, de sorte que le premier loyer et la garantie peuvent être dus en même temps. Vérifiez ce que demande votre bail et pour quelle date: l'art. 257e ne fixe aucun délai de paiement.

Où l'argent doit être déposé

Art. 257e, al. 1: lorsque le locataire de locaux d'habitation ou commerciaux fournit une garantie en argent ou en papiers-valeurs, le bailleur doit la placer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire. La page des tribunaux zurichois sur la garantie de bail, lue le 12 octobre 2026, ajoute que le bailleur ne doit pas la mélanger à son propre patrimoine. Elle rapporte aussi l'avis du Tribunal fédéral selon lequel le locataire devrait vérifier que la garantie a été correctement placée (ATF 127 III 273), faute de quoi elle peut tomber dans la masse en faillite du bailleur et être partagée entre tous les créanciers.

Dans les coopératives d'habitation, indique la brochure, les locataires ne versent en général pas de garantie, mais une part sociale.

Le texte de loi ne dit pas qui choisit la banque ni dans quel délai le compte doit être ouvert. L'étude de 1999 relève qu'en pratique, c'est le bailleur qui choisit la banque.

Cautionnement et assurance de garantie au lieu d'espèces

Il existe un autre produit: au lieu de verser de l'argent sur un compte, vous payez une prime annuelle à une société qui se porte garante de la somme envers le bailleur. Nous ne nommons ni ne classons aucun prestataire.

L'étude de 1999 indique que ces solutions ménagent les liquidités du locataire et se paient d'un montant généralement un peu supérieur à ce que le locataire pourrait gagner en plaçant la garantie ailleurs. Elle considérait aussi le cautionnement et la garantie bancaire comme étant en dehors de l'art. 257e, un avis de 1999 et non une décision récente.

Les conditions générales d'un prestataire suisse (version du 1er juin 2024, lue le 12 octobre 2026) prévoient que:

• le locataire paie une prime annuelle, fixe la première année et variable dès la deuxième;
• le prestataire paie le bailleur sur reconnaissance signée, sur commandement de payer exécutoire ou sur jugement entré en force, ce qui reprend l'art. 257e, al. 3;
• après avoir payé, le prestataire peut se retourner contre le locataire, qui doit le rembourser dans les 30 jours;
• sur demande, la prime déjà payée pour le reste de l'année civile est remboursée au prorata, moins CHF 20, mais si le contrat prend fin l'année suivant sa conclusion, le prestataire conserve la prime de la période en cours.

Une prime est donc le prix de la garantie, et non une somme qui revient, hormis ce remboursement limité, que d'autres prestataires peuvent régler autrement. Aucune des sources lues ne dit qu'un bailleur doit accepter une garantie à la place d'espèces. Le bail et le bailleur décident: posez la question avant de signer. La loi genevoise, plus bas, autorise un cautionnement simple pour les logements à la demande du locataire.

La récupérer

Art. 257e, al. 3: la banque ne peut libérer la garantie qu'avec l'accord des deux parties, ou sur un commandement de payer entré en force (rechtskräftiger Zahlungsbefehl) ou un jugement définitif. Si le bailleur n'a pas fait valoir en justice une prétention contre le locataire dans l'année qui suit la fin du bail, le locataire peut demander l'argent à la banque.

Deux points comptent. D'abord, le texte ne définit pas ce qui vaut « rechtlich geltend gemacht ». L'étude de 1999 y voit le fait que le bailleur saisisse l'autorité de conciliation ou un tribunal dans l'année, et précise que la banque doit examiner le dossier avant de payer le locataire. Ensuite, le délai fédéral court dès la fin du bail, alors que la loi genevoise le compte dès le jour où le locataire a quitté les locaux.

Intérêts: la brochure de l'OFL indique que la garantie est restituée avec les intérêts. L'étude de 1999 relève que la loi ne fixe aucun taux, que les conditions de la banque déterminent le taux et l'accès du locataire pendant le bail, et que les intérêts reviennent au locataire. Nous n'indiquons aucun taux actuel.

Ce que le bailleur peut déduire, et la restitution du logement

La garantie couvre les créances du bailleur. La page des tribunaux zurichois cite comme exemples les créances de loyer et les dégâts au logement. Pour les dégâts, deux articles fixent le cadre.

Art. 267: le locataire rend la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat, et toute convention conclue à l'avance qui l'obligerait à payer quoi que ce soit à la fin du bail, au-delà de la couverture du dommage effectif, est nulle. Art. 267a: à la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et signaler immédiatement les défauts dont le locataire répond. À défaut, il perd ses droits, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être découverts lors d'une vérification usuelle et qui doivent être signalés dès leur découverte.

La brochure décrit la pratique: bailleur et locataire contrôlent ensemble le logement, consignent chaque défaut, même mineur, dans un état des lieux écrit et conviennent de qui paie quelles réparations. Son avertissement: en signant, vous confirmez que vous êtes d'accord avec ce qui a été consigné et vous répondez des frais, il faut donc comprendre chaque point au préalable. Elle précise aussi qu'une certaine usure est normale avec les années et renvoie aux associations de locataires pour savoir quels dommages sont à la charge du locataire. Nous n'avons trouvé aucun tableau fédéral de la durée de vie des installations.

En cas de désaccord avec le bailleur

Chaque canton dispose d'une autorité de conciliation en matière de bail. La page de l'OFL sur la procédure (publiée le 16 juillet 2024, lue le 12 octobre 2026) indique qu'elle se compose d'une personne indépendante qui en assume la présidence et d'un nombre égal de représentants des bailleurs et des locataires, et renvoie à une liste d'adresses datée du 8 juillet 2026. D'après la brochure, la consultation et les négociations sont gratuites.

Le Code de procédure civile (CPC), lu sur Fedlex le 12 octobre 2026, ajoute:

• Art. 197, 200, 201: la conciliation précède la procédure judiciaire; dans ces litiges de bail, l'autorité fait aussi office de service de conseil juridique.
• Art. 113: aucune indemnité de partie n'est allouée en conciliation, ni de frais judiciaires dans ces litiges de bail.
• Art. 209, al. 4: si la conciliation échoue, le délai pour agir en justice après l'autorisation est de 30 jours dans les litiges de bail, en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
• Art. 210 et 212: l'autorité peut soumettre une proposition de jugement pour les actions pécuniaires jusqu'à CHF 10'000 et, si le demandeur le requiert, statuer sur les actions jusqu'à CHF 2'000.

La page des préfectures vaudoises sur la conciliation, lue le même jour, montre la voie d'un canton: une requête écrite à la préfecture du district où se trouve l'immeuble, avec le bail en annexe, et une audience dans les deux mois. Elle indique CHF 5'000 comme limite des propositions de jugement, alors que l'art. 210 dans la version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 indique CHF 10'000: fiez-vous à la loi.

Là où les cantons diffèrent

La page de l'OFL sur le droit du bail (publiée le 28 août 2026, lue le 12 octobre 2026) indique que le bail est réglé par le Code fédéral et que les cantons ne peuvent légiférer que là où il leur réserve expressément une marge. Son exemple est l'art. 257e, al. 4, CO: les cantons « können ergänzende Bestimmungen erlassen », et la page désigne comme domaine la forme de la garantie du locataire. L'étude de 1999 recensait des lois complémentaires à Uri, Fribourg, au Tessin, dans le canton de Vaud, à Neuchâtel et à Genève. Cette liste date de 27 ans. Nous avons lu le texte actuel pour Genève, le Tessin et Vaud.

Genève

La Loi protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, rsGE I 4 10, du 18 avril 1975; la page de la base de données que nous avons lue le 12 octobre 2026 indique de dernières modifications au 27 janvier 2007) impose de placer la garantie en espèces ou en valeurs dans un dépôt bloqué auprès de la Caisse de consignation de l'État ou d'une banque reconnue, la banque étant choisie par le locataire, et plafonne la garantie pour les logements à 3 loyers mensuels.

Tessin

La loi cantonale du 24 juin 2010 sur l'application des règles fédérales en matière de bail (222.100), lue le 12 octobre 2026 sur une page présentant les modifications jusqu'au 9 octobre 2026, impose au bailleur qui reçoit des espèces de les déposer dans les 10 jours sur un livret d'épargne ou de dépôt au nom du locataire, auprès d'une banque ayant son siège ou une agence au Tessin.

Vaud

La page de l'OFL sur les contrats-cadres de baux à loyer (lue le 12 octobre 2026) indique que le Conseil d'État vaudois a déclaré les RULV de force obligatoire générale du 1er juillet 2026 au 30 juin 2032, et que le Conseil fédéral a approuvé des dérogations au droit impératif du bail dans trois articles, dont un sur la garantie du locataire. Nous avons lu le texte des RULV auquel renvoie l'OFL (daté du 11 novembre 2025), art. 2: la garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer net (sauf pour les baux commerciaux); la preuve de sa constitution est due dans les 30 jours suivant la signature et au plus tard à l'entrée dans les locaux; les espèces reçues par le bailleur sont placées dans les 10 jours sur un livret d'épargne au nom du locataire; le locataire ne peut pas la compenser avec des dettes; le retrait exige les deux signatures ou une décision judiciaire; et un an après la date à laquelle le locataire a quitté les locaux, sans action en justice, elle est libérée de plein droit. Nous n'avons pas lu la décision du Conseil fédéral et ne pouvons donc pas dire dans quelle mesure elle écarte l'art. 257e.

Comparaison

Point	Fédéral (CO 257e)	Genève (LGFL)	Tessin (222.100)	Vaud (RULV art. 2)
Plafond, logements	3 loyers mensuels	3 loyers mensuels	Aucun dans les articles sur le dépôt	3 mois de loyer net
Espèces à la banque	Pas de délai	10 jours, sinon restitution avec intérêts	10 jours	10 jours
Libération	Les deux parties, ou commandement de payer ou jugement	Les deux signatures ou le juge	Comme CO 257e, al. 3	Les deux signatures ou le juge
Après un an	Le locataire peut s'adresser à la banque	Libérée de plein droit	Par le CO	Libérée de plein droit
Intérêts	Non précisés	Au moins le taux d'épargne de la banque cantonale	Le locataire seul peut les retirer	Non précisé
Cautionnement au lieu d'espèces	Non traité	Cautionnement simple pour les logements, sur demande	Garanties de substitution admises	Non précisé

La loi genevoise permet aussi à la banque de facturer au locataire des frais uniques d'ouverture et prévoit des amendes (art. 7 et 9). La loi tessinoise dispose que ses règles sur le dépôt ne peuvent pas être modifiées par contrat au détriment du locataire (art. 10) et punit les infractions d'une amende pouvant aller jusqu'à CHF 2'000 (art. 11). Vaud connaît aussi une loi cantonale de 1971 sur les garanties, citée dans l'étude de 1999, dont nous n'avons pas lu le texte actuel. Dans tout autre canton, demandez à l'autorité de conciliation si une règle cantonale s'applique.

Comment nous avons préparé cet article

Nous avons lu chaque source citée ci-dessus le 12 octobre 2026: le Code des obligations et le Code de procédure civile sur Fedlex, la brochure de l'OFL et ses pages sur la conciliation et le droit du bail, ch.ch, les pages des tribunaux zurichois sur le bail, les bases de données législatives de Genève et du Tessin, la page de l'OFL sur les contrats-cadres avec le texte des RULV, la page des préfectures vaudoises et les conditions publiées d'un prestataire de garanties de loyer. Rien de ce qui précède ne constitue un conseil sur un bail individuel.